摘要：本文针对新时期土地储备工作展开分析，探讨了土地储备工作的具体的要求，以及在土地储备过程中，应该采取的方法和措施，提出了一些建议，希望能够为今后的新时期土地储备工作带来参考。
关键词：新时期；土地储备；思考
前言
在当前新时期这个新时代，土地储备工作也必须要做出适时的调整，在土地储备工作的各个环节，要做好土地储备的工作，就必须要进行思考，明确其关键点和要点，确保工作更加科学有效。
1、土地储备工作
1.1土地储备工作机制逐步建立和完善
为加强土地调控,促进土地节约利用,提高建设用地保障能力,我们从有利于加强管理,提高企业积极性的原则出发,不断完善土地收购储备的制度措施,重点在土地收购方式的选择,土地收购价格的审核、确定和报批,土地收购后的整理经营等主要环节上研究制定了具体的操作程序,使我市土地收购储备工作逐步实现科学化、制度化、规范化。根据工作需要,在已完成待出台的《菏泽市土地储备办法》后,又研究起草了《土地储备工作流程》、《菏泽市土地收购储备工作程序》、《土地收购储备整理成本返还程序》、《拆迁安置补偿专项资金监控管理暂行办法》、《拆迁资金帐户监管协议》。根据目前我们开展工作的实际、工作职责、工作范围和工作方式的变化情况,对内部处室的职能进行了优化调整。
1.2土地收购储备工作力度逐步加大
按照市委、市政府确定的“创建中国科学发展示范城市”的总体思路,紧紧围绕“提升城市功能、改善城市景观及保增长、保民生、保稳定”的发展目标,我中心注重加大了土地储备工作力度,并试图通过土地储备、整理拉动社会需求增长,缩短土地整理周期,加快土地进入市场的节奏,降低土地储备成本,提升土地价值,从而实现土地收益最大化。
为了改善居民的居住条件,同时拉动内需,在全市统一规划下,通过市区两级联动,并按照属地化管理已在各区全面展开。另外,根据收购储备计划,对郊区农用土地征收也在积极稳妥地推进中。
为了解全市土地储备资源,掌控土地市场,做到工作有的放矢,中心主要领导连续十多次组织有关人员到各区现场办公进行实地踏看,帮助协调有关问题,在为各区开展土地储备工作提供强有力支持的同时,也为我中心中长期土地储备工作打下了坚实基础。
1.3土地储备融资平台发挥积极作用
按照市政府的工作部署和意图,加强了金融政策和金融市场的研究,积极慎重地开展好融资业务,通过多种形式拓展土地储备融资渠道。为了充分利用国家有关贷款政策,我中心分别与各大银行签订土地储备融资贷款合作框架协议。注意加强土地成本核算工作,在降低贷款利率,提高贷款使用率方面下功夫。确保土地收益最大化,使土地真正成为市政府资本运作的主渠道。
1.4房地产宏观调控形式实现多样化
一方面,加强了国际国内有关房地产信息的收集、整理;另一方面,继续坚持“有计划出让,不饱合供应”的原则,适当地掌握全市土地供应规模,合理地调控好我市土地供应结构。值得一提的是,今年我们采取座谈会、论证会等形式,组织有关专家学者专题研究我市房地产市场形势,重点加强了土地出让价格的研究。同时,经济测算引入了创新思维,改变了以往单纯依靠评估确定出让底价的方式,通过对项目进行前期策划,实现了地价相对准确定位,出让地块的品质也得到了提升,我市土地一级市场保持了健康发展的良好态势。
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2、建立健全土地储备法律支撑体系
《征收补偿条例》的颁布和实施，其确立的补偿标准市场化、征收程序透明化、公共利益明晰化、强制征收司法化等新制度、新原则，对遏制目前社会中频繁出现的暴力拆迁行为，规范国有土地上房屋征收与补偿行为，化解我国城市房屋征收中长期存在的矛盾与利益冲突，促进我国当前经济社会和谐发展，有着十分重要的意义。
2.1立法理念发生了很大转变。《征收补偿条例》的公布，首先让人们最直接感受到了政府的立法理念明显地从国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益并重保护，使私权进一步在法律上获得与公权一样应有的平等地位。
2.2房屋征收和拆迁活动得到进一步规范化。相比《城市房屋拆迁管理条例》，《征收补偿条例》对房屋征收和拆迁活动进行了更有效的规范，主要表现为：第一，明确了政府征收补偿的主体地位，理顺了行政征收法律关系，规定了各级政府征收与补偿的职责与义务，克服了以往城市拆迁中政府遁形的弊端。这一明确规定有助于化解长期以来因建设单位作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。第二，增强了被征收人的参与性。《征收补偿条例》明确了被征收人多数决、召开听证会、被征收人选定房地产评估机构、被征收人对补偿决定不服可以申请行政复议也可以提起行政诉讼等，赋予被征收人参与权、表决权和复议诉讼的权利，这是一个很明显的进步；第三，规范了政府征收程序及确立司法救济程序，包括征收决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及救济程序；第四，公共利益的范围界定，明确了征收前提条件。
2.3补偿制度的完善，有利于确保私人利益不受侵犯。《征收补偿条例》充分保护被征收人的合法权益，集中体现在强化被拆迁人的补偿规定。该条例最凸显的方面是体现了强化补偿，充分维护了被征收人的利益。
3、对策与建议
3.1提高认识，加强宣传。土地储备是政府进行宏观调控、提升土地价值以及保障国民经济发展用地需求的重要手段，要充分认识其重要地位和作用。同时，土地储备工作是一项新兴事业，要结合多种宣传方式进行推广。
3.2强化政府调控土地一级市场功能。建立政府调控土地一级市场机制，强化调控土地一级市场，合理配置土地资源，土地储备做到“统一征用、统一收购、统一规划、统一开发、统一出让”。改变以往土地换建设项目、资金小范围平衡的做法，形成城市管辖区大范围先平衡、后赢余的格局。
3.3适时明确土地储备的法律地位。建议《土地管理法》修订中增加“国家实施土地储备制度”的类似表述，明确土地储备制度和土地招拍挂制度，是实施土地资产管理的基本制度，强化土地资产的管理。明确土地储备的公益性质，通过征收、收购、收回等方式储备土地，承担调控土地市场，保障民生和产业用地，促进节约集约用地等功能。
3.4多方筹集土地储备资金。一是提高土地储备的自有资金比例。应将土地收益的大部分作为土地储备基金，统一运作，滚动使用。同时增加政府资金投入，提高土地储备的自有资金比例。二是大力推行土地证券化。城市土地储备具有良好的信用特征，我国内资本市场已经初具规模，为储备土地证券化提供了重要的市场基础；同时经济金融法律法规的健全为土地证券化提供了保障。三是建立土地基金。土地基金是以土地为主要投资对象，向公众或者特定对象募集，实行分工和专业化管理的集合投资方式，资金有来源、风险共承。
4、结束语
在新时期土地储备工作的开发和研究过程中，对于这些思考的问题，我们要更加的重视，因为只有做好了土地储备工作，才能够让土地的工作更加的顺利，本文总结了土地储备工作的要点和重点，可供参考。
参考文献：
[1]胡存智.完善土地收购储备制度的建议和思考[J].中国土地科学,2017.5
[2]任奎,周生路等.城市土地储备规划风险评价研究.中国土地科学.2017.1
论文作者:郑勇焕
论文发表刊物:《基层建设》2018年第16期
论文发表时间:2018/7/11
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