摘要：过去十几年里，随着房地产行业的飞速发展以及建筑科技、互联网技术的应用，我国物业管理行业发生了翻天覆地的变化。在未来，新技术出现及变化的速度将越来越快，这些新技术将被应用在我们的空间、办公方式及与之配套的物业管理服务中。
关键词：写字楼；物业管理；发展趋势简析
引言
随着国民经济的快速增长，城市化发展对写字楼的物业管理要求越来越高，单线条、简单化、传统化的管理模式早已悄无声息向折叠性、智能化、多元化方向发展。写字楼物业管理水平直接影响着写字楼的品质。写字楼的硬件条件固然重要，但以写字楼物业管理为实质的软件实力，对于写字楼的运转同样重要。商用物业的成功很大程度上取决于运营中的物业管理水平。专业的物业管理团队，除了能为业主和物业使用人营造良好的办公环境的以外，还能为大厦的设备设施提供优质的维护保养，这对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平、延长写字楼经济使用寿命都是非常有效的。写字楼作为商业物产，物业管理和商业经营早已彼此融合。物业管理为业主以及用户提供服务，商业经营则将建筑物的增效潜力进行完美以及充分的发挥，在提高物业管理工作效率的同时，也提高了建筑物的经济收益。管理经营一体化将物业管理工作的范围以及层面加以拓宽，使其所提供的服务更加全面和彻底。
1写字楼的特点
1.地理位置优越，交通便利，商务气氛浓厚。
2.建筑体量大，多为超高层建筑，通常会设有会议，旅游，票务等特色服务，功能齐全。
3.机构和人员结构复杂且集中，人口密度大。
4.使用时间集中在白天，人员流动性大。
5.入驻企业一般层次较高，有的会形成聚集效应，社会影响大。
6.软硬件设施设备先进，智能化程度较高。
7.物业公司提供管理服务，专业技术能力和处理突发性事件的能力强。
2写字楼物业管理的途径
与经济快速发展相伴随，各个城市的写字楼鳞次栉比，如雨后春笋般纷纷崛起。写字楼在一定程度上代表着这个城市的经济能量和物质财富，也是经济发展的重要载体。关于写字楼物业管理的内容，可以从狭义和广义两个角度来认识。从狭义的角度来看，就指的是个人或者物业管理公司对写字楼的内部环境、设施设备、场所等所进行的管理。广义的物业管理除了以上内容之外，还包括了委托管理等在内。本文从狭义的角度来认识写字楼的物业管理问题。写字楼物业管理优化对于写字楼本身的增值、写字楼各业主或者租户的利益维护、城市经济的发展等都具有重要的意义。从写字楼本身的增值来看，目前写字楼是分等级的，要努力提升写字楼的等级，提升写字楼的市场价值或者品质，物业管理水平在其中扮演了重要角色。从写字楼租客或者业主的角度来看，高端的物业管理可以维护写字楼内外部的优良环境、维护安全和秩序、消除消防隐患等，这些对业主或者租户都是有利的。
写字楼物业管理工作还应该充分满足业主的各方面需求，因此其服务层次就要有相应的提升和改善，服务功能多样化趋势。首先，物业管理工作需要满足业主的基本使用需求，比如水电、电梯等设施的正常运行；其次，物业管理工作需要满足业主高效快捷的需求，保证写字楼的办公、交通以及通讯都具有智能化，同时具有稳定性；再次，物业管理需要满足业主便利周到的需求，比如周边要有超市、餐厅以及运动会所等，而写字楼内部则要设有快递以及会议室等相关设施，方便业主以及客户的生活和工作；最后，物业管理需要满足业主尊贵以及升华的需求，对于在写字楼工作的人员来说，他们大多数都是白领以及脑力工作者，具有较高的文化经历，因此对于自我价值的实现有更高的要求，因此物业管理工作需要让他们感受到尊重以及周到，从而使其感受到自身价值得到认同，另外物业管理要注重周围其他公司的知名度等情况，从而达到共同促进，共同影响，共同升华的目的。
但由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广，如何让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路势在必行。例如，写字楼大厦各主要通道都安装有“电子眼”，但个别狡猾的盗窃者也曾混进大厦作案。前段时间，某写字楼正值上班之时，就曾发生过一起盗窃事故。虽然电子监控仪将该犯罪嫌疑人摄了下来，但由于没有其它线索，致使公安机关破案增加了难度。所以治安管理难度非常大，所以必须加强治安防范，建立健全各种值班制度。因为写字楼内人员流动较大，且楼内死角过多，因此必须加强对各区域的定时巡逻检查及完善楼内的安全监控措施，达到人防与技防的有机结合。坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持上下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆同时，物业管理公司应全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保客户的人身和财产安全。对进入办公区的人员必须建立登记检查制度，并通过严格的监督检查机制以确保安全保卫管理制度的有效实施。
3写字楼物业管理发展趋势
3.1写字楼内部空间及建筑变化发展趋势
关于工作场所的有以下两个有意思的结论：（1）对于雇员特别是年轻雇员，工作目标和幸福感变得比经济上的成功更重要，工作场所的设计、建造及装饰需更好地满足员工的健康福祉、个性化需求以提升其工作效率。（2）分享式经济的发展将驱动工作场所分享的迅速发展。这些结论勾勒出2030年办公场所的大致轮廓，主要体现在以下几个方面：（一）空间的设计将更加灵活开放。整个建筑在设计上融入了“变化管理”的概念，员工不再分配固定的办公卡位，通过云办公系统或覆盖整个建筑的无线网络进行工作。办公空间面积大大减少，而用于碰面、会议和休闲（如健身房、咖啡吧、游戏室等）的空间则相应增加。（二）建筑更加智能化。建筑内照明、空调及其他设备终端（如擦手纸、咖啡机、健身器械等）上搭载数个传感器，可对照度、温度、湿度、移动情况进行反馈，并通过数据统计分析为员工提供更个性化、更及时的服务。（三）建筑节能与新能源技术。建筑的朝向根据太阳轨迹进行设计，通过网状隔板加强办公区与中庭的空气交换。建筑安装有太阳能板，太阳能发电与员工在健身房健身时转换产生的电力已超过建筑自身的用电量。通过节能技术建筑用电量较普通写字楼降低将超过50%。（四）更加生态性。建筑屋顶和阳台的雨水收集系统会将雨水导入集水箱进行处理，用于冲洗卫生间及灌溉，以减少耗水量和市政排水系统压力。
3.2写字楼物业管理服务变化趋势
（一）管理服务方式的变化趋势。服务的多样化及专业化促使更多的服务外包给专业服务供应商。流程固定、标准清晰的服务将更多地由机器人或者智能化终端提供。如位于荷兰的德勤总部TheEdge已经在晚间使用机器人替代人类进行巡逻和清洁，休闲区装备的咖啡机可对使用人身份进行识别，自动冲调符合使用人偏好的咖啡。物业管理服务将更多通过网络及电子媒介进行，纸质记录也将逐渐减少。现有物业管理系统主要面向的是内部管理，如财务管理、报修管理等。社交媒体在物业应用将更加普及。客户沟通是物业管理服务反馈的重要渠道，现阶段主要通过面谈、电话访问、问卷调查等方式进行，社交媒体的应用可以让客户沟通的成本更低、更便利、更迅速、更多元化。
（二））管理服务内容的变化趋势。个性化服务增加。以环境管理为例，上文中提及客户对健康环境的关注度在提升、政府管理机构对环境管理的要求在变严，为满足这些变化的需求，物业管理服务企业是否可为租户提供绿色健康的室内装修指导手册及咨询，定制标准化的、耐久的、可重复利用的成品保护构建，以减少因租户装修产生的垃圾量，并让办公环境更加健康。
（三）管理服务人员的变化趋势。现阶段许多岗位在未来将由机器和智能终端取代，大数据让组织更为高效及更具针对性，更多服务将外包给专业公司，这些变化都将减少物业管理服务企业所需管理服务人员的数量。而信息收集、分析、处理、供应商管理及不断细化完善的法律则对物业管理服务人员的综合素质和专业程度提出了更高要求。
（四）服务标准变化趋势。高档写字楼物业管理的特点，可以概括为“安全，舒适，快捷”。安全是指让业主或使用人在写字楼里的工作安全放心，舒适是指要让业主或使用人有一个舒适干净的工作环境，快捷是指让业主或使用人在大楼内可随时与外界进行联系，交换信息和抓住商机，创造财富。所以，物业管理企业在为每一位业主服务时，绝不能拖拖拉拉，5分钟之内就应到达现场，联系解决处理到位，服务周到贴切。这就要求写字楼管理企业按照按星级酒店标准，提供管家式一对一优质服务。为了把服务水平上升一个高度，企业全体员工不但要齐心协力，发扬团队协作精神，更要在礼貌礼节用语及个人职业素养上下足功夫，这样才能更好地体现出较高的租金收益价值。
3.3 写字楼物业管理的品牌变化趋势
在全球经济一体化和区域经济集团化发展的今天，一个行业必须有一批代表行业形象，体现行业综合实力、科技水平、管理水平、服务质量和企业文化，在国内外市场上叫得响的品牌企业，否则就难以确立该行业的社会地位和形象。?我国的物业管理行业现在已涌现出了像中海、万科、金地等这样的物业管理品牌企业，但这类品牌企业的数量仍然太少，且一般以住宅小区为主，远不能满足物业管理行业发展的需求。要实现未来高智能化写字楼物业管理的可持续发展，实施品牌化发展战略，势在必行。写字楼物业管理品牌化，不但是物业管理企业自身竞争力的一个提升，也是对业主或物业使用人权益的一种维护。业主或使用人花钱买的就是高标准的管理、高品质的服务，在同等价格下，人们都愿意选择管理水平高、服务质量好的品牌企业。
结语
未来还将有许多难以预期的改变发生，这些改变将不断给物业管理服务企业及从业人员带来挑战。对未来不断的思考和探索，积极主动地去适应这些变化，这些变化将转化为企业和个人成长的动力。
参考文献
[1]王珊，孙红亮.物业管理在社区管理中的定位思考[J].中国房地产，2002，（05）.
[2]黄安永.物业管理与社区管理应协调发展[J].中国房地产，2002，（05）.
论文作者:郭妍
论文发表刊物:《防护工程》2018年第31期
论文发表时间:2019/1/21
标签：写字楼论文; 物业管理论文; 业主论文; 使用人论文; 物业论文; 建筑论文; 企业论文; 《防护工程》2018年第31期论文;