摘要：现阶段我国的国民经济持续增长，在这样的经济大背景下，该如何保持长期有序的稳定发展成为房地产行业——作为国家支柱产业之一需要考虑的问题。而房地产工程开发的重点就是要加强对工程质量的管理，工程质量管理作为房地产项目管理的重要内容，它关系着整个工程的质量和安全问题，也关系着项目建设的成败。这就要求房地产开发部门应该对房地产开发的工程质量进行严格把关，只有在保证房地产项目的质量的前提，才能促进房地产行业的有序稳步发展。因此本文围绕房地产开发项目存在的问题，对各个阶段进行分析。
关键词：开发项目；工程质量；管理
引言：房地产行业作为我国经济的基础和支柱产业，在促进国民经济增长方面发挥了重要作用，但在消费者协会公布的投诉最多的商品中，房屋住宅问题严重，如今房地产行业繁荣发展，建筑工程项目也逐步增多，其质量的好坏关系到人们的基本生活，如果建筑质量不能得到有效保证，很大程度上影响到人们的生命财产安全。建筑施工质量已经成为全社会关注的重点问题，因此全面加强建筑工程质量管理是十分必要的。
1.工程质量管理定义
质量管理是指确定质量方针、目标和职责，并通过质量体系中的质量策划、控制、保证和改进来使其实现的全部活动。广义的工程质量管理，泛指建设全过程的质量管理。其管理的范围贯穿于工程建设的决策、勘察、设计施工的全过程。
2.房地产开发项目管理中存在的问题
2.1项目市场定位不够准确
市场定位一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容。但很多房地产开发商在投资决策方面仓促盲目，工作内容流于形式，只是过个场子。同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。
2.2规划、设计阶段优化深度不够
在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，如果设计师提出的设计方案平淡无奇，很难获得市场的认可。因此规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致了一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。而造成这个的主要原因是缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。
2.3质量问题被普遍不重视
在房屋建造的过程中，施工企业及施工人员的在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。导致各种问题的出现，包括：屋面漏雨；烟道、排气孔道、风道不通；室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水等。甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼薄薄”的工程质量事件，给房地产业带来了严重的负面影响，也给房地产开发公司敲了一记响亮的警钟。
3.房地产开发项目各阶段质量管理
3.1房地产开发项目前期工作阶段
3.1.1整个开发项目的基础是房地产开发项目的前期工作，主要内容是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等，其质量高低对后阶段工作有着重大影响。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆最好的办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度，通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料，均要求报告资料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审，然后再进行内部评审。
3.1.2设计阶段的质量控制
为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件（含设计任务书、地质勘察报告等）、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。
3.2施工阶段的质量控制
3.2.1开发项目建设的施工过程质量控制
通过对工作过程和阶段性成果进行比较，运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出工作范围在执行中的偏差，同时可以运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。同时应该正确划分各级技术管理工作的权限，使每位工程技术人员各有专职、各司其事，有职，有权、有责。工程开工前，将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员，制定详细的规章制度和奖罚措施，不允许出现不合格品。在重点工序施工前，必须对关键的检查项目进行严格的复核杜绝重大差错事故的发生。
3.2.3坚持“三检”制度
即每道工序完后，首先由作业班组提出自检，再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好三检制"的基础上，请监理工程师审核并签证认可。
3.4工程验收质量管理
3.4.1分项工程验收
对于重要的分项工程，应按照工程合同的质量等级要求，根据该工程施工的实际情况，按照有关质量评定标准进行验收。在验收过程中，必须严格按规范要求选择检查点数，然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比，最后确定出该分项工程的质量等级，从而确定能否验收。
3.4.2分部工程的验收
在分项工程验收的基础上，根据各分项工程质量验收结果，按照分部工程质量标准，可得出该分部工程的质量等级，以确定能否验收。
3.4.3竣工验收
在工程的竣工验收过程中，要对工程的分项、分部工程质量等级进行严格统计，同时还应该结合相关的质量保证资料，遵照单位工程观感的质量评判标准。只有这样才能进一步核实房地产建筑结构是否安全可靠，使用功能是否合格。从而才能进一步确定施工过程能否满足工程合同所要求的质量等级，再决定是否验收。
结束语
房地产开发是一个复杂、庞大的工程，而房地产开发施工质量管理是建设工程质量管理的重要任务之一，它贯穿于整个工程项目决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段和竣工验收的全过程。因此加强质量管理的关键是对预防措施的落实，并在各个环节加强对每个环节的质量控制，加强技术人员培训，全面提升施工水平，树立质量保证意识，并全面贯彻，实行人员优选及培训，全面提升项目施工水平，才能建造出高质量、高水准的工程，提高投资的效能和价值。
参考文献
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[3]陈熙，骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报.2010，24
论文作者:丘启新
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第10期
论文发表时间:2018/8/31
标签：工程论文; 质量论文; 阶段论文; 质量管理论文; 项目论文; 开发项目论文; 房地产论文; 《建筑学研究前沿》2018年第10期论文;