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作为一个成长中的产业，云南省特别是昆明市的房地产业正处于稳步发展的过程中，它对改善群众居住质量、拉动国民经济的增长建下奇功。去年，云南房地产开发规模达到了历史之最，完成投资92.08亿元，比上年增长42.2%，房地产开发对我省国民经济增长的贡献率为1.5%，带动了上百个相关行业（如建材、化工、家电、家具等等）的发展。群众的居住条件亦日益得到改善，特别是省会昆明，人均居住面积已达到11.23平方米，高于全国平均水平1.43个百分点，名列全国省会城市人均住房面积的前茅，超过了小康标准人均9平方米的水平。全省共建有2万平方米以上住宅小区300余个，住宅综合开发率达55%以上，住宅成套率达75%以上，住宅配套设施和居住环境都有明显改善。但是，纵观云南、特别是昆明的房地产业，我们也不难看到一些在发展过程中暴露出来的问题，诸如“我省去年商品房空置面积增长速度仅次于青海，居全国第二”这类的警钟已向我们敲响，任之下去，云南成为第二个海南也绝非耸人听闻。
影响云南房地产市场发展的症结，大致可归结如下：
1.商品房市场供大于求
去年，云南省商品房的施工面积为1052.32万平方米，比上年净增284.44万平方米；商品房的竣工面积为441.19万平方米，比上年净增141.49万平方米。由于竣工面积增幅高于销售面积12.4个百分点，商品房空置面积新增存量明显增加。去年，商品房的空置面积为147.66万平方米，比上年增加1.14倍，其中空置一年以上（含一年）的为40.42万平方米，供大于求的格局形成。据国家统计局资料显示，截止去年末，云南省商品房空置面积增长速度仅次于青海，位居全国第二。
2.房地产市场有效需求不足
云南省商品房的实际有效需求平均年约为180万平方米，而每年可提供商品房量在250万平方米左右。据统计：去年全省商品房竣工面积441.19万平方米，其中住宅竣工面积370.376万平方米，分别比上年增长47.2%、52.2%；而商品房及住宅的销售面积则只比上年增长了34.8%和45.5%。竣工面积增长幅度超过销售面积增长幅度，导致空置面积达117.66万平方米，造成开发商资金积压，经济效益下滑。
3.房地产企业对市场期望过高
1998-1999年，受房改政策的影响，单位集团为改善职工住房条件，对房地产市场有效需求有较大幅度的增加，云南省房地产投资规模比最高年份高出40%。虽然去年房地产业的销售出现较大提高，但与市场的预期有较大差距，企业超常规模的投资，造成需求量的相对过剩而大量积压。
4.价格居高不下，金融服务滞后
据统计，去年云南省商品房销售价格平均每平方米1651元，同比下降1.5%，其中，住宅销售价格平均为1569元，同比上涨2.5%。昆明地区的商品房销售价格平均为1867元，比上年下降5.3%，其中住宅销售价格平均1790元，只比上年下降1.3%。如此高的价格，对普通居民来说，个人买房显然不是一件容易的事。2000年昆明房交会结束后，房价，成了人们议论的一个延续话题。60多家房地产参展企业，不管其项目在市区还是郊外，单位售价在1500元以下的怎么就找不出几家来？
昆明的房价稳，起伏不大，这一点，不单是在省内，在省外也是业内人士熟知的。受这一利好的诱惑，诸如大连“万达”这样的房地产“老大”也看好昆明市场，周边重庆、成都的房地产企业，更是不停地派员前来踩点，欲与本土的地产商们分享这块“肥肉”。
房价的高低，自然是受市场经济这个杠杆的调节，受供需关系的左右，如果投资需求不足，标价高也只是一种假像。
住房消费能否激活，房价是个关键因素。昆明的房价，二环路外的相当一部分也在2000元左右，大部分群众难以接受。昆明的商品房市场既不温又不火，这是公认。火不起来的原因，与其价格的不尽合理关系甚密。昆明市的人均收入并不在成都、重庆之上，而房价却超出了这两个离我们最近的较为发达的城市，这就令人困惑，要群众乐于掏钱买房，房市才能火得起来；要群众兜里有钱，他们才会乐于掏出。前不久鑫安花园开盘的火爆（全框架结构售价每平方米1380元至1960元），说明昆明的楼市完全应该火得起来，关键要看开发商天天喊在嘴上的“以人为本”是不是以价为根本了。百姓不爱的，就得不到市场的认可；市场不认可的，就难以生存。昆明的房价，有政府的支持，有市场的调节，应该有个合理的调整。
按云南省目前城镇居民收入水平，大多数人需要金融信贷支持。然而云南省目前个人贷款按揭程序比较复杂，银行现行做法与国家规定有出入，如个人住房贷款期限按规定最长可达30年，现行做法为10年或20年；国家规定存1贷9，现行做法是存3贷7或存4贷6，有的是存5贷5，这就使居民的购房欲望难以转为现实的需求。
5.开发商不适应市场多样化的需求
反映在空置的商品房就尤其突出：一是配套设施不齐全，户型设计差，位置和环境差的商品房；二是销售价格高的高层商品房。房地产企业在投资过程中，存在对市场需求调查研究不深入，决策不够科学的问题。随着物质文化生活的改善，居民对居住质量的要求越来越高，开发商为适应市场需要，必须在小区规划、绿化、房屋质量、户型设计、小区配套设施、物业管理等方面下功夫，根据市场有效需求来满足消费者需求，房地产开发企业才可能获得更大的发展。
6.房产证制约二级市场
房产证，作为房屋产权的法律文书，毋需再作诠释，其属性、作用，已广为百姓所知。
云南省只要有10%购买公房的职工手持房产证走进二级市场，就能使90多亿元流通一次！
陈勋儒副省长在最近“扩大住房消费，促进经济发展”的新闻座谈会上说，云南省职工购公房已达90多万套，如果10%的房屋进入二级市场上市交易，就有9多万套，每套售价加上装饰装修平均按10万元计算，那么就是90多个亿。他说，由于相当一部分职工的房产证被单位扣了，他们就进不了二级市场，这就使投资需求显得不足，使该“热”的二级市场“热”不起来，从全局来讲，国家就要受损失。
7.建设规范偏小，可持续发展受阻
“可持续发展”这个词组目前真可谓使用率较高，在用它分析云南住宅区的时候就发现又被它捉弄。我们的小区真叫小区，最小的开发面积恐怕只有两三亩地吧，那些见缝插针的就更不好说了。
“昆交会”片区应是最为典型的例子。当年昆交会片区曾被社会舆论认为将是昆明最现代化的新区：国际贸易中心、国际金融中心、五星级大酒店、东南亚最大的购物中心、宝海公园，而它的周围就是高楼林立的商业中心和写字楼，同时也会有几幢“高尚公寓楼”。其结果路人皆知：除了国贸中心每年例行“昆交会”外，周围建起了一排排的砖混住宅，还有两幢鹤立鸡群但并不与环境协调的“鸿城花园”；宝海公园终于在今年修好了，但那条清水河仍然是黑水河，当所有的住宅都修建完工时，“昆交会”片区将不再是昆明国际贸易的中心了，无法或至少说近期不可能再有进步和发展。
8.缺乏特色，多是“克隆”
曾几何时，“绿色家园”、“智能小区”、“网络家居”、“空中别墅”铺天盖地，“欧陆风情”一词使用率最高。一时间，不叫“花园”就不是好的住宅区，似乎人人都能进入天堂般的环境中去。
其实，这些词汇都是泊来品，大多是没做过房地产的广告人所杜撰或抄袭，至于其内容和实质几乎无人细细研究过。
云南地处边疆，很多业内人士还是注意到这一点，所以大凡项目在策划阶段，总要组织“有关人士”到全国各地去考察一番，有些还能积极参加各种房地产高级研讨会、房展交易会等。总之，非常重视、非常认真地对待了规划、设计。但实际情况差强人意，其原因是：首先，盲目崇拜“楼盘神话”，刻意模仿成功范例，总以为别人一炮走红，自己照搬不误，难道还会有错？其次，对自己信心不足，生怕改动别人的设计会破坏整个楼盘的创意和布局，其实不然。
从当前云南省房地产业发展现状来看，主要问题在于要进一步启动住房消费市场，减少商品房的空置面积，提高企业经济效益。为此，应制定有关政策和对策，启动商品房市场和引导居民更新住房消费观念，以此促进房地产业的健康发展。
1.尽快出台实施住房分配货币化政策
去年国家福利分房政策结束后，居民住房将由实物分配转为货币分配。据统计，去年机关、企事业单位购买力占我省房地产市场53.2%份额。住房实物分配结合后，应尽快出台实施住房分配货币化政策，提高职工货币购房收入和购买力，完善银行个人住房贷款政策，简化办理手续，给商品房市场注入新的需求活力。近期省里将出台省级党政机关职工住房面积标准和住房分配货币化方案，旨在对全省各地停止住房实物分配，启动货币分配起示范和促进作用。省里还将加大金融支持力度，提高居民住房消费能力。除金融单位的措施外，省里将推进住房置业担保公司的组建动作步伐，以解决部分居民的住房贷款担保问题。
2.发挥政策调控功能，严格控制房地产开发规模
针对云南省社会经济各地之间的不平衡性，对相对发达和商品房空置面积较大的昆明、曲靖、大理、红河等地市场进行有效控制，制定开发规模，对商品房大量空置的企业，严格控制或停止审批新的项目，并从计划源头上进行总量控制，以避免资金大量积压。省里已着手平抑房屋价格，清理障碍，降低房价，特别是降低开发环节政府收费的比重，促进住房增量的发展。
3.采取积极政策消化空置商品房
将符合条件的空置普通住宅转为安居房、经济适用房，出售后其价差可由财政专项补贴和企业共同负担，或者是减免税费和行政事业收费，不足部分由企业负担；利用旧城改造，街道扩建机会，适时将一部分空置商品住宅作为拆迁安置房源，参照有关政策由政府在地价、税收等方面给予优惠和补贴；对空置一年以上的商品房，采取税费减免和费用减半等政策，来降低其销售价格；“蓝印”户口更灵活些，以鼓励入城农民及外来人员购买空置商品房。省政府在[2000]24号文件中出台了一系列做好经济工作、促进经济发展政策措施，其中提出，要加大空置商品住房消化力度，对国家给予消化空置商品住房的优惠政策时限延长一年，即延到明年年底。
4.严格控制经济适用房的建设规模
享受经济适用房优惠政策的对象是城市中、低收入家庭，不能向社会敝开供应，以避免财政收入流失和企业之间不公平竞争。因此应明确界定经济适用房的供应对象、面积标准，形成完善供应体制，使政策对经济适用住房的优惠落实到真正需要保障的对象上。
5.进一步规范房地产市场
要为企业提供一个公平竞争的环境。在土地使用问题上，要解决一些市、区属房地产企业靠地方政府行政干预获取价位低的土地等不正当竞争行为，防止财政收入流失。应制定政策，改革以往用房地产计划规划控制房地产市场供需状况的方式，结合城市布局和规划，有计划地推出地块和旧城改造地段进行公开拍卖，用土地来控制房地产供需状况。
6.加强房地产企业的开发经营管理
近年来，房地产已转变为买方市场，企业不适应市场的问题开始突出，研究市场不够，造成结构性的供求矛盾。一些企业资金积压，发展受到制约。对这部分企业，主管部门应采取择优扶强的政策，对综合实力强的公司，给予扶持，形成规模开发，降低开发成本，从而提高企业的经济效益。
云南省房地产市场有着巨大的发展潜力。随着房改政策的进一步深化，再抓住西部大开发这一历史机遇，房地产业必将走上新的台阶。
7.采取措施，搞活二级市场
建设部俞正声部长曾说，任何单位、个人没有任何权利扣压职工房产证。房产证作为房屋产权的法律文书，是职工进入二级市场交易的依据。我省、特别是昆明市单位扣压职工房产证的情况较为普遍，这就给职工进入二级市场设置了一道人为的门槛，使职工改善住房居住条件、以小换大、以远换近、以旧换新的愿望难以实现，亦使一级市场的销售空间受到打压。二级市场不活，一级市场难好，有目共睹。成都市对扣压职工房产证的行为采取严厉措施，规定谁扣压职工房产证，就摘谁的“乌沙帽”，这一硬性行为，使该市职工该拿的房产证都拿到了手，这也是成都二级市场活跃的一个主要因素。昆明市为什么就不能借鉴这样的做法？
总之，云南省的房地产特别是住宅建设的成绩是有目共睹的，它大大改善了我们的居住环境，提高了人均住房率。但在发展过程中遇到的或出现的一些问题应视为正常，不过不解决这些问题将会制约我们城市的发展和进步，引起人们的重视。同其他商品市场一样，房地产市场仍将是以调节房地产产品结构为第一手段，同时也象国民经济一样，政府可以用宏观调控的方法来进行调整，可以用金融信贷、税收等杠杆调控社会需求总量，使其健康、稳步的发展。
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