关键词：房地产，测绘，风险，探讨
随着房地产市场的快速发展，房地产市场服务的房产测绘行业发展的也非常快。然而伴随房地产市场的不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场存在诸多不确定因素，房产测绘单位在提高专业化服务的同时，也面临着各种各样的风险。与其他经济活动不同的是，房产测绘风险具有特殊性，其特殊性在于房产测绘风险涉及面广，而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益各方带来不同的风险，下面就对房产测绘风险主要来源一一列出。
1房产测绘风险来源
1.1房产测绘领域的法律、法规不够完善
《房产测量规范》和各地房产测绘有关政策的出台跟不上建筑形态的千变万化，使得新问题无法可依，无据可查，客观上会引发许多争议，新政策的调整和出台使房产测绘单位在一定时间内处于不确定的环境中，给房产测绘带来极大风险，这种风险一般是全行业性的风险，但不同单位采取的应对措施不同，对其变化的敏感程度不同，房产测绘单位抵御风险的能力也存在差异。
1.2图纸审核错误
图纸分为建设工程规划图纸和建设工程规划验收图纸，分别运用于房产预测与实测，在与案例的接触中，会出现建设工程规划图与施工图“两张皮”或建设工程规划验收图与现场实际不符的现象，这样使得预售面积与实际销售面积的数据相差甚远，势必造成房屋产权单位与消费者因房产面积而引发纠纷的尴尬局面，导致最终损害了消费者的合法权益。
1.3测绘活动过程阶段的委托合同风险
委托房产测绘，委托人与房产测绘单位应当依法签订书面房产测绘合同，合同的主要条款应包括标的、数量和质量、价格或酬金、履行期限、地点、方式、验收标准和方法、违约责任、解决合同纠纷的方式等。合同签订和履行过程中应特别注意当事人意思表示是否真实、合同内容是否合法、形式是否适当、条款是否完备准确、签订程序是否符合法律规定、担保条款是否符合要求。房产测绘单位在合同签订和履行过程中，对可能发生的情况和细节要考虑周到，并作明确规定，不能存有侥幸心理，不作口头承诺和保证，否则可能引发法律风险和纠纷，造成经济损失。
1.4项目仓促推出、开发商不专业
作为测绘活动过程阶段风险来源之一，在项目的设计方案、文件资料未能全面确定的情况下，许多开发商常常为了抢占市场、及时预售而仓促推出，而此时共用部位的位置、性质、面积尚未确定，只能估计大概。有些开发商缺乏专业能力和经验，在公共设施的设计、安排时有错误，这都为以后实测工作埋下隐患，一旦实测结果与买卖合同有重大出入，就会给开发商和房产测绘单位带来巨大风险。
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1.5测绘成果交付阶段的测绘成果质量风险
房产测绘成果质量直接影响房屋权利人的切身利益，房产测绘单位如不严格执行国家标准、规定，不严格把好质量关，导致出具的测绘成果不符合质量要求，不仅要无偿进行补测或者重测，还要依法承担赔偿责任和法律责任，情节严重的，要停业整顿，甚至有被降低资质等级直至吊销测绘资质证书的风险。全国已有不少测绘差错赔偿案例，如北京一家测绘公司出具的北京第一上海中心的房产测绘成果出现1000多平方米的严重误差，该公司被北京市建委责令改正，并处3万元罚款。
2规避房产测绘风险的举措
2.1完善政策法规
相关管理部门要进一步加强房产测绘管理，研究制定、补充修改房产测绘政策、法规，明确房产测绘中的重点难点问题，统一口径，规范操作，使其更严谨、细致、合理，具有操作性和指导性，并及早实施地方房地产测绘细则，对测绘单位和管理部门在房产面积测绘中应承担的责任进一步明确，建立健全各项制度，避免政策、法规原因引起的纠纷。
2.2加强图纸审核
测绘工作人员在审核图纸时必须告知房屋产权单位，预测绘是完全按照规划局审批的建设工程规划图出具结果，在施工过程中可能发生变动，待竣工验收时需按照实际情况调整建设工程规划图，使其与现场竣工验收图纸相一致。
2.3要完善房产测绘市场管理，强化社会监督
在签订委托协议时，应首先要求委托方提供真实可靠的资料，并由委托方盖章确认，并且明确双方的权利、义务、责任及争议解决方式。还应约定防范和化解风险的具体条款。把测绘差错控制在产权登记发证之前，有效地防范和控制测绘错误既成事实后才被发现的风险和由此所造成的损失。
强化社会监督。测绘成果交付后，开发商应在售楼处进行公示，并由购房人签署认可书。测绘成果公示有利于提高测绘工作透明度，把测绘差错控制在产权登记发证前，是一项有效的监督制约制度，保障了消费者、开发商和房产测绘单位三方的合法权
2.4要制定适用于本地区的实施细则或作业规范
从业人员只有用同一把“尺子”去度量，才不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况。动态更新机制是房产测绘单位适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。地方政府要根据《房产测绘管理办法》及《房产测量规范》制定出符合地方实际的房产测绘实施细则，对历史遗留问题，制定出符合现实要求的办法，明确重点难点问题。
2.5要合理转移风险
随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，测绘单位承担的责任也越来越重大。房产测绘是企业行为，所承受的市场风险也可以通过合法的市场手段进行转移。例如购买测绘产品责任险，假如测绘差错案一旦发生，给委托单位或购房人造成经济损失由保险公司赔付。
结语
房产测绘存在风险是毋庸置疑的，有些风险是可以防范的，有些是难以预知和防范的，但随着房产测绘行业的发展，房产测绘单位防范风险的能力要不断提高，在社会服务中，房产测绘单位会不断加强和完善自身素质，持续改进测绘成果质量，适应房地产市场的需要。
参考文献
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[3]季玲琳.浅析如何提高房产测绘质量的措施[J].城市建设理论研究,2014(13):2095-2104.
论文作者:王玮
论文发表刊物:《城镇建设》2020年2月第5期
论文发表时间:2020/4/30
标签：房产论文; 风险论文; 单位论文; 图纸论文; 房地产市场论文; 成果论文; 开发商论文; 《城镇建设》2020年2月第5期论文;