摘要：经济的发展，促进房地产项目的不断进步。房产预测绘与实测绘是在不同的阶段对房屋面积进行的测绘。房产预测绘是依据经相关部门批准的建筑施工图进行的面积计算，房产实测绘是房屋竣工后依据相关验收资料对房屋的实地勘测。本文就减少房产预测绘和实测绘面积差异的方法展开探讨。
关键词：房产测绘；面积；预测绘；实测绘；差异
引言：商品房销售包括商品房现售和商品房预售，商品房预售采用的是房产预测绘的面积数据，房屋竣工后的商品房现售采用的是房产实测绘的面积数据。由于预测绘和实测绘的依据不同，房屋的建筑面积会出现不一致的情况。如果处理不当，可能会引起纠纷，造成社会不稳定因素。处理好房产预测绘和实测绘面积差异，保护购房者切身利益，做到房产测绘成果公正、公平、公开，是广大房产测绘工作者应该积极思考的问题。
1房产测绘中实测与预测概述
房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发公司委托由房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、技术变更单、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、预算数据等，对房屋进行实地勘测。房屋的预测面积指的是在商品房的预售中，由房地产开发公司委托，房地产行政管理部门所认可的具备房产测绘专业资质的测绘单位，依照规划校对核准后建筑物图纸尺寸，按照《房产测量规范》的要求，并参考房地产开发部门提供的共有面积使用说明，对尚未竣工的房屋进行的商品房面积预先计算。预测面积可以作为房地产开发商在房地产项目前期宣传中关于建筑面积数据的使用，也可以作为商品房预销售和网上备案使用。
2预测与实测在商品房产生过程中的意义
预测绘的介入意义。商品房面积预测绘的介入利国利民。于国可以整体掌握楼盘信息，利于调控政策的制定。于民可以早点对自己的房子有个总体的认识，利于内心的稳定。房地产开发建设单位在面积预测绘时，会将整个销售楼盘的信息上报。上报信息包括:楼盘的座落位置、商品房的套数、经济使用房的套数、安置房的套数、公共配套用房、每套房子的具体定价等。政府在汇总预测绘情况后，可以合理规划下一步城市建设方案，推动城市合理健康发展。房地产开发建设单位可以利用先期面积预测绘，进行回笼资金。资金到位，工程可以有序稳步推进。同时，在工地打工的农民工工资可以得到保障，有利于社会稳定。预测绘办理完，商品房就可以进行预售。预售的房子，老百姓习惯称其为期房。购买期房之后，购房者对房子的朝向，平面格局等有了具体的认识。在大城市里漂泊的人，有了房子如同有了家，心里就踏实了。再者，在房价过山车般的上涨中，买期房也相当于节省了一笔不小的家庭开支。（2）实测绘的介入意义。商品房面积实测绘的意义在于将面积信息归整存档。实测绘面积入库，利于城市大数据库的形成。规划部门可以根据面积实测信息核对当初规划批复的数据是否得到了有效的落实。是否存在批少建多，批低建高的情况发生。面积实测绘是商品房办理市场通行证的最关键的一步。商品房有了实测绘面积，才能办理不动产权证，形成身份有效数据，在市场上进行交易。房产交易中心可以根据入库的实测绘面积，对居民相关疑问予以解答。比如，某户居民不动产权证面积载明建筑面积60平方米，而其自测面积为50平方米，住户想不明白面积差在何处。房产部门便可根据其提供的楼盘信息进入数据系统调出实测绘数据，进行核对释疑。住户可以测量出套内面积，但没有办法测量公摊面积。对于解释住户不满意的，可以提供相关的项目面积实测信息，委托第三方进行查验。
3房产预测绘与实测绘面积差异产生的原因
规划设计的变更导致预测面积与实测面积的差异。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这种情况较为普遍，房屋尺寸大小发生变化、公共部位的变化都将对房屋分户面积产生影响。（2）不按图纸施工对房屋面积产生影响，或者施工错误或施工放样误差过大，使竣工后房屋尺寸不等于设计图上的尺寸。（3）竣工后的房屋部分公用面积功能改变或服务范围改变，导致共有建筑面积分摊发生变化，从而差生面积误差。（4）施工误差和测量误差等正常的系统误差，或者由于测绘人员的工作失误，也可致预测面积与实测面积有差异。（5）不同行业采用房屋建筑面积计算标准不同，房屋建筑面积计算结果也不相同，不能与房产测绘建筑面积进行简单比较。如规划部门采用的建筑面积计算标准是《建筑工程建筑面积计算规范》，房产测绘单位采用的是《房产测量规范》，两者在建筑面积计算方面侧重点不同，房屋建筑面积计算结果存在差异。
4提高房产测绘面积准确性的对策
4.1认真检查房产预测绘所依据的施工图纸和其它资料
首先看委托单位是否取得了规划许可，施工图纸是否获得了规划部门批准。未经规划部门批准的施工图纸不能够作为房产预测绘的依据；其次看规划总平面图是否与施工图吻合，如规划总平面图与施工图的有关数据不一致，则要求委托单位到规划部门更正，或提供说明。
4.2规划前期做足功课，减少规划变更
规划批复后，尽量少变更，防患于未燃是最根本的解决面积差异之道，预测绘面积之后若没有太多的变更内容，实测绘与预测绘的成果差异会很小。减少规划变更的前提是规划前期做足功课。在商品项目定位之初，调查周边情况，搜集资料，进行多方面论证，给项目准确定位。根据项目周边的业态情况，确定项目的使用功能。对于项目的功能设备用房要及时与电业、热力、消防等部门进行勾通，确保设备功能用房的完善性，尺寸合理性。后期不因勾通不利，对项目进行功能设备用房的变更。再者充分利用先进的BIM软件，对工程概况进行模拟，提前感知工程不合理之处，进行修改，避免规划变更。
4.3严格执行房产测绘的技术
标准、规范。目前房产测绘的技术标准为《房产测量规范》（GB/T17986-2000），根据工作需要，各省市出台了各自的房产面积测算及共有建筑面积分摊规则，以解决各地州市对《房产测量规范》理解不一致的情况。房产测绘单位要牢固树立严格按照规范要求进行测绘。
4.4熟练使用CAD绘图软件及测量工具
熟练使用CAD绘图软件，不仅可以提高绘图精度，还可以节省绘图时间。不论是预测绘还是实测绘在使用CAD绘图软件时，一定要按比例绘图。准确框制建筑外轮廓及内轮廓的面积线。在实测绘阶段，可以充分利用CAD对预测绘阶段及实测绘阶段的面积线进行比对。对差异之处进行标识，以便复核面积值。实测绘面积与现场测量息息相关，每个尺寸值皆由现场测量而来，所以对测量精度要求较高。现场测量人员要明确测量控制要点，采用合理的测量方式提高测量精度。熟练操作测量工具，可以有效保障测量精度。
结语：房产测绘单位应建立健全各项制度，提高测绘人员素质，严格执行国家规范，充分发挥测绘人员的主观能动性，减少房产预测绘和实测绘面积的差异。通过以上措施，可以减少购房合同面积和实际产权登记面积的误差，维护群众的知情权和选择权，保障购房者的合法权益，规避因为面积差异而造成的纠纷。房产管理部门履行房屋面积管理职责，进行测绘成果审核，房产测绘单位遵守国家有关法律法规，严格执行国家房产测量规范及地方有关政策文件，确保测绘成果完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家、社会和他人合法利益，否则承担相应的经济法律责任，更好地维护房地产秩序和社会秩序。
参考文献：
[1]李鑫.房产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].住宅与房地产,2016,(21):26.
[2]韩磊,冯光伟,李帅.房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制[J].江苏科技信息,2015,(12):78-80.
论文作者:王晓东
论文发表刊物:《防护工程》2019年第1期
论文发表时间:2019/4/29
标签：面积论文; 房产论文; 测量论文; 房屋论文; 商品房论文; 差异论文; 误差论文; 《防护工程》2019年第1期论文;