房产税：困惑中的改革与立法中的民意，本文主要内容关键词为：民意论文,困惑论文,房产税论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着我国工业化、城市化效应不断释放，房地产作为国民经济中的支柱产业已人所共知。近年来举国关注的房价疯涨、国家对房地产业的宏观调控以及上海和重庆先行进行的房产税试点，使人们对房地产税制改革及其开征越来越关注，它已成为民生与民法研讨中的一个重大课题。本文拟从房地产税所涉及的民生与民法角度出发，在对房地产税制改革中的热点、国际上的一些做法与借鉴的分析中，提出一些观点，以供商榷。
一、困惑中的房产税改革
房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋财产为课税对象，按照房产的计税余值或租金收入向房屋产权所有人征收的一种税。它起源于周代，是个历史悠久的税种。1949年建国伊始，中央政府政务院颁布了《全国税政实施要则》，决定开征房产税，1951年8月正式将其命名为城市房地产税；1973年全国工商税制改革中，并入了工商税；1986年9月15日国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，并于当年10月1日起施行，至此，房产税在全国范围内全面征收；1994年分税制改革后，成为地方税的一个重要税种。应该说，在上世纪80年代，以房屋余值和租金收入为征税对象的房产税政策制定是符合时代背景的，由于当时房地产业的商品化程度低，这种税基较窄的税收方式是符合国情的。然而，随着改革开放的深入，随着经济的发展和社会的进步，特别是1990年代以来房产私有化进程的加快，当时制定的房产税政策在很大程度上已经不能适应房地产市场化、商品化、私有化的演变，这一本应在税收中起着重要作用的财产税，由于征税范围过于狭窄等问题的制约，调节功能难以发挥。特别是近年来，随着房产价格的持续走高，政府在屡次收紧住房信贷政策收效甚微的情况下，试图通过调整房地产税收政策，特别是完善房地产保有环节的税收制度来调控房价走势，在一定程度上已成为主流观点。但是，在现实生活中，房产税改革在理想与现实中的煎熬似乎难以成就所谓“最优选择”，仅就其涉税因素中的争议而言，有以下几点：
(一)房地分离，适用不同税率。随着1990年土地出让金制度的实行，土地变得有价了，所以即使房和地分离，销售商品房时土地价值也应包括在内。最早的房屋特别是国有企业，其土地价值并未计入房产中，2010年财税121号文件，明确规定土地价值不能从房产价值中剥离，而应该作为房产价值的一部分，但是对国有企业通过划拨或作价入股等没有花费成本便取得的土地，暂不征税。因为有些大型国有企业一旦征税，负担过重。所以第一步亟待解决的是购买商品房时，因为土地价值剥离出来，从而导致房产税税基越来越少的问题。房地产业已经放开搞活，房和地不可分离是税制改革的大势所趋，于是房和地分别适用房产税和城镇土地使用税两个税种的情况显得很不合理。
(二)“重流转、轻保有”，征税范围过窄。房地产税收主要集中在房地产土地取得、房地产开发和转让环节，而在房地产保有环节的税收却相对较轻。这种状况的存在一方面加重了房地产开发转让环节的经济负担，导致土地价格持续上涨、房地产价格居高不下；另一方面又使得房地产保有环节经济负担相对较轻，房地产投机现象十分严重，从而房地产偏离了其居住的基本功能而是成为了投资升值的工具和载体。
关于征税范围过窄的问题，首先，房产税征税范围有限，它的征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村。实际上，2000年以后，中国高速发展的铁路公路建设使得城乡地理位置的差距已经不是制约企业发展的瓶颈了。因此，对坐落在农村和坐落在郊区的企业适用不同的税收政策显得很不公平。其次，即使是城镇和工矿区，房产税也只对经营性房产征收，而不对自用居民住房征收，且只按房产购买原值征收而不对增值部分征收，从而不能有效发挥控制调节作用。再次，房产税的征收也不包括房地产开发企业在建的和没有出售的商品房，于是在房地产价格飞速上涨的情况下，便变相鼓励了房地产开发企业囤房、囤地，鼓励了房地产开发企业减慢工程进度和售房速度以坐等房地产升值的行为。
(三)计税依据难以核准，征管难度大。房产税计税依据是按账面价值征，因此要随会计制度确定，那么不同时期购买的相同房产便会承担不同的税负。从房产税的发展趋势来看，对个人征税已成定局，如果按账面价值计征，那么同一个小区也会出现因为买房时间不同而负担不同税负的情形，于是纳税单位(个人)房产税计税依据难以核准，对征管工作也会带来很多困难。再者，房产税有从价计征和从租计征两种模式。当某一房屋既有自营部分又有出租部分时，出租部分房产的原值在从价计征时如何计算减除，又难以划分清楚。此外，在房产原值核定方面，存在不少私营企业或个人自建的房产，税务机关难以按市场价格去征税，即使有的企业申报房产原值明显偏低，税务机关也无依据进行查证。在房产租赁方面，由于租赁收入税收负担高，催生了一部分房屋出租人偷逃税收的动机，再加上房产租赁交易者行为的不规范性和隐蔽性，租房协议往往签成阴阳合同，其中一份低价合同是专门用来应付税务部门征税的。所以说，两种可供选择的计税依据，导致了按原值计税与按租金计税税负差异较大以及房产原值操作中难以准确把握等问题。
(四)收入规模较小，难以发挥调控作用。随着社会经济的发展，流转税、所得税都会有一个较大幅度的提高，而房产税却不能随着房地产的增值而大规模地增加税收收入。虽然当前的房地产市场价值非常高，但是房产税税收收入规模却很小，2010年全年城镇土地使用税约1000亿，房产税约900亿，两项保有环节的税收总和大概2000亿，规模非常小。反观国外，房地产税占地方税收收入的规模高达70％至80％，甚至有些国家可以达到90％。而我国房产税规模明显过小，这一方面造成了地方政府财力事权不匹配的现象，另一方面较轻的税负也不利于政府对房地产业进行宏观调控。
(五)立法层次偏低，征管乏力。我国现行的房地产业各税种，其法律依据均为国家行政机关制定颁布的《暂行条例》，而不是由全国人大或人大常委会颁布的税法，立法层次较低。有些税种，几度废立或变更，有失国家税法的严肃性和权威性。另外，鉴于我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏全国联网的私有财产登记制度，已致使不少税源流失，并严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全，税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质还难以适应税收征管的需要。以上这些情况的存在严重影响了我国房地产税收的征收和管理。
二、房产税改革立法中的民生与民意
1.房产税改革的缘起与发展目标。不可否认，目前的房价高企不可避免地成为刺激房产税出台的现实契机。平抑房价也同时被很多人拿来论证房产税正当性的理由。但我们认为，和谐社会强调“以人为本”，在房地产领域，我们不但要突出住房政策中的百姓，还要包括作为经济主角的开发商，以及总体经济与社会政策的主导者——政府。由此，房地产业的科学发展与房产税的改革至少需要同时满足以下三个方面的目标：
首先是百姓安居的基本住房要求。这既是一种历史诉求，也是和谐社会以人为本的具体表现。纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要目标，首要的目标是社会发展，是社会成员的居住权。经济目标是必须放在宏观的社会政策构架内进行的，因为保护居民的住房需求才是发展房地产业的基本出发点和根本保障①。
其次是开发商的正当投资收益。房地产对我国经济的重要性也不容置疑，房地产已经占了GDP的6％，四分之一的投资在房地产行业，50多个产业与房地产关系密切。房地产的发展也必须考虑到供求关系，保护开发商和投资者获得社会投资的平均利润水平，这也是从另外一个方面保护房地产可持续发展的必要条件。
第三是政府的正常财政收入。抛开可能的权力滥用和经济腐败的负面因素，房地产经济提供的大量财政收入已经成为房地产业自身科学协调发展的重要财政基础。因为，房地产业既是一种社会事业也已成为我国支柱产业，政府的财政收入不但要用来发展这种公共事业，更加需要对这种支柱产业提供特别财政扶持，而所有这些都离不开房地产业提供源源不断的财政收入才能实现。
总之，房产问题根本上是民生问题，房产税改革与住房的民生问题密切相关。在对新增税制(或者改造旧有税制)的正当性进行论证的时候，除了论证这种制度中社会对其需求的现实性之外，更要有对其反映民意的经济合理性和法律正当性的论证②。
2.房地产发展中的财权博弈与民意诉求。在房地产经济发展过程中，各种利益主体进行激烈博弈。随着我国经济与社会转型的深入发展，这种围绕房地产的财权博弈必须在更高层面和最新形势下才能进行更换的协调。
(1)政府与居民的剩余财权分配问题
我国的经济与社会转型的大背景是，经过改革开放30多年的发展，经济效率得到了极大的提升，而同时经济公平问题再次成为社会关注的焦点。房地产经济发展中的效率与公平问题，实质是房地产财权分配问题，尤其是政府与民众就其中的剩余分配权问题。
根据更为科学的人权理论，人权分为集体人权③与个体人权。新中国在国际集体人权的发展方面取得了举世瞩目的成就。建国60余年来，在前30年的建设中我们实现了民族的自立，在后30年的发展中我们基本实现了民族的自强。然而，由于对长期发展后的经济剩余进行分配的战略设计的缺陷，对集体人权的过度关注和投入，导致近期个体人权发展的滞后和障碍。就房地产发展而言，我国当前的土地制度(城乡二元的土地制度导致城市建设土地资源极为稀缺)、经济模式(经济增长主要依靠行政管制、区域垄断的投资性拉动而缺乏创新产业的吸引)、财税制度(土地财政为基础的城市化和倾斜性金融税收政策导致巨大投资泡沫)是造成房价高企、经济泡沫和百姓难以安居乐业的房地产困局的根本原因。
为此，应调整国家的经济与社会发展战略，以结构性减税加大居民收入比例等支撑内需扩大的核心要素，配合国家其他政策调整，实现民间财产权的扩张和个体人权的提升和完善。由此，从更广阔的视野来看，随着人权内容与层次不断发展，政府与居民财权分配问题成为房产税改革的重要背景因素和根本制度基础。
(2)中央与地方政府的财权均衡问题
由于分税制的历史缺陷，导致中央政府与地方政府在事权与财力配置上的不均衡；以土地出让金为中心的土地财政成为当前房地产发展的严重问题。以土地出让金取得财政收入的方式是不合理的、不可持续的。由于城市土地资源有限，以当前价格出让土地虽然一次性收取了土地使用权期限内的全部“租金”，却无法获得未来土地升值的收益；而且，土地出让金摊入房地产成本，最终让购房民众一次性负担，这也是导致现今房价飙升的一个重要因素；还有，土地出让金模式不利于政府行为的规范化，一次性预收未来若干年限的土地收益总和，必然鼓励地方政府滥用土地出让金的短期行为，使土地的收益在短期和长期分配上存在严重的结构性失衡。正是由于这些问题的存在，央地财权的再均衡和地方财权的规范化反而成为本次房产税改革的最重要目标。
(3)投机者与居住者的财权层次问题
在房地产经济中，房地产开发商与投资(机)商实现的是其人权之中的发展权，而居住者满足的是其生存权。商人的利益追求共同推高了房价。我国的房地产市场呈现出过度的开放性和投机性，在剥夺了许多社会成员的居住权的同时，我国房地产已经成了国内外资本的“游戏物”。我们必须运用金融手段降低房价，降低畸高的利润率，减少房地产的投资泡沫。然而，打击房地产利润率可能会减少供给，是治标不治本的，将高房价责任全部推给房地产商是不符合市场规则的。商人追求利润的目标是天经地义的，考虑到商业房地产对财政收入和经济发展的贡献，房产税的改革还必须站在全面可持续和谐发展的更高层面来看问题。由此，虽然对公平的考量和对投机者的限制是房产税改革的重要参考因素，我们不能过分夸大房产税的此项功能。
3.房产税改革的法治正义与试点立法中的民意缺失。经济发展以人为本，房产税直接关系民生问题，在这个问题上的民意表达具有重大现实意义；而民意是民主方式的人权诉求，房产领域的人权通常表现为如上所述的房产上的财权，但最终还是要通过房产税等立法中的法权来表现和保障。
(1)房产税改革的法治正义
房产税改革涉及方方面面的利益和基本民生需求，在形式上和内容上推进改革的突破，必须在法治的框架下来实现。现代法治包括形式法治与实质法治，对于处于经济转型期的我国而言，房地产税的改革面临双重的法治难题。
首先是形式法治的难题。形式法治的要素至少包括，房产税立法需要由有权的立法机关经过规定的立法过程和立法形式设定具体的法权规则；也就是说，我们需要人大根据全民意见制定法律的形式完成改革。在这个问题上，由于受我国经济与社会发展阶段的限制和历史惯性的影响，我们仍然更多依赖更加具有效率的国务院和地方行政机关，而不是全国人大或地方人大，通过的是政府规范而不是全民或专家方案，这就多少带有一些历史的局限性和遗憾。
其次是实质法治的难题。实质法治的要素主要强调，房产税立法的内容中必须保障房产财权发展的效率与公平；也就是说，房产领域的各方，包括政府、居民、开发商和投资(机)商必须都能够实现其合理、正当的房产权益，如此才有房地产行业的健康发展。这就使我们的改革面临更复杂的局面和更大的难题。
(2)试点改革中的民意缺失
目前讨论的房产税，还存在功能、作用定位模糊或偏离房产税筹集收入主要目标、制度设计较少考虑整体税制框架等问题。下面以沪渝两地房产税试点方案为例加以简要分析。④
我们看到，沪渝两地的方案都是对居民住房征收，并以交易价格为计税基础。重庆对存量房征收、对豪宅征收、按套数予以免征，实现全额累进税率；上海对增量征收、存量不征，税率是固定的、按面积免税。由此而言，两地的试点方案具有很强的过渡性，着眼于短期目标，缺乏整体性和长期性。从两地房产税的要素来看，主要是对存量房免征，使用交易价格计税等，既不符合税收公平原则，也不符合房产税为地方政府筹集财政收入的本质要求和房产税定位。确切地说，方案是为了响应调控需要的“应景之作”，从立法依据看，更多是依据国务院调控房价精神进行的试点，不符合法律框架的要求，没有涉及以结构性减税为目标的整体税制框架的调整，没有考虑房产税、所得税及货物与劳务税的综合配套改革。
综上所述，房产税的问题绝不仅仅是房地产的问题，它涉及我国经济与社会发展的结构层面和制度层面；房产税改革问题，也就必须站在我国经济与社会发展全局的视野上，需要有足够的勇气和智慧，通过系统的、深入的改革，转变经济发展模式，解决制度性问题，重建游戏规则。
三、房产税改革的国际借鉴与启示
首先，由于国情的不同，其房产与地产在相当一些国家或地区中是相互依存的，即各国的房地产税收政策是与其土地所有制形式分不开的，大致可分为两种类型：一是完全的土地私有制。私人拥有大部分土地的所有权，且允许土地自由出租、转让和买卖。二是实际内容私有制：即虽然法律形式不是私有制，但实质内容是私有制。土地产权为永久权，居民买了房屋就同时买了土地，可世代相传。基于房屋和土地的不可分割性，发达国家大都设立以房地合一的不动产为主要征税对象的税种即不动产税，也称房地产税，并分别在房地产的取得、交易、保有环节征税。
1.美国。美国在房地产保有环节征收的税收为房地产价值税，是州以下基层地方政府的地方税，税率和课税办法由各地方政府自行决定，一般按1％到3％的税率计征，房产税的税率每年由地方政府视各种预算收入和支出的情况而定，因此不同的地方税率会有所不同，并且处于不断的调整变化之中。房地产价值税以房地产评估值为计税依据，所征收的税款用于向当地提供适当的公共基础设施和服务，目的是促进当地房地产价格的升值。不过，美国对拥有个人住房的业主，在征收个人所得税时给以一定优惠，比如给予一定额度的减免税额，而对贷款购买自用房屋者，在征收个人所得税时允许抵扣贷款的利息支出，对出售个人使用过的自有住房的所得豁免税收等等。此外，美国对房地产出租收益征收所得税，个人房屋出租收益征个人所得税，法人房屋出租收益征公司所得税。所得税性质的房地产税不仅构成美国的国税收入，也是州和地方税收收入的组成部分。
2.德国。德国为促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化，采取了作为居民生活必需品的住宅与其他土地买卖和经营用地严格区别对待的税收政策，只要有房产，一般需缴纳房产税，只有当房产是文物，或者维护费用超过房产收益时，才可以提出免税申请。而对居民自有自用的住宅，在保有环节不征税，并鼓励自购自建住宅行为，允许其享受所得税特别扣除，总扣除额为房屋购置价值的5％—6％。分摊所得税扣除的时间为8年，而每年的所得税扣除则设有上限。对商用房地产在取得、保有、交易环节都征税。出租的房产则要交房产税，租金收入要交纳个人所得税。
3.韩国。为了抑制房价过快上涨，韩国政府于2005年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭，并根据房产总价值的不同，税率介于0.75％—2％之间。此外，韩国从1961年起就征收了财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，根据财产价值不同，所负担的税率也不同。但事实上，综合不动产税的出台对抑制房价快速增长并没有取得明显效果。为了打击房地产投机行为，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售的，要缴纳50％的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60％的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6％-35％不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台，再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好的控制，房价也基本得到了稳定。
4.日本。日本房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。上世纪50年代，日本在地方税制改革中引进了固定资产税。固定资产税属于地方税，由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括农田、森林、牧场、原野等，房屋包括住宅、店铺、工厂等。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4％。而东京23区的产权所有者需要将税金缴至东京都而非各自市町村，这是一个特例。对土地、房屋的课税依据是市场价值，日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年内，如无重大变化，一般不重新估价。土地价格是依据“路线价”计算出来的。依据评价标准所确定的路线，其周边的单位土地价格是计算不同地区、不同用途的土地价格的基础，房屋则以房屋再建价格为基础评估。日本除了出台固定资产税外，还有城市规划税，这是一个专门用于市町村的城市规划或土地区划调整的税种。其纳税人、课税依据等与固定资产税相同，课税对象为城市规划区域里的土地、房屋。税率则由市町村自定，但不能超过0.3％的上限。例如，东京都的城市规划税税率即为0.3％，长野县上田市的税率为0.2％。日本的固定资产税和城市规划税也有相应的减免制度，并根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率，从而做到兼顾社会公平。由于日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造的，可依据不同的条件，获取1-3年不等的固定资产税和城市规划税的减免；再比如，如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。另外，若对土地征收的税额达到上一年度1.1倍，超出部分可予以减免；不足200平方米的小规模住宅用地，也可享受城市规划税的减免。
5.我国香港地区。经过近70年的发展，香港的物业税制度在其制度设计、税收征管、评税技术等诸多方面已日臻成熟，在香港保有环节税系中发挥着重要作用。除物业税外，香港还另设差饷。差饷又称房地捐，是政府对拥有土地及楼宇的业主征收的直接税。与物业税相比，相同点是两者都是对土地、房屋等物业征税，不同点是物业税的课税范围仅限于用于出租经营并获得租金收益的物业，而差饷税是对纳税人拥有的所有土地房屋，包括自用和非自用房产一并征税。香港物业税的税率为15％，差饷的税率为5％，并均为香港政府重要的收入来源。此外，香港对物业税的免税情形有：对于自有物业，若全部自有自住则完全免税；部分自住部分出租的物业只有自住部分免税；部分自住部分经营的物业全部不能免税。
以上国家和地区征收房地产税收的具体做法对我国主要有三点启示：一是房产税税基普遍以评估价为基础，在运用市场成交法、成本重置法和投资收益法的基础上计算房屋评估市值，然后以扣除一定比例后的余额计征；二是房产税税率不统一，各国多介于在0.8％—3％之间，1.5％为其中值；三是房产税税收政策均对自用房产和低收入者有所照顾，房产税以重点抑制投机需求为目的。
四、房产税制改革趋势与操控筹划
本着“简税制，宽税基，低税率，严征管”的原则和“分步实施”的操作要求，房产税制的改革应进行循序渐进的操作筹划。借鉴一些国家和地区的基本做法并参照我国的国情，房产税改革应需重视以下七个方面的内容：
1.房产税和城镇土地使用税相合并。从简化税制和公平税负来看，房、地不可分离，土地的价值是房产价值的一部分，土地位置的好坏更是影响房产价值的关键因素，所以房产税和土地使用税是一定要合并的。1993年我国进行了一次大的税制改革，1999年我国在研究到底房产税以及土地使用税如何改的时候，分别有提出单独改以及合在一起改的方案，最终专家学者一致认为房产税的改革和土地使用税的改革始终是分不开的，因为在市场经济这么发达的情况下，房、地虽然可以分离出地价和房价的具体比例，但是从房地产的管理部门、税制管理角度来看，其趋势是要整合在一起的，发达国家的做法也是如此。
2.按房地产的评估值作为征税税基征税。现行房地产税中存在多种计税依据，如房产税和城市房地产税是按房产余值或租金收入征税；耕地占用税、城镇土地使用税是按土地面积征税；土地增值税是以增值额为计税依据，采用的是超率累进税率。多种标准混用，造成了纳税人的税负不均现象，既影响公平，又缺乏效率。因此，改革房地产税的多种标准，采用统一的评估价值作为税基，使纳税人的税收负担相对公平便成了房产税改革一大目标。同时，此项措施也可使国家的财政收入随房地产价格的上涨而增加。原来按原值或者按租金征税的方法是应取消的，后面提到的模拟评税工作也是为了这一方面改革而做的准备。之所以要改成按评估值征税，是由于购买不同时期的房子其价值差别很大，所以在房地产的价值已经很高的情况下，如果仍然按面积征收，那么我们的收入规模还是没有扩大，所以从趋势上来说一定要改为按评估值征税，只是由哪个部门来评估、评估时是完全根据市场价值还是接近市场价值等问题还需进一步明确定位。
3.个人住宅纳入征税范围。加快房地产流通，促进房地产市场的健康发展，改变过去“重交易、轻保有”的不合理状况。把个人住宅纳入房地产的征税范围是百姓和政府热议的共同话题。尤其近几年，特别是从2003年开始，政府一直有意把个人住宅纳入征税范围，包括十六届三中全会提到的物业税，实际上物业税仅是名字上叫物业税，实质是一种房地产税。今年1月28号上海和重庆对个人征税跨出了第一步，但是两地现行的房产税和我们真正改革要完成的房产税差距是非常大的。重庆是对别墅而且不是连体别墅，即独立的别墅征税，虽然已经征了三十多笔，但是这三十多笔收入都是重庆人所购买的第二套住房或是外地人在重庆购买的第二套住房所征的税。上海的标准则是新购买的商品房要和原拥有的商品房一并记账，并且上海指定的规则是三口之家超过180平方米的才征税，不足180平方米的不征税。由此产生了一个新的问题，那就是“家庭”的概念难以测算。所以，上海、重庆把税种改革先行跨出一步，先两地试点，然后根据试点的情况待时机成熟，再在全国推行开来。当前，房产税改革的难点中，源于对个人居住用房的征税议论最多。同时，对于城市房产，无论是经营性的，还是非经营性的，都要纳入征税范围，但农村居民征不征税，似乎是变革中的难题。
4.始终贯彻改革中“受益原则”。如果把房产税作为一种“受益税”，那必须把房产税的收入与支出严格地对应起来，当然也应包括地产税，才能体现出其受益原则。当企业和个人切实感受到他们所缴纳的税收所带来的收益时，他们才会乐意纳税，并且主动监督地方政府的预算及其执行，促使地方政府提高财政支出效率。然而在我国现行的预算收入和支出中，无法体现这一受益原则。
5.简化税种，合理合并。改变现有的房地产税税种繁多、重复征收、重流转轻持有的局面，取消房地产交易环节的土地增值税、城市维护建设税和教育费附加，在保留现有的印花税、个人所得税、耕地占用税的同时，合并房产税和城镇土地使用税为房地产税。以房地产税的改革为重点，进行房地产税制改革，以加大房地产的持有税收负担、减轻房地产的交易负担为原则，加快房地产流转、抑制房地产价格。具体而言，房地产税收对增值收益的分配既可以通过流转环节的税收——主要是土地增值税，也可以通过保有环节的税收——主要是房产税、城镇土地使用税来收取，相关改革的重点应是土地增值税。由于土地增值税存在难以确定自然增值额、征管成本高、与企业所得税重复征税等问题，因此可以综合在房产税中，对房地产增值收益征税，从而使房产税具有对其增值额课征的效果，而对流转环节的税种进行合并和撤销，以此来减轻流转环节的税负。
6.积极推进地方税制改革。当前调整地方税收结构已迫在眉睫。现行的分税制是一种只限于划分税收的分税制，而不是属于分权的分税制。税权由中央高度集中，税收立法权、政策管理权、征收管理权属中央，地方政府基本不具有立法权，造成地方政府财权与税权的不对称。给予地方政府一定程度的税收自主权，意味着地方政府有能力通过选择特定税种的税率，在一定程度上提高地方财政收入，这样才能使地方政府真正成为一级独立的财政。因此，建立一个税种设置科学、税源比较稳定、适合地方特点的地方税收体系势在必行。就现阶段看，形成以房地产税为主体税种，车船使用税、营业税等为辅助税种的一个地方税收体系具有重大的现实意义。
7.加强基础建设，完善房产税的征收管理流程。税务系统内部应设立专门的估价机构，从而使其具有较强的独立性。同时，合理完善产权登记和管理制度，规范个人征信系统和身份识别系统，相关部门之间应建立有效的信息共享和管理互助机制，加快步伐建立全国联网的房地产数据库，对所有机关事业、社会团体、企业法人和居民个人的房地产进行全面调查和登记，对其房地产交易、评估价值和纳税情况进行动态跟踪管理，并提供网络查询。此类基础性建设，是完善房产税征收管理的重要前提，然而这项工作从2003年十六届三中全会提出的要推出统一规范的物业税以后，针对房产税改革，已经准备，但仍存在不少问题。最为明显的就是各地开发的模拟评税系统。模拟评税实际上是依据房地产的技术标准，将道路、医院、学校等设施做成相关参数加入到计算机软件内，从而批量评估出房地产的价值的一个过程。而税率的确定则需要使用评出的价值与现有的收入规模作为基数来进行倒算得出。这项工作的启动在当年5月开始，国家税务总局和财政部先批准北京经济技术开发区先行试点。其后又逐渐扩展到西城、房山和顺义。2004年经批准范围进一步扩大到重庆、辽宁丹东以及江苏南京。2007年又把试点扩大到河南、安徽、福建和辽宁大连，主要采取成本法、市场法、收益法进行房产评估，并开发了批量评税的计算机系统。全国共有十个地区三十二个地市试行了该技术，并且利用此结果初步进行了税负测算，进而得到了房产税改革对不同行业不同区域的影响。据了解，这项工作的一个重要成果是，通过数据证明房产税不能笼统适用一个税率水平，而是应该采用浮动税率。与此同时，在试点中，培养了一批评税的专业人才，并且目前已将此项评估技术运用到现行的房地产征管中。辽宁丹东在二手房契税的征管中，通过该技术的运用，已取得了初步成绩。
注释：
①郑永年.中国住房政策的症结在哪里[N].联合早报，2009-12-22.
②赵廉慧.房产税的物权法基础[J].税务研究，2011，(4).
③以集体为变量的人权就是集体人权。集体人权包括国内集体人权与国际集体人权。国内集体人权，又称特殊群体权利，主要是指：少数民族的权利、儿童的权利、妇女的权利、老年人的权利、残疾人的权利、罪犯的权利、外国侨民与难民的权利等等。国际集体人权，又称民族人权，它主要是指民族自决权、发展权，此外还有和平与安全权、环境权、自由处置自然财富和资源权、人道主义援助权，等等。
④陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架[J].税务研究，2011，(4).
标签：房产论文; 房产税改革论文; 房产税试点论文; 税收原则论文; 房地产税收论文; 中国未来房价论文; 企业税率论文; 立法原则论文; 社会改革论文; 房屋征收论文; 法治国家论文; 购房论文; 经济学论文; 税收论文; 财权论文;