傅雯
上海天华嘉易建筑设计有限公司
摘要：房地产行业的特殊性决定了房地产工程建设项目质量的重要性。随着房地产企业市场竞争的日渐加剧，做好工程项目质量管控工作已经成为房地产项目开发的重要要求，也是房地产企业实现可持续竞争发展的重要举措。本文以房地产住宅项目为例，在理论与实践结合研究的基础上，就项目规划设计阶段质量管控问题，包括质量管控影响因素、核心要点、优化举措等进行了简要分析，以供参考。
关键词：房地产住宅项目；规划设计；质量管控
引言
房地产住宅项目规划设计是房地产住宅项目开发的前端环节，其工作影响贯穿整个住宅项目生命周期。因此，加强住宅项目规划设计阶段质量控制，对提升项目规划设计方案实施的可行性、科学性具有积极影响，能够为项目施工、竣工阶段质量管控奠定良好基础，实现工程项目建设整体质量的有效提升。对此，有必要加强房地产住宅项目规划设计阶段质量控制的研究，预见规划设计存在的问题，掌握质量控制要点，为项目建设与管理优化提供助力。
1基于房地产住宅项目规划设计阶段质量管控的理论研究
1.1房地产住宅项目规划设计
房地产住宅项目规划设计位于房地产开发前端，向上承接房地产开发项目决策，向下连接住宅项目招标、建筑材料与设备采购、住宅建设施工、物业管理服务等。因此，在房地产住宅项目规划设计阶段，相关工作需遵循住宅项目开发规律，明确规划设计各阶段，包括方案设计阶段、初步设计阶段、施工图纸设计阶段等的工作任务与工作职责，并在拟建项目审批、核准、立项之后，依据国家有关规定与要求，联系已有经验，确定规划设计阶段关注要点。通常情况下，房地产住宅项目规划设计阶段所需关注的要点主要有：（1）房屋功能规划设计，住宅区域划分与居民生活需求关系，基础设施配置，公共活动空间，采光、通风等；（2）节能环保建筑材料与施工技术，住宅装修，工艺标准节点措施，住宅项目建设标准等；（3）绿化设计、管理与养护，防渗透设计与节点措施，房屋设备选用与维护等[1]。
1.2规划设计阶段质量控制重要性
住宅项目规划设计阶段质量控制是住宅项目质量控制工作中的重要组成部分，也是项目规划设计管理的重要内容，对项目施工质量、安全、经济、进度等存在重要影响，在提升工程产品质量，保障工程产品使用安全上发挥着重要作用。根据房地产行业内部统计显示，在房地产住宅项目建设过程中，规划设计所用费用相对较少，不足总费用的2%，但对整个工程项目的影响相对较大，超过75%[2]。与此同时，就当前房地产住宅项目建设质量控制现状来看，建筑企业的质量控制多集中于施工阶段，多为事中与事后控制，事前质量控制重视程度相对较低。部分企业在规划设计管理中的质量控制不全面，不利于施工实践指导。因此，面对日渐激励的市场竞争，房地产项目开发过程中应提升规划设计阶段质量控制重视程度，根据规划设计各阶段要求，有针对性、目的性进行质量管理，并在各参与方共同努力下，优化设计方案，提升设计管理科学水平。
1.3规划设计阶段质量控制影响因素
影响规划设计阶段质量控制的因素有很多，在对已有经验进行归纳与总结上发现：规划设计定位、住宅规划设计质量属性、专业人员素质等是影响规划设计阶段质量控制的核心因素。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆例如，专业人员素质低下将无法处理规划设计与使用者、周边环境、建筑自身结构之间存在的关系，从而出现安全、经济、审美等质量属性上的问题；在规划设计定位过程中，需坚持以客户为中心服务原则，做好客户群体类型、竞争项目开发情况、消费者实际需求等调研工作，以保证项目规划设计定位的科学与准确，否则将出现定位偏差，降低销售速度，影响产品经济效益与社会效益。
2基于房地产住宅项目规划设计阶段质量管控的实践研究
2.1项目概述
本文所研究项目为岳阳市天灯咀半岛项目，位于岳阳市中心城区南部，南湖北岸；是南湖自然景区与岳阳中心城区重要的过渡区域；是城市中轴线与环南湖旅游带的交汇点；也是展现岳阳城市风貌与岳阳城市文化的关键节点。项目总用地面积219352m2平米，净用地面积为186951m2，地上计容面积374165.98m2，规划总户数1625户。
2.2基于调研分析的住宅项目规划设计定位
首先，由项目所在地可知，项目基地所处地理位置为天灯咀半岛，是岳阳城区与南湖发展带最深交汇点。在未来发展过程中，项目需以湖体风光、岛屿风景为主要景观特色，能够有效融入到城市建设与发展中，形成具备文化探源、观光游览、休闲娱乐、商业购物、城市绿地等功能的符合型社区。对此，住宅项目规划设计定位为中高端住宅开发项目，目标客户为项目所在区域收入水平相对较高的客户群体。
其次，在对消费者情况与需求进行分析时，发现住宅项目核心客户群体年龄多集中在30~55岁之间，家庭结构多为三口、四口之家，家庭年收入相对较高，消费者对住宅车位数量、绿化水平等具有较高关注度。对此，住宅项目规划设计定位为区域内高端装修社区，物业类型主要有低层别墅、多层花园洋房、高层公寓等。其中，高层住宅形式以两梯两户及两梯三户的单元为主，渗透独享电梯厅理念，形成独门独梯风格；低层别墅主要层数为3层，多层花园洋房主要层数为6+1层，高层公寓的主要层数为31层、30层、27层、25层、23层。规划控制容积率不超过3.0，规划绿地率不低于35%，结合区域周边环境，打造底层超高层商业综合体，配置幼儿园、高层建筑与公寓配套公建等。
此外，为提升住宅项目市场竞争力，提升其销售速度，采用差异化竞争策略，核心户型主要依托家庭结构和生活习惯，进行更自由、合理空间布局设计。渗透人性化设计理念，使住宅项目功能完备、南北通透，且动静分区，结构紧凑，实现住宅品位的有效提升。
另外，基于上述规划设计定位，结合开发目标、成本收益、政府政策。融资情况，对项目规划设计定位进行分解，完成初步设计与施工图纸设计。例如，住宅项目设计采用现代风格，利用金属、大玻璃面流线造型，彰显现代城市中人文主义气息；建筑外饰面材料主要以金属铝板、白色塑钢窗框、浅色隔热玻璃为主，通过材料科学搭配，增强立面层次感；住宅构建“人车分流与共存混合系统”，满足消费者出行需求的同时，提升空间安全水平。
2.3规划设计阶段质量控制要点与措施落实
结合规划设计定位，根据已有工作经验可知，项目规划设计阶段质量控制的重点在于：（1）户型面积控制、公摊率控制；（2）节能环保设计与投资成本控制；（3）住宅与景观关系、住宅与消费者关系等的控制；（4）初步设计中完成住宅项目人防设计等。
为保证最终形成的设计方案符合项目建设要求与标准，促进规划设计定位在施工与竣工中的有效落实，在规划设计管理中应做好以下工作：
（1）以全过程动态控制理论为指导，构建规划设计质量控制体系，用以监督、管理、检查项目设计各阶段实施情况，确定项目规划设计实施结果与相关制定标准相统一。并能够在监督管理中及时发展存在的质量问题与原因，利用有效措施进行处理。
（2）以住宅项目先关建设与质量管理法律、法规、技术标准、合同文本、城市规划、地质勘察数据资料等，为规划设计质量控制依据，促进设计管理法制化、程序化、规范化发展。、
（3）明确参与方在规划设计中的工作职责与权力，确定质量目标、质量控制标准、质量控制方向、质量控制措施等。同时，注重设计单位资质审核，确保工作人员职业素质与能力达标。
（4）明确规划设计各阶段工作内容与要求，并在此基础上，在各参与方协同、合作、商议下，做好设计方案技术经济分析，技术方案选择与优化，专项技术要求制定，设计图纸审查，设计任务书评审，决策节点工作审批（如项目区位的分析、户型的选择与确定、外立面的设计与确定、商业研究、面积指标确定）等工作[4]。
（5）建立规划设计信息管理系统。通过房地产企业与设计单位之间的深度合作，使设计人员对住宅项目建设要求具有充分了解。并在此基础上，能够根据业主方提供的相关资料进行设计方案、施工设计图的修改、优化，降低无效设计的产生，实现规划设计时间的有效节约。与此同时，做好重要文件整理、归档工作，提升文件管理质量，避免文件丢失、损坏问题的产生。
（6）建立规划设计考核制度，加强规划设计质量监督与管理力度。在此过程中，可利用逐级检查法，对规划设计各阶段工作质量进行检查，提升设计方案的科学性、合理性、准确性。
结论：规划设计阶段质量控制是工程项目质量管理工作中的重要组成部分，在工程项目建设质量提升与安全保障上发挥着至关重要的作用。对此，在房地产住宅项目规划设计过程中，应树立质量控制意识，并以提升从业者规划设计质量控制水平，降低规划设计对工程质量的不利影响为目标，探寻规划设计阶段质量控制影响因素与要点，立足实践，在工作各环节中落实质量控制方法，可确保质量控制目标的有效实现。
参考文献
[1]徐爱琴,李素华.高层建筑施工质量管理与控制[J].山西建筑,2019,45(04):217-218.
[2]鹿瑶,张凤山.关于建筑工程施工质量管理方法及控制对策的分析[J].科技创新与应用,2018(36):122-123.
[3]朱任颖.房屋建筑工程施工质量管理中存在的问题研究[J].住宅与房地产,2018(33):105.
[4]耿欣.装配式混凝土住宅建筑施工技术及质量管控分析[J].智能城市,2018,4(03):133-134.
论文作者:傅雯
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年1期
论文发表时间:2019/5/6
标签：规划设计论文; 项目论文; 住宅论文; 质量控制论文; 阶段论文; 质量论文; 房地产论文; 《建筑学研究前沿》2019年1期论文;