摘要：自2018年以来，整个中国开始进入数字经济的新时代，数字化、智能化已经成为各行各业的一个新方向，尤其是不断刷新我们认知的大数据、物联网、人工智能这些信息交互技术，房地产行业也必将借助这股蓬勃向上的力量奋力成长。而BIM作为目前国家大力推行的技术手段，其本身就是建筑行业的数字化和信息化的载体，在实现房地产行业的数字化转型中将带来巨大的优势。
关键词：BIM；CIM；信息化；数字化转型；BIM实施体系
1 引言
房地产经过多年的发展，逐渐由黄金时代步入白银时代，如何转变传统的经营理念和管理方式，实现高效灵活应对快速变化中的外部环境，越来越多的房企开始探索转型之路，而数字化技术的高速发展为企业加速转型成功实现智慧运营提供了强大动力。
传统房地产行业内部信息化程度较低，大多数信息和数据未能被充分利用发挥价值。在企业内部，智慧企业将最新的技术与产业业务融合，将信息和管理融合，打通产业整体的每一个环节，为发展和变化提供科学化、智能化的管理和决策。而从房地产外部环境来看，互联网随着移动化的推进无处不在，智能化趋势势不可挡，包括智能家居、智能社区甚至智慧城市，将人、社区、城市通过互联网及物联网联结起来，打造全体系的智慧建造和运营。
2 房地产行业的发展现状
2.1 房地产行业的现状问题
（1）关键痛点
从国家层面来看，没有合理的业务模式来响应国家政策，比如：建筑师负责制，PPP、EPC、以设计为牵头的总承包服务模式等。同时，也无有效的产品支撑国家战略，比如：绿色建筑、装配式建筑、智慧城市等。整个建筑行业的数字化水平较低，产业链碎片化高，规划、设计与施工各环节利益分割严重，各方之间共享效益低。设计在产业链中的价值呈现越来越低，设计企业遭受到房地产企业和施工企业的双重压力与挤压。
整个房地产行业呈现出工业化程度低、标准化程度低、协同化程度低和共享程度低。主要表现为缺乏生产模式的流水线组织模式、产品与服务多为个性化与定制化，重复使用率低、缺乏合理的利益分配机制，各种知识难共享。
（2）劳动生产率低
工程建设与房地产行业是数字化产业发展的洼地，其数字化发展水平和劳动生产率远低于农业。从麦肯锡的《数字时代的中国：打造具有全球竞争力的新经济》中行业数字化总体发展状况与生产力增长之间的关系可以看出，数字化总体发展状况与生产力增长为正向相关。数字化程度较高的行业，其平均利润率增长速度为数字化程度较低行业的2~3倍。
（3）管理漏洞和盲区多
房地产行业现有的管理手段与模式，无法有效强化各部门及各专业的业务协同和无法实现精益化管理。从项目的立项、策划、设计、采购、施工、竣工、销售、决算各个阶段都存在漏洞和盲区：成本和财务管理盲区、缺少可量化的管理措施、人为因素导致的管理漏项、服务手段的匮乏等等。
（4）数据不贯通
房地产的核心业务流程及其数据缺乏联通、贯通与互通的协调发展，主要表现在企业供应链的不联通、上下游流程与数据管理的不贯通、企业内部组织管理的不互通，最终导致一系列企业级数据和业务的发展出现数据管理口径、统计口径不一致、数据定义不正确、数据内容谬误、各系统间数据屏障等问题，信息孤岛情况严重。
2.2 工程项目管理中的问题
（1）设计阶段问题
项目在开发管理过程中，常伴随多组织、多界面、多地块、多集群协同设计的挑战。往往出现以下设计管理问题：设计工具分类多、多单位管理协调难、多建筑集群的统一管理、各专业协同设计难度大。
（2）施工阶段问题
施工建设阶段的跨企业、跨阶段的信息割裂情况更加明显。在项目开工准备阶段，业主、设计方、施工总包和设备供应商之间资产信息的沟通不畅。施工阶段的施工信息与材料设备供应方、设计方、运营方缺少更为密切的联系。在资产信息协同方面主要表现为设计、施工、材料设备的信息没有形成统一的数据库。以上种种的信息多方不对称的现状带来一系列技术性和管理性的问题。
3 房地产企业数字化的转型
3.1 数字化转型的价值
（1）管理灵活；缩短策划、规划、设计、施工和营销业务转换时间，实现各流程任务无缝衔接。同时，允许实时满足客户需求的动态产品规划。
（2）去人力化；降低人力成本占比。
（3）强化资产运转效率；物联网辅助运维智慧化管理与运行、数字化资产管理可加快库存推销。
（4）统一管理标准；减少规模效应，重新定义更加符合顾客需求的生产流程，统一监管手段与措施，实现审查或审计的集中化。
（5）企业运营与管理能力的提升；自动机器人技术使日常运营需要的劳动力减少，简单的人机交互降低对技术工人的要求。
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（6）新产品的快速分析、验证与推广；虚拟工具将指导用户使用新产品。
4 BIM在数字化转型的优势
4.1 BIM的关键技术优势
（1）建筑从建造走向制造
BIM技术是建筑行业产业升级的基础，让建筑从建造走向制造的关键技术。应用BIM技术才有可能实现建筑设计标准化、土建装修一体化、部品部件生产工厂化、现场施工装配化、建筑运营维护智慧化等多个一体化，真正能实现建造到制造的转变。
（2）改变了协同方式
BIM技术使建设信息数据从设计走向施工建造与运维，改变了工作模式和思维，是产业链整合与发展的基础，是建筑全生命周期中的数据传递的有利手段。
（3）BIM大数据是数字城市的基础数据
BIM+GIS=CIM，是城市基础数据的提供者，包括城市建筑、道路、国土信息、地理信息、自然资源，形成承载了城市信息的三维数字城市，其成果应用于智慧城市管理与消费者体验。
4.2 BIM实施体系
（1）制度和标准的制定
首先，需要做好顶层设计，制定一套制度，能保证逐步推动行业的健康发展，保证空间数据安全，保证城市数据可复用并且安全运营。其次，以应用为主导，建立统一标准，规范全生命周期模型数据的传递和交付，保证数据格式统一、应用统一、编码统一。目前国家正逐步完成BIM的相关标准，现已出台五本标准。企业可在国标或行标的技术框架下，针对设计领域进行扩展和细化，明确具体要求，提出实施方法，增强可操作性，逐步完成企业标准和项目标准。
（2）BIM解决方案
从行业转型升级和产业管理升级两方面来分析，可以在设计端、建设端、交付端、审批端、城市管理端分别形成BIM数字化的解决方案，分别为BIM数字设计、BIM数字建造、BIM数字建设、区域级城市BIM建设管理平台、政府数字审批平台、数字建筑运营管理、数字城市运营管理、城市数据管理平台。在BIM实施过程中，所有应用的工具、平台、标准化数据是载体，可实现各方信息化协同与协作。建立多级开放平台，将建设管理从设计、建造、审批、交付、运营、数据集成，做到数字化、信息化、多级平台，专属平台和开放平台管理。
（3）BIM数据模型
模型是过程管理的基础和数据积累的结果，在项目实施过程中，按阶段总共有六种数据模型：规划模型、设计模型、深化设计模型、施工模型、竣工模型、数字城市归档与运维模型。每一阶段的模型数据有相应的责任方，对数据的完整性和准确性负责，并完成数据的移交或后期维护。
（4）城市级数据库
从BIM到CIM（City Information Model），最终获得一套三维数字化城市数据包，为智慧城市管理提供一套基础数据，构建统一编码的构件库、数据库。基于GIS、BIM、LIDAR等技术，整合创建基于空间地理信息的多维开放数据模型库，作为智慧城市的基础数据平台。
5 结语
BIM技术是在互联网时代，利用大数据进行的第二次设计革命。为顺应国家大数据战略构建以数据为关键要素的数字经济，作为国民经济支柱产业的建筑业，其数字化转型已经刻不容缓，而BIM技术作为一个多元多维度应用的开放式平台，通过先进的信息化手段，将房地产行业的业务流程和建筑物本身的信息更好地收集起来，能有效提高城市的管理效率、节约资源，推动信息化与工业化深度融合，支撑城市的规划、建设，促进城市可持续发展，为房地产行业赋予了全新的活力。
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论文作者:袁秋林
论文发表刊物:《基层建设》2019年第17期
论文发表时间:2019/9/16
标签：数据论文; 城市论文; 房地产行业论文; 技术论文; 信息论文; 数字论文; 建筑论文; 《基层建设》2019年第17期论文;