摘要：在目前经济发展的形势上来看，房地产业成为经济发展中的顶梁柱，同时也是我国为了推进城市化进程的主要动力，这个产业标志着全国上下人民生活水平的高低，也体现出居民财富增长的整体趋势。回首历年来房地产业发展趋势，不难发现整体势波浪形走势，具有循环性，那么把握好当前的房地产业发展规律，在面对市场经济波动时，才能立于不败之地。几年前也许我们还在处于买不起房，不敢买房；或者是处于买房、卖方、炒房中，在市场中形成了鲜明的两极分化，生活条件差的租房，生活条件一般的一套房，生活条件好的几十套房，房价也是一涨再涨，让很多人望而却步，仿佛一股巨大漩涡，让整个社会经济也起起伏伏。针对此种情况，我国政府也在一步步出台政策，来稳住局面，为广大百姓谋取福利，让我们能够买房，买得起房。公共租赁住房保障机制是我国在住房保障措施中一项重要组成部分，有利于完善社会保障体系，促进社会全面发展，解决了一大部分人民的住房难问题，对于实现社会公平，缩小贫富差距有着举足轻重的意义。
关键词：公有住房、租金管理、设施维修
正文：城市公有住房是整个社会经济发展的产物，城市中更是寸土寸金，土地资源越来越紧张，商品房的价格日攀新高，虽然政府也在极力监管着，但是目前我国社会发展的状况来看，贫富差距确实很大，导致很多人住房问题得不到解决，因此，才会出现了公有住房，此类住房是面向城市中低收入者的，房租廉价，质量过关，为贫困的人民提供一个可以安身的住所。但是在这过程中，也出现了许许多多的问题，政策上也有很多不完善，出现资源浪费的现象，许多问题亟需解决。在其他国家中，已经有不少成功的先例，但是毕竟国情不一样，所以在借鉴他人的经验的时候，还需要根据我们国家的实际情况来考虑，在荷兰的社会住房实践经验中，已经形成了一套完善的成熟的租赁管理体制，能够为我国在公有住房租金管理和设施维修方面提供一些有用的措施作为参考。
一、公有住房的租金管理
公有住房本身是由政府、国企、事业单位投资建设的，作为销售给大众的住房，在目前城市发展和住房货币改革下，公有住房出租，并且租金有上涨的趋势，但是公有住房的初衷是为了解决城市中低收入者的住房问题，所以在这发展过程中，政府还需要完善更多政策，规范市场行为，让更多的有需要的人得到帮助。
第一，对于申请公有住房的人的资格进行界定。我们要明确公有住房建设的最终目的，所以在界定申请人资格的时候要十分谨慎，筛选真正有所需要的人。每个家庭的收入来源和结构要清楚明确；在申请人的年龄方面，优先考虑老年人的居住需求；家庭成员结构也是一项重要考察标准，有无子女的夫妻和独居的人也要区分开。我国人口老龄化加速发展，为将来老年人老有所依打下基础，优先考虑老年人的住房申请，也是在为将来的社会考虑，社会应该大力引导老龄产业的发展，促进产业升级和转型，积极创新，积极应对社会老龄化。
第二，公有住房的轮候时间，避免资源浪费。在我国目前来看，一般从申请住房到获得住房，大约需要1至3年的时间，不同地区的政策有所区别。我国公用住房的租赁一般都不是长期永久有效的，大部分为1到5年，租赁时间一到，需要另行申请，重新审核资格，这也是国家为了促进经济发展而才去的手段。我国并不是发达国家，还不能做到由国家养活13亿人民的阶段，所以鼓励人们自给自足。
第三，阶梯型的租金结构。虽然我国的大部分公有住房是提供给低收入者的，但是在租户中也仍然存在超出政府标准的，他们收入不低，却还在占有着公有住房，也有可能是租户承租以来，家庭收入有所增加，这时我们可以采取阶梯状的租金缴纳方式。将家庭收入与租金上涨幅度相挂钩，由此来控制上涨幅度，对于高收入的家庭来说，当然就要承担租金相对高的住房，以此方式来鼓励高收入家庭退出，给更多低收入者提供住房资源。
第四，建立完善一套独立的租金管理制度。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在出租者和租户关系成立起，就要签订正式的租赁合同，以文字形式，并且要有政府证人在场的情况下签订，不得代签和口头传授，必须要严格、严谨，符合法律法规才行。出租方在发现租户出现不良行为时，要及时制止，如有不听劝告者，可以强制解除合同；租户不得私自出售房屋给他人使用；不拖欠房租，自觉履行维护房屋设施的义务等等。制度需明确的是，在租赁合同有效的期间，租户有义务自觉维护基础设施，不能恶意毁坏，不能随意改造房屋，从而影响他人的继续使用。
二、公有住房的维修基金
目前我国针对公有住房的维修基金相继出台了几项政策，早在1998年时就制定了《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》，但是效果却不尽人意，上有政策，下有对策的现象屡禁不止，严重损害了公民的合法租房权益。按照规定：公有住房的维修基金来源于两部分，一是售房者，需按照一定比例在售房款中提取一部分作为该公用住房的维修基金；二是由购房者按照购房款的一定比例向售房单位缴纳，作为公用住房维修基金的另一部分，二者之和就是整个维修基金的总和。但是现实和政策之间总有差距，一方面售房者一直不按规定提取资金作为维修基金，另一方面购房者并不同意由自身承担维修金，双方协调不下，给物业纠纷留下巨大隐患，一旦发生问题，就相互推诿扯皮，推卸责任，严重损害了公民的合法权益，也与政府的初衷相背驰。
由于维修基金来源的双方缴纳力度都不足，所以使公用住房的维修问题日趋严重。我们只要从两者根源入手，就很好解决了，购房者不能按时提取资金，主要是部分领导者想要从中获取私利，要与购房者约定好期限，双方同时缴纳，共同承担维修基金即可；对于购房者不愿承担基金的人来讲，也是情有可原，毕竟公用住房的人收入本身是不高的，有拖欠缴纳的也属于正常，需要政府出面，采取强有力的措施来催缴，这样公用住房的维修基金就有了着落。
上述中也提到过售房者不排除有人想要从维修基金中获取私利，所以在领取维修基金时，如何领用，用到何处，最终是否落实到位，这些无法明确，在提出维修申请到整个工程批复，完成，都不需要征求购房者的同意，这是缺陷之一，毕竟基金也是由购房者提供了一部分，有参与决策的权利才对，双方需要协调才能使用，不能单纯的取决于一方决定。
三、总结
随着人民的生活水平提高，对于社会的需求也不断变化，从生产到生活，到公共服务，是城市的本质内容。在中国，我们是人口大国，随着新时期的到来，新的人口政策也相继出台，放开二胎政策是一项重要举措。这也意味着，我国的人口老龄化在加速发展，新生人口也会不断增加，那么我国的人口数量也会达到新的高点。产业结构也随着经济发展不断优化完善，逐渐由传统的产业结构转换到新兴产业结构中，由此我们可以大胆推测，未来房地产业也会面临一个巨大的转变。因此当前我国无论是制度变革还是产业结构转换，还是城市人口的增长方面，都面临了一个全新的时期。时代在变化，政策也要变化，正确的规定才能引领经济朝着正确的方向发展，反之则不堪设想，严重的会导致社会发展倒退。公用住房发展的前景很大，需要改进的空间也很大，还需要建立起一套符合我国国情的，成熟完善的管理体系，需要我们不断去探索。
参考文献：
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论文作者:于斌
论文发表刊物:《基层建设》2019年第22期
论文发表时间:2019/11/11
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