深化城镇住房制度综合配套改革的总体构想（上），本文主要内容关键词为：城镇论文,住房论文,总体论文,制度论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1002-8102(2012)11-0100-10
一、引言
计划经济体制下，按照“先生产、后生活”的发展战略，我国采取了福利化的城镇住房制度安排，导致城镇住房短缺，百弊丛生。1980年，我国城市人均住宅面积仅有7.18平方米。从20世纪70年代末开始，一方面，将改善人民生活(从温饱到小康等)纳入国家发展战略；另一方面，通过“对存量住房进行提租与出售，对新增住房实行货币化分配，建立新的住房保障体系”等，逐步基本建立了与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度体系框架。基于这些安排，住房资源配置得以优化，住房扩大再生产能够实现持续，房地产业迅速崛起；城镇居民住房面积、住房质量和住房成套率大大改善；城镇基础设施、公共服务和居住环境显著改善；与此同时，促进了企业经营机制的转化；增加了政府的财政收入，减轻了财政负担，促进了住宅需求和住房投资，带动了国民经济的快速发展。
尽管城镇住房及房地产发展取得了巨大的成绩，但近年来也出现了严重的问题，对城镇居民的安居乐业和国家经济社会发展产生了一些不利影响。对此，国内外学者(主要包括：杨帆、李宏谨、李勇，2005；吕江林，2010；梁云芳、高铁梅和贺书平，2006；王爱俭、沈庆劼，2007；周京奎，2005；沈悦、刘洪玉，2004；袁志刚、樊潇彦，2003；张晓晶、孙涛，2006；武康平等，2004；况伟大，2010；贺京同、徐璐，2011；陈超、柳子君、肖辉，2011)从多个角度分析了问题产生的原因并提出相关对策。中央为解决住房市场的问题，也连续采取诸多有力调控措施，但收效并不十分显著。
本文认为：中国住房问题源于机制的失衡，即住房发展目标偏颇与制度无序导致住房相关主体的行为扭曲，进而导致住房市场的失衡。利用“制度—行为—绩效”(ICP)的分析范式，本文第二部分对住房产生严重问题的机制性原因进行分析，并对当前的住房问题及未来需求进行估计；第三、四、五部分主要借鉴国际经验，对城镇住房的发展定位与制度体系、核心制度以及配套制度进行系统的修正性目标设计。最后，对深化城镇住房制度综合配套改革的重点突破和整体推进提出可操作的对策建议。
二、中国城镇住房发展的制度、行为与目标关系问题分析
新制度经济学认为，目标绩效、主体行为、制度体系三者之间存在着相互作用和相互影响的循环和反馈关系。
(一)城镇住房目标绩效的偏颇与制度体系的无序
制度体系是目标绩效的函数，目标绩效又是制度的复合函数。住房制度体系是国家总体制度的一部分，由住房核心制度、支撑制度及制度环境三部分构成；而住房发展目标也是国家总体发展目标的组成部分。中国城镇住房制度的无序，首先是与其核心制度失序即不完善和不合理有关，也与住房支撑制度和制度环境失序及不匹配有关，同时住房制度体系的失序也决定于住房及国家总体发展目标的偏颇。
1.住房发展目标定位的偏颇。虽然住房兼具消费和投资的属性，住房发展具有促进经济发展和社会发展的双重作用，但其最本质的属性是基本生活必需品。因此，住房发展的合意目标绩效首先应该是保障“住有所居”，其次才是促进经济增长。但是，一方面，受制度等因素影响，政府始终将经济增长的目标长期保持在10%以上；另一方面，由于相关制度等方面的原因，导致国内消费需求不足，加上国际市场的不确定性，这使得促进经济增长成为住房发展目标的主要内容。1998年，新的城镇住房制度被确立的同时，房地产被作为新的增长点，住房被作为新的消费热点；2003年，国家更是明确提出：房地产业是国民经济支柱产业。房地产目标定位的偏差影响了整个住房供应体系和制度体系。
2.住房核心制度的失序。(1)住房供应体系过度商品化。1994年国务院提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，但在2003年修改为：“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。尽管2011年提出到2015年城镇家庭保障对象的比例达到20%的目标，但还有大约50%的中等及以下应保家庭将被完全推向市场。(2)住房保障制度的缺失。为了刺激经济增长，经济适用房成为一项重要工具，一产生就缺乏准入标准严格和封闭运行的保障特征，其弊端导致了2003年住房保障体系的废止；总体住房保障体系的保障比例低，界限不明，标准不清；缺乏完善的准入、轮候、退出机制；缺乏可持续的投资、融资、建设、管理、运营机制。(3)商品房制度的缺失。按照目前有关法律和制度规定，城镇无论商品性或保障性住房均需由住房开发公司垄断开发；商品房销售采取期房预售制度；缺乏有效的租户利益保障制度；没有建立住房货币分配额度与房价同比增长的住房货币分配机制。
3.住房支撑制度的失序。(1)土地制度存在着城乡土地分割。农村土地属于集体所有，城市土地属于国家所有。农村集体土地不得自由转让，城市规划区的集体所有的土地，经强制性征用转为国有土地后，使用权方可有偿出让。(2)管理体制不顺。由于缺乏详细的制度规则以及土地出让收益主要归地方的制度安排，使土地国有制度变成“地方政府的多部门实际占有”。目前土地行政管理体制无论是上级土地管理部门还是同级土地管理部门，都无法监管地方党委和政府。(3)政府垄断土地。一方面，政府集管地者、用地者和裁决者于一身，采取行政手段强制征收集体土地，形成“买方垄断”；另一方面，政府集唯一的管理者、出让方和监管者于一身，出让土地使用权，形成“卖方垄断”。(4)金融制度问题。住房融资主要来自商业信贷失衡的金融体系，表现为商业信贷的利率非市场化及高存贷差；住房保障金融体系主要是公积金制度，是适应住房供应体系以经济适用房为主体而设计的，但目前政府已经放弃经济适用房为主体的保障性形式；公积金远未覆盖全部城镇保障家庭，尤其是低收入家庭、城镇个体户和外来人口；补贴与收入及缴存成正比的公积金制度设计不合理；住房公积金制度与其他保障性基金隔绝。(5)税收制度问题。整体税收体系没形成调节收入分配的机制；税收征管机制亟待以企业或单位纳税人间接税征管为重点；房地产税课税范围过窄、免税范围宽，计税缺乏差别和累进性，流转环节税费种类多、税费重，保有环节税种少、税负轻；缺乏稳定、规范、健全的保障性住房投资、融资和消费等税费减免政策。
4.住房制度环境的冲突。(1)公共产品与服务供给的户籍歧视。地方政府不提供非户籍居民的住房保障等相关公共产品与服务。(2)收入分配制度有缺陷。最低工资标准低且没有形成最低工资标准稳步增长的机制，贫困线标准和最低生活标准偏低，此外还有个别行业、部门和地区的行政垄断。(3)政府纵向财权与事权的不对称。自1994年分税制改革以来，国家同时实现了事权下放和财权上收，地方政府差不多以全国40%的收入支撑全国60%以上的公共产品与公共服务。(4)政府有关住房的纵向分工不明确。在房地产的调控与监管方面，在住房保障的投资、建设和管理等方面，各级政府还没有明确的分工和清晰、合理的制度性安排。(5)政绩考核机制不完善。政府内部缺乏综合、协调、分工、制衡的行政管理机制；重视经济发展、忽视住房等民生发展的政绩考核制度；房地产市场调控和住房保障目标责任制度不完善。
(二)住房制度失序导致追求目标集合的相关主体行为冲动
行为主体以自身利益最大化为目标函数，根据其目标集合、制度规则及最佳境况集合的关系，或利用现有制度，或遵从现有制度，或违犯现有制度等，选择有利自己的最佳行为。就制度与行为主体的关系而言，一项制度影响多个主体，一个主体行为也受多个制度影响。偏颇的住房发展目标、失序的制度体系与行为主体自身利益最大化的目标结合，其行为无论是利用、遵守或违犯都将产生非合意的扭曲和冲动。
1.中央政府的刺激增长冲动。一方面，基于外部压力和内部动力，政府要确保高增长的目标集合；另一方面，税收制度、金融制度、市场准入制度、收入分配、社会保障等制度的缺陷，导致居民消费需求和实体产业投资不足，使得政府时常有刺激房地产发展的国家利益冲动，进而失去合理发展及解决住房的理性。
2.地方政府的炒卖土地冲动。现行的政绩考核制度与财税体制使得地方政府一方面热衷于发展包括房地产业在内的地方经济，扩大地方财政收入；另一方面却推卸住房保障等社会民生的责任，减少财政支出。土地制度使地方党委与政府作为土地的实际所有者和市场垄断者，通过最小化农村集体土地的征收“价格”，最小化工业用地的“出让价格”，最大化提高经营性用地的“出让价格”，最小化提供保障房用地，来增加预算外收入、弥补财力不足、发展地方经济。不少城市的土地出让金占预算外收入的比例超过50%，房地产税收占地方税收的50%以上。
3.开发企业的全体建房冲动。商品房预售制给房地产开发提供的低门槛和低风险，导致开发企业爆炸式增长，助长了开发企业的商业欺诈，抑制了房地产租赁业的发展；开发公司制度导致开发企业的供给垄断；缺乏累进性的开发交易税费制度激励企业开发高档商品房；失范和宽松的土地税制刺激企业囤地和撂荒的冲动。受土地制度制约，大量小产权房出租处在非法和黑市状态。
4.金融机构的信贷冲动。单一制的间接融资体系赋予商业住房信贷的绝对优势，高额的存贷利差，激发金融机构强烈的住房信贷冲动；由于缺乏有效的政策性住房金融制度安排，金融机构对利润低、风险大的保障性住房融资刻意回避。
5.购买主体的投资投机冲动。由于金融体系单一导致投资渠道狭窄，房地产税的缺陷导致持有环节税负轻，以及租户利益保障制度的缺失，刺激全社会的买房冲动。由于过度商品化而被推向市场的大量中低收入家庭，被迫调整其行为或目标，推迟、减少或改变住房消费，甚至产生不满或反抗。
6.土地供给者的制度外行为冲动。作为集体农地的所有者和使用者的农民，在土地征用和拆迁过程中，因为基本权益无法得到保证，基本目标诉求难以实现，采取制度以外的行为即抗议、上访或其他过激行为来达到自己的目标。对于拥有与城镇国有土地相邻，而又没有被政府征收的集体土地，集体组织或者使用土地的农民为追求利益最大化，开始打破现有的制度安排，大量建设现行制度所不允许的小产权房，以便出租或出售。
(三)行为冲动导致住房以及经济社会发展目标的失衡
当所有主体都采取各自的最佳行为集合时，行为主体博弈的解就是其产生的特定局势即总体的经济绩效。而住房相关主体的“最佳行为集合”冲动，不仅使每组博弈的特定局势失衡，也使这些特定局势相互影响，加剧住房整体特定局势的失衡。
1.地方政府的炒地冲动导致土地供给结构和土地市场失衡。一方面，地方政府通过垄断供给和市场竞拍，制造住房用地相对短缺的局面，导致价格持续暴涨。除2006年外，2003-2010年各年居民住宅用地价格上涨幅度均达到两位数，2009年后，各地更是“地王”频频涌现；另一方面，地方政府对民生支出的厌恶使得保障房、普通商品房用地相对不足。
2.金融机构的商品房信贷冲动导致住房金融市场结构失衡。一方面，商业性住房信贷过度；另一方面，政策性住房金融严重不足。2005年以来，住房信贷在整个信贷中的比例不断上升，在房地产企业的资金来源中，银行贷款高达80%左右；①2008年商业性住房个人贷款占全部个人贷款的83%，公积金仅占17%。
3.地方政府、金融机构、开发企业偏好商品房、高档房，厌恶普通商品房、保障房的冲动，导致住房供应结构的严重失衡。一方面，商品房和小产权房大量空置，包括已出售存量商品房空置4.4亿平方米；②小产权房空置11.2亿平方米；另一方面，普通商品房供给相对不足。同时，相对于应保家庭需求，保障性住房供给存在巨大的缺口，保障性住房即居住廉租房与经济适用房的家庭仅占城市人口的8%，大大低于20%的应保比例。
4.购买者投机冲动导致需求结构严重失衡。投机需求不断放大进而导致房地产泡沫消费需求被挤压。国家统计局《2006中国生活报告》针对北京、上海和广州等10座大城市共5126名年收入超过11万元的高收入人士的调查显示：超过40%的人拥有两套以上住房。假定拥有人均50平方米以上的家庭为两套以上住房的家庭，则这些家庭占全部城市家庭总数的16.5%，小城镇达22%(见表1)。
5.地方政府炒地、金融机构房贷、开发企业垄断定价与购买者投机等的集体冲动导致总体住房市场的严重失衡。1998-2009年，住房销售面积年均增长22%，但住房市场仍长期供不应求，2009年全国新建商品住宅市场存货面积仅为6756万平方米。自2003年以来(2008年除外)，住房价格持续暴涨(见表2)，2009年增幅达25%。
6.消费者、投资者和开发商持有住房的冲动，使正规住房市场租售比例严重失衡。近年来，欧盟国家家庭住房拥有率大致保持在60%的平均水平。统计数据显示：中国城市家庭的住房自有率高达74.2%，小城镇住房自有率高达86.8%(表3)。而集体土地使用者建房冲动，低收入居民在住房总体局势下的无奈选择，使得小产权房等非正规住房租售市场异常活跃。
7.中央与地方政府的投资冲动使得宏观需求尤其投资结构严重失衡。房地产投资远超警戒线，宏观经济过度依赖房地产。从1998年开始，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重稳步上升，2004年为18.78%，2005年为20.98%，远远超过10%的国际警戒线。国内房地产投资占GDP的比重从1998年的4%上升到2010年的12.6%，远超过5%的国际警戒线。
8.大量企业转向住房开发使产业结构严重失衡，经济过度房地产化。房地产开发企业从2000年的27303家增加到2010年的85218家，10年增长3倍多，年增长14%，2009年浙江百强民营企业中70%左右涉足房地产业。此外，包括高科技企业在内的大量企业转向住房开发，大量资源错配到房地产领域，严重制约了产业升级和经济转型。
9.集体冲动加剧了社会不公，扩大了贫富分化，导致社会结构严重失衡。住房价格泡沫加剧了投机、投资住房者与无房者的收入差距。住房保障体系缺乏，中低收入者和外来人口不仅住房困难，生活更加困难。
(四)中国住房当前供求问题与未来需求估计
1.当前中国住房总量与构成的估计。第六次普查数据表明：2010年城市非农人口4.4亿，流动人口2.2亿，城镇人口6.66亿，城镇半年以下的暂住估计人口1亿。同时，2010年城市住房总建筑面积为99.8亿平方米，人均29.02平方米；小城镇住房总面积74.62亿平方米，人均31.61平方米；城镇总住房建筑面积174.43亿平方米，人均30.1平方米(城镇人口基数是5.8亿)。根据住建部和国土部的数据初步估计：2010年城镇住房总建筑面积约为138亿平方米，郊区及城中村小产权房66万平方米，人均居住面积可达30.9平方米(城镇人口基数为6.6亿)，户均2.38间，人均0.87间。但是内部构成差距较大，30.2%的城市家庭住房在人均20平方米以下，55.7%的城市家庭人均住房在30平方米以下。人均居住面积50平方米以上的家庭占全部城市家庭总数的16.5%，小城镇达22%。
2.当前城镇住房的供需矛盾及总体判断。一方面，有大量的住房处在空置状态；另一方面，有大量的城镇流动甚至非流动人口处在住房十分困难的状态。针对当前住房供需矛盾，我们有以下总体判断：相对于有效需求(不考虑那些没有能力以及没有政府帮助自己无法完全通过市场解决的这部分需求)，目前城镇住房是过剩的。但是，住房作为人类生存必需的耐用消费品，相对于全体城镇居民的基本需求，城镇住房总体上仍然相对短缺；由于大量住房处在空置状态，城镇居民的实际住房状况比统计情况要糟糕得多。总之，全体城镇居民从整体上有进一步扩大面积、提高质量的要求。未来随着城市人口及收入的增加，住房需求还将高速增长。
总之，制度、行为与绩效的恶性循环关系不会无限持续下去，绩效失衡导致制度向有序调整，有序的制度体系将导致主体行为的端正和目标绩效的合意。住房是当前和今后相当长时期内的重要社会和经济问题，解决好住房问题，对改善未来民生和促进经济增长具有重要作用。针对中国城镇住房发展目标与定位、制度与政策和战略问题，决策者应借鉴国际经验，制定科学的住房发展规划，深化住房制度的综合配套改革。
三、城镇住房发展战略与制度体系的总体设计
(一)制定住房发展中长期战略规划
鉴于住房发展定位、目标与住房制度及住房相关主体行为的关系，解决当前和未来的住房问题，首先需要结合制定住房的中长期发展规划，修正有关住房发展的定位、目标和路径。
1.将住房定位为关系国计民生的支柱产业。首先，住房是人类最基本的生活必需品，住房产业是一个关系人民生活利益的民生产业；其次，住房产业也是国民经济的重要部门，具有促进经济发展的功能。借鉴国家有关产业定位的表述(如“战略性新兴产业”的表述)，将住宅产业定位由原来的“国民经济”的支柱产业，改为“支撑社会经济发展的民生产业”。作为国计民生的支柱产业，住房既关系到国民经济发展，又关系到社会民生发展；既是国民经济支柱，又是社会民生的支柱。
2.将实现所有在城镇里工作、学习或生活的人都能“居有定所”作为基本目标。调整国家的发展规划，将单纯追求经济快速增长转变为追求经济社会的全面协调可持续发展。在国家经济社会发展的“经济增长、可持续发展、社会福利状况、社会公平程度”全面提升的原则目标下，一个理想的住房目标应该是：“实现住有所居，带动经济增长，促进社会公平”。而基于“十二五”规划已经有了新调整的国家经济社会的中长期发展目标，城镇住房的主要发展目标是，实现所有在城市里工作和生活的人都能够居有定所，但并不意味着每人拥有自有产权住房。具体又可分两个阶段：(1)到2020年，城镇总体人均住房建筑面积达到35平方米，实现“一户一房”。高收入家庭实现乐居，即提供面积较大、功能多样、节能环保、品质高端的住房；中等收入普通家庭实现康居，即拥有面积适中、功能齐全、节能环保、质量较高的住房；低收入家庭(包括城镇低收入家庭、中等以下收入的新就业职工和中等以下收入的外来人口的无房户或住房在基本住房条件以下的住房困难户)实现安居，即拥有面积不大、基本功能齐全、节能环保、质量可靠的保障性住房。(2)到2030年，城镇总体人均住房建筑面积达到44平方米，实现“一人一间”。高收入家庭实现乐居、中等收入普通家庭实现康居、低收入家庭实现安居的标准均应有所提升，同时三大体系的比重也将相应调整。(3)与住房目标匹配的阶段性提升的居住环境。大致包括：集中集约的居住小区，便捷一体的基础设施，均衡完善的公共服务，混合一体的居住空间布局。
3.遵循四个基本原则。(1)局部与整体配套协调。国家和区域的住房发展，要与国家和区域的人口、资源、环境的条件相适应，要与国家和区域的社会、经济发展的现状和未来趋势相吻合，要与国家总体经济社会发展规划以及其他专项规划相匹配。与此同时，住房制度的设计同时与国家整体的经济体制相协调，住房制度改革也需要配套制度的改革。(2)统一与差别统筹兼顾。一方面，坚持住房制度框架和基本政策，包括供应体系、开发制度、土地制度、金融制度、交换制度、消费制度、分配制度等基本方面实行全国一致；另一方面，在具体的制度、政策和标准方面，允许大城市、中等城市、小城市和小城镇或东部、中部、西部等城市因地制宜地创新探索。(3)政府与市场的动态结合。凡是能够由市场解决的部分尽量交给市场，凡是市场无法解决的由政府无缝补缺，政府在发挥作用时，采取模拟市场的方式进行，当经济社会发展水平和住房相关行为主体条件发生变化后，住房与市场的结合形式也随之而变。(4)保障与调节的取予并举。住房是人的基本权利，因此，对住房在基本住房条件以下的住房困难户，提供基本的保障性住房。中国人口多、土地等资源少的国情决定了中国城镇居民的住房消费是节约型的，对于奢侈消费和投资、投机应进行调节和抑制。
4.构建三大住房供应体系。由于住房价值巨大，并非所有家庭具有完全负担能力，根据以上目标和原则，可以通过三种途径，建立由安居、康居和乐居三部分构成的住房供应体系，实现“居有住所”的目标。(1)针对中等收入以下家庭推出“政府主导、市场参与”的安居住房体系。在全部城镇人口中对低收入非流动人口、中下收入非流动人口、中等以下的流动人口、新就业人口及家庭(工作7年以下)等(占全部城镇人口的30%)，通过“政府主导、市场参与”的方式提供安居住房。其中，购买占10%，租赁占20%。政府肩负兜底保障的责任，同时考虑个人能力、鼓励社会参与、利用市场力量实现公平有效保障。(2)针对中等收入家庭推出“市场配置、政策支持”的康居住房体系。在全部人口中，对中等收入的非流动和流动人口工作年限较长(7年以上)的(约占全部城镇人口的40%)，通过“政府支持、市场配置”的方式，提供普通商品房即康居房。其中租赁占10%，购买占30%。政府主要通过政策抵押担保、贷款贴息以及对金融机构的优惠，通过税费减免(包括免征物业税)等实现保障。(3)针对中等收入以上家庭推出“市场主导、政府调节”的乐居住房体系。在全部人口中，对中上和高收入的非流动和流动人口(占全部城镇人口的30%)，采取“政府调节、市场配置”的方式，提供质量好、标准高的乐居住房。其中租赁占10%，购买占20%，通过物业税对奢侈消费进行调节。对于租房超过普通商品房标准，租房者通过市场获得住房，政府通过监管保护租房者权益，但不对租房者进行财税和金融补贴和优惠；对于购房家庭成员工作年限在7年以下，购房超过普通商品房标准以上的住房，购房者通过市场获得住房，政府向所持物业收取累进制的物业税。
除此之外，对于居留时间较短(半年以下)暂住人口的居住问题，主要由三个供给渠道：第一，流动人口自己解决，通过独租、合租或通过投亲靠友解决；第二，由受雇单位提供临时住房或租赁商品房；第三，特殊情况提出申请，由政府提供援助。这些居住场所包括宾馆饭店、高档或普通商品房、公共住房、小产权房等。
(二)建立新的住房制度体系框架
鉴于住房制度与住房发展目标与住房相关主体行为的关系，解决当前和未来的住房问题，实现所有城镇居民“居有住所”的目标，需要修正和完善现有的住房制度体系，建立有序的制度体系。具体包括：
1.建立住房的基本制度体系。具体包括：
(1)实行“自有为主、形式多样”的产权制度。公有产权和法人产权(占全部住房的15%)住房主要包括公租房、廉租房；共有产权(占全部住房的15%)包括经济适用房和棚户区改造房；自有产权或私有产权(占全部住房的70%)包括优抚政策优惠取得的普通商品房(40%)以及私人市场购买和出租高档商品房(30%)。
(2)建立“基金主导、多元开发”的开发制度。打破住房开发的垄断，形成政府(或委托开发公司)、集体组织(或委托开发公司)、开发公司、住房合作社和业主自己开发相互竞争的多元开发格局。公租房与廉租房由政府或委托开发公司开发；经适房由开发公司或住房合作社开发；商品房主要由合作社或开发公司开发。同时，建立以基金为主导的房地产开发与投资并重的模式。
(3)实行“租售并举、先租后买”的交换制度。住房交换体系也应由租售两类构成，总体租售比例为40∶60。其中，占全体城镇家庭30%的中下收入者中，租售比例为2∶1；占全体城镇家庭40%的中等收入者中，租售普通商品房为1∶1；占全体城镇家庭30%的中上收入者，租购比例为1∶2。无论是保障性住房或是商品房都可以实行先租后买的交换方式，当然具体规定应该合理规范。
(4)实行“货币分配为主、实物分配为辅”的分配制度。住房作为耐用消费品的消费支出来源于收入分配，住房可以理解为收入分配的重要构成部分。住房分配应采取实物分配和货币分配两种形式。但是，货币分配能够更好地发挥市场配置资源的基础性作用，提高效率，降低成本。在城镇，廉租房、公租房、经适房可采用直接的实物分配或实物和货币分配相结合。普通商品房和高档商品房主要采取货币化分配形式。
(5)实行“一户一房、抑制投机”的消费制度。中国人口多、土地等资源少的国情决定了居民不可能占用更多的资源，居民的住房消费是节约型的；但由于中国处在城市化的加速期，大量农村家庭向城市迁徙和过渡，城市间人口也在流动中，因此，部分家庭暂时拥有更多一些住房资源也有其必要性。因此，应实行保证“一户一房”，允许“一户两房”，禁止“一户多房”的消费政策。
2.构建住房健康发展的长效调节机制。引导住房相关行为主体的理性行为，确保房地产的健康发展及“居有住所”目标，除了设计健全合理的市场制度之外，还要配以科学合理的政府调节机制。
(1)“累进增减、有保有抑”的税收调节机制。第一，针对高端住房投资、开发和消费，其交易和保有环节的税收实行累进征收；第二，对于房地产的投资和投机行为，其交易和保有环节的税收也实行累进征收；第三，针对普通商品房和保障房的投资、开发和消费，其交易和保有等环节的税收实行累退减免。这样一方面体现多占用稀缺资源多付出的社会公平，另一方面也具有鼓励节约抑制浪费的作用，同时也实现了收益的转移支付和收入的二次分配。
(2)“溢价补贴、随市浮动”的土地调节机制。第一，商品房的用地实行有偿使用，而保障房的用地实行无偿或有偿优惠使用；第二，将商品房用地出让金部分用作保障房性投资或消费补贴的基本来源；第三，建立地价上涨的牵制机制。如果商品房价格上涨过度，用土地上涨价来补贴因房价上涨超过购买力的差额，补贴额度随房价浮动。
(3)“梯度保障、政府兜底”的财政调节机制。政府通过财政等手段，对每一个自身无力完全通过市场解决住房问题的家庭提供保障，以确保每个家庭实现“居有住所”的目标。对不同收入等家庭状况，政府提供不同的保障程度。政府提供保障的份额，是住房“价格”与支付能力的差，对于完全没有支付能力的家庭，政府给予完全保障。
(4)“长借短还、动态平衡”的金融调节机制。住房的投资、消费主体(包括政府、企业或家庭等)短时期内，一方面利用自有资金，另一方面通过信贷、债券等方式从外部借入资金，进行住房开发、建设、投资、消费，然后在长期内通过投资主体或住房产权人随后长期的资金投入，分期分批偿还借款本息而实现财务动态平衡的融资机制。
3.完善多层次的住房管理体制。住房既涉及市场又涉及保障，既包括住房本身又包括金融、土地、财税等，既需要政府的宏观调控、市场监管，也需要住房保障，因此，应建立综合性、多层次的房地产宏观调控、市场监管和住房保障的管理体制，准确定位住房参与主体的角色和规范其行为。
(1)建立多层次的住房综合管理协调机构。中央成立由国务院领导挂帅，发改、财政、税务、国土、住建、银监会、央行、国资委等相关部门领导参加的住房政策委员会及其办公室，在地方省、市(县)各级政府同时成立对应的住房政策委员会及办公室。
(2)完善各级政府的职能部门对住房发展的事权分工及责任制度。各级住房政策委员会作为决策机构，定期研究商讨和决定房地产调控、住房保障及改革问题等相关事宜，负责对相关部门及其保障房管理部门的领导和监督。办公室作为日常办事机构，负责跟踪情势、信息汇总、决策协调和联合行动；负责住房计划与决策落实以及职能部门的协调，负责具体领导和监督住房保障管理部门；参与住房政策委员会的相关部门履行部门职能。
(3)完善中央与地方对住房发展的事权分工负责制度。第一，中央政府负责全国住房法律与政策的制定、规划的编制、全国房地产市场调控、督查地方的调控、监管和住房保障责任履行，承担保障性部分住房的公共服务责任(包括对落后地区提供转移支付)；第二，省级政府负责法规和政策的总体落实、全省的住房保障规划编制、辖区房地产市场调控、低收入家庭住房保障的资金支持，承担全省保障性住房的公共服务责任；第三，市县政府负责执行全国的住房法律、制度、政策和规划，接受上级政府的督促和监督，制定本地的住房政策，编制辖区的住房保障规划，监督当地住房市场，承担当地保障性住房相关公共服务的提供。
(4)完善中央与地方对住房发展的财权分工负责的制度。第一，对于低收入家庭的保障性住房，由中央和地方共同承担。总体各承担50%，具体情况可根据各地财力状况，在30：70与70∶30之间进行调整。中央及省市县财政要分别从一般预算中列出住房支出。第二，在具体承担的项目上，中央政府负责保障房投资、融资、建设、租售、物业管理等税收优惠，负责政策性住房银行和金融机构的资金和资产注入，负责公租房、廉住房的补贴；地方政府负责投资、建设、出售、出租、物业管理的税收减免，负责保障对象支付能力的差额补贴，负责公共租赁房的建购投资和租赁补贴，负责基础设施配套和公共服务的提供；中央和地方共同负责；保障房土地由国有土地资产管理委员会统筹解决，政府从土地出让金和将来的物业税中，提出一定比例资金设立住房保障基金；对于保障性住房，政府进行土地及其他收益和非收益性资产投入。
(5)建立住房“经济调控、社会保障、市场监管”的目标责任制。第一，根据经济社会及住房发展的长期定位和目标，制定并细化住房阶段性发展的目标，确定各级政府及相关职能部门的“经济调控、社会保障、市场监管”任务。第二，建立综合的考核指标，制定科学的考核标准，作为考核依据。第三，完善监督考核制度，根据目标任务和考核标准，按照制度对相关部门进行督察和考核。第四，完善问责制度，根据问责制结合有关规定，对考核合格的给予表彰奖励、提拔重用，对工作失误、失职造成损失的干部要严格实行问责制，依法依纪严肃处理。
总之，在合理、配套、完善的住房制度规则系统约束下，住房相关行为主体根据自身的目标集合和所面临的特定局势，选择最有利于自己的但又是合理而理性的最佳行为，同时相关行为主体的最佳境况集合符合其目标集合，从而确保产生均衡合理的目标绩效即全体城镇居民“居有住所”的实现。
注释：
①参见中国人民银行《2004房地产金融报告》以及国务院发展研究中心的“中国土地政策改革”课题组的相关研究成果。
②课题组根据综合城镇存量住房总量、构成的统计和调查数据的估计，详细过程请参见课题组《中国住房问题研究报告》全文。
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