市场的制度性分割：经济适用房制度的博弈分析，本文主要内容关键词为：制度论文,经济适用房论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施住房分配货币化的改革方案，提出建立以经济适用房为主的多层次住房供应体系。
经济适用房是“政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”(《经济适用住房管理办法》，2004年)①。政府为经济适用房建设提供补贴，即采取行政划拨方式提供建设用地，免征土地出让金，并且减半征收行政事业性收费，通过降低开发成本的方式间接降低经济适用房价格，实现补贴。政府同时对经济适用房价格进行管制，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中，利润严格限定为部分开发成本之和的3％。由此，经济适用房补贴是补贴开发商的间接补贴方式，经济适用房是独立于商品住房市场之外的、政府供给的保障性住房。
经济适用房的初衷是好的，但是该制度并没有实现其设计目的。首先，有相当一部分城市的经济适用房建设已连续几年处于空白状态，即使有经济适用房在建项目的城市，其每年的建设比例也非常低，不足10％，多数在5％至6％左右徘徊②；其次，大部分经济适用房的建筑标准严重超标，面积过大，150平方米的房屋也屡见不鲜；再次，制度实施过程中出现了较普遍的寻租问题。一些不符合标准的高收入者竟能买到经济适用房，而大量真正需要政府优惠住房政策提供帮助的中低收入者却难以买到；最后，也是最重要的，经济适用房政策的三个主要参与主体都不支持该政策：地方政府因为不能获取土地出让金收入而抱怨，开发商因为利润限制而积极性不大，购房者因为购买需求得不到满足(建设量小、买中的概率也小)而对政策失去信心。
那么，经济适用房制度失败的根本原因是什么，如何才能有效实现为低收入者提供基本住房保障的目标。
二、相关研究文献
(一)美国学者对住房保障政策的研究
美国的住房保障政策是比较成功的，有相当文献对政策的设计、效果进行了深入研究。这些研究主要包括两个方面：一是评价各种住房支持政策的标准；二是利用这些标准对各种住房支持政策进行评价，分析政策的实际效果和改革方向。
1.评价标准
Todd Sinai和Joel Waldfogel(2002)③强调是否产生“挤出效应”是评价住房支持政策的主要标准。所谓“挤出效应”是指如果公共住宅分配给了那些没有政策的帮助也能够从私人市场购买住宅的家庭，那么一单位公共住宅的供给就会减少一单位的私人市场需求。导致挤出效应的住房支持政策就是失败的政策。Sinai和Waldfogel利用HUD(美国联邦政府住房与城市发展部)的截面数据对美国的住房支持政策进行了分析，测算出需求方政策挤出效应为0.3，供给方政策为0.7。由此，他们认为直接对低收入家庭住房消费进行补贴的需求方政策要优于由政府建造或补贴房地产商建造低价公共住宅的供给方政策。
David和Le Blanc(2005)④以配置效应和分配效应作为考察的标准。Buckley和Kalarickal(2004)⑤则给出一组评价标准：目标(targeting)、效率(efficiency)、透明度(transparency)、管理简单化(administrative simplicity)和可维持性(sustainability)。
2.评价各种支持计划
不少文献评价了美国的各种住房支持计划，但是结论并不一致。Olsen(2001)⑥认为“住宅优惠券计划”基本上发挥了作用，建议降低公平市场租金的标准，把节省下的资金补贴给未能享受到补贴的最贫困的家庭。Olsen(2005)⑦认为，承租者基础计划的受助家庭能自由选择房屋质量、结构、位置和周边环境等条件，更多的选择增加了受助家庭的福利。实施由项目基础计划向承租者基础计划的改革，将会使最贫困的家庭和纳税人受益，并且还将增加住房需求，带动房地产业投资。
但是Michael S.Carliner(1998)⑧认为，如今住房保障政策最初的目标已被忽略，更多看中了它的其他功能，如刺激经济。他认为过去几年房屋拥有量的上升，更多是宏观经济增长和利率下降的结果，住房保障政策并未发挥多大作用。Dirk W.Early(2001)⑨也认为住房补贴政策的援助对象偏离最初的政策本意太远，如果取消当前受助家庭的补贴，这些家庭中有近95％并不会无房居住，这说明政策在保障那些真正受无房居住威胁的家庭方面效率太低。
(二)中国学者对经济适用房政策的研究
张敏(2001)⑩总结了我国经济适用房制度存在的问题，给出了一些针对性的建议。方壮志(2004)(11)指出如果继续建造大量低标准的经济适用房，以后这些低标准住房将很难再向下“过滤”。袁志舜(2004)(12)认为经济适用房制度需要解决的几个问题是：(1)定量问题。如果经济适用房太少，则不能满足需求，如果太多，又会对商品房市场造成冲击。应由各地根据当地的需要决定建设量。(2)定价问题。应严格按《经济适用房价格管理办法》执行。(3)投资体制问题。严格法人招标制。
综上，国外研究给出了住房支持政策研究的一些基础性工具(如挤出效应)和针对本国政策的实证性研究。国内研究基本上停留在现象描述和对策分析上，缺乏必要的理论深度。本文运用博弈方法分析政府、开发商和购房者在经济适用房制度约束下的博弈均衡，说明政策失败的原因在于造成了市场的制度性分割，出路则在于消除分割、建立统一的住房市场。
三、经济适用房制度的博弈分析：市场分割下的行为选择
经济适用房政策将住房市场分割为政策性的保障住房市场和商品住房市场，经济适用房与商品房之间形成了对立、竞争关系，该竞争关系深刻影响着博弈各参与方的利益。
(一)模型设定与假设
1.模型基本描述
模型设定为一个三阶段完全且不完美信息动态博弈。博弈第一阶段由地方政府做出建与不建的决定。建设经济适用房，地方政府将失去一份很大的财政收入——土地出让金及减半征收的开发建设中的行政事业性收费，而出让金如今已成为地方政府税费收入的主要来源之一；不建，地方政府也要付出成本，即不落实中央政策的“政治成本”。建与不建取决于地方政府对二者的衡量。
如果不建，那么在第二阶段，房地产开发商只能选择建设商品房，博弈结束；如果地方政府决定建经济适用房，开发商在第二阶段就选择竞标与不竞标。假设市场上只有两家开发商，并且任何一家都只会选择单独承建经济适用房项目(13)，这样，这两家开发商就可以代表现实中承建了经济适用房项目和未承建的两类开发商，并假设两家开发商必有一家中标承建。所以，如果此开发商不竞标经济适用房项目，那么必然由另一开发商取得，博弈结束；如果选择竞标，未中标情况与不竞标相同，所以只考虑中标的情况。然后，开发商考虑是否将经济适用房“变相”开发和销售。所谓“变相”，一是指在建筑规格上进行一定超标，如扩大房屋面积，这样价格就能有所提高；二是开发商虚报成本，扩大成本基数，由此按成本的3％定价时就能再次提高价格；三是开发商对购房者资格不进行严格审核，使高收入者也可以购买经济适用房(14)、总之变相的目的是使开发商获得远高于法定3％的利润。
博弈的第三阶段，由符合政策标准的购房者决定是否购买经济适用房。在这一阶段存在着不完美信息因素：即购房者决定买或不买时并不知道开发商上一阶段的选择，即开发商是否对经济适用房进行了“变相”。不买，购房者的收益为零；买，购房者的收益取决于经济适用房的价格(是真实价格还是变相后提高了的价格)和购买到的概率(未变相时买到的概率较大)，而价格和概率的不同都取决于上一阶段开发商是否将经济适用房变相的选择。
2.假设与变量
假设地方政府年度住宅用地供给量为Q平方米，代表性开发商一年内可获得的土地量为Q′平方米。假设中央政府要求地方每年建设的经济适用房占新建住宅总量的比例为W，并假设住宅建设量同样以所占土地量为代表，那么经济适用房建设量为QW。为便于分析，假设这QW量的经济适用房的开发经营权在招标中一次性打包出让，且Q′＞QW。假设
和
分别为商品住房和经济适用房每平方米的建筑及安装成本，且＞，X为平均每平方米的土地出让金，T和E分别为平均到所开发土地上每平方米的所有税收和行政事业性收费。建设开发中的其他成本，如利息、管理费用等忽略不计。
为商品房价格，
为经济适用房价格，
为“变相”的经济适用房价格，且＞＞。V为商品房的自然空置率(15)，
、
为经济适用房对商品房的两种不同的需求挤出率(以经济适用房建设量为计算基数)。为基础挤出率，即在目前政策下，经济适用房必然会对商品房需求产生一个挤出，因为经济适用房的供应对象为中低收入者，其中属于中等收入的那些家庭，在没有经济适用房政策的情况下，他们也是有能力而且原本也会从私人商品房市场购买住房，但现在这个有效需求却被对经济适用房的需求所替代；为扩展挤出率，它指的是除所代表的挤出外，还包括由于开发商对购房者资格审查“渎职”所导致的高收入家庭也能够买到经济适用房而产生的挤出，所以＞。用
代表地方政府承担的政治成本(16)，
代表政策支持对象——购房者的效用函数。λ和λ′分别代表开发商对经济适用房不变相和变相时符合标准的购房者能买到经济适用房的概率，且λ＞λ′。假设如果对经济适用房购房者资格审查不严，致使符合标准的家庭被不合标准的家庭挤出而未能买到经济适用房，那么地方政府最终还需要再建设经济适用房为这些受损家庭进行补贴，即为比例为－的家庭进行补贴，并假设此重新补贴成本为N元/平方米。
(二)博弈树和模型分析
博弈过程如图1的“博弈树”所示。用逆推归纳法对此博弈进行分析。在博弈的第三阶段，虽然购房者不知道开发商是否在经济适用房的开发和销售过程中进行了变相，但是理性的购房者不会做出不买的决定。因为不论开发商是否变相，购买者的收益虽有不同，但不买的收益都是零，所以购房者必然选择购买经济适用房。
博弈第二阶段的第二步，即开发商在选择了竞标建设经济适用房后，必然会将其变相开发和销售。因为变相开发、销售能给开发商带来更高的利润率，同时由于信息不对称，政府和公众根本无法得知开发商的真实成本，加之制度缺陷造成的监管不严，开发商不会为隐藏信息受到惩罚。虽然变相行为会挤出一定的商品房需求并带来一定成本，但由于变相能带来高额利润，即使自己不变相，其他开发商也会变相。并且所有开发商均面对同一个需求市场，所以不论自己是否变相，都将承担其他开发商变相而造成的挤出(因为商品房市场是统一的)。在这种情况下，所有开发商最终都会选择变相开发和销售经济适用房。
图1经济适用房制度的博弈过程
博弈第二阶段的第一步，开发商是否选择竞标经济适用房项目，这取决于图中结果⑥和结果②两种选择下得益大小的比较，用结果⑥中开发商的得益减去结果②中的得益，有：
考虑到销售损失(即商品房的自然空置率和经济适用房对商品房的扩展挤出率)后，如果已售出商品房每平方米的实际成本(即用商品房的投资额除以总的开发面积得到的成本价格，而不排除未销售掉的面积)大于商品房每平方米的利润，开发商就会选择建设经济适用房，并将其变相开发和销售。
(2)在可以变相开发、销售经济适用房的前提下，对商品房需求造成的间接扩展挤出率与自然空置率之和小于商品房的利润率，是开发商放弃开发经济适用房的必要条件。
摊薄所有销售损失后，已售出商品房每平方米的实际成本价格小于按市场价格计算的商品房每平方米利润，开发商就不会参与经济适用房的开发。
因此，只要地方政府决定建设经济适用房，最终结果必然是，竞标获得开发权的开发商会将经济适用房变相开发和销售，而购房者即使知道自己的利益可能因此被侵害也会选择努力去购买经济适用房，即博弈的均衡解有落向结果⑥的强烈趋势。当然，最终结果首先还取决于地方政府第一步的决策。
博弈第一阶段，地方政府的选择。当地方政府选择建设经济适用房时，其得益为：Q(1-W)(X+T+E)+QWT+QWE/2-QWX-NQW(-)。当地方政府选择不建设时，其得益为Q(X+T+E)-。最终，地方政府对于经济适用房建与不建的决定，取决于上述两个得益的比较，即Q(1-W)(X+T+E)+QWT+QWE/2-QWX-NQW(-)-Q(X+T+E)+是大于还是小于零。简化后得到，-[2X+E/2+N(-)]QW。
也即，建设经济适用房需要地方政府支付“财政成本”(包括土地出让金、行政事业性收费、因高收入者进入而未能买到经济适用房的合标家庭的补贴)；如果不建则要付出“政治成本”。最终，建与不建经济适用房，取决于政府对“政治成本”与“财政成本”的对比。这一选择的答案需要从现实中寻找。目前来看，建设经济适用房的城市还是占多数。那些没有建设经济适用房的城市大部分是有特殊原因，如大中型国有企业数量较多，内部集资、合作建房普遍，或者该城市商品房价格相对当地居民收入并不高，且供给结构较合理等等，这些因素使得经济适用房在当地不是那么急需和必要。多数城市选择建设经济适用房，说明地方政府首先还是更看重政治上的得失，但同时理性的地方政府在避免了政治风险之后，会尽量挽回财政上的损失，尽量压低经济适用房的建设量就是最为明显的体现(18)。也就是说，地方政府在面对与自身利益有冲突的中央政策要求时，一般会选择尽量按照中央政策执行，但是执行的好坏和数量多少则完全取决于地方利益。所以政府基本上会选择建设经济适用房。
综上，博弈最终在结果⑥上形成均衡，即由地方政府首先决定建设(少量的)经济适用房，然后在其默许下(19)开发商对经济适用房进行变相开发和销售，最后，作为弱势群体的购房者只能选择努力竞争购买经济适用房，这样一个结果是该博弈的完美贝叶斯均衡解。但是该均衡解对各当事主体而言都不是利益最大化的最优选择，只是在经济适用房的制度约束下能够获得的“最优”结果。
四、制度约束下的“最优”结果：市场分割的后果
(一)地方政府的选择
在博弈均衡结果中，地方政府的得益为：
整理后也可以重新表示为：
该收益对决策变量W(经济适用房的建设比例)的导数
即经济适用房的建设比例越低，地方政府的收益越大。因为土地出让金已成为地方政府主要收入来源之一，而经济适用房制度正是通过免征土地出让金进行补贴，触动了地方政府的一大块利益。
结果自然是经济适用房政策不会得到地方政府的有效执行，出现了经济适用房的建设量小、建设比例过低、建设区位偏远(偏远区位的土地出让金价格低)等现象。并且经济适用房制度是全国性的住房保障制度，中央政府应该为此提供相应财政补贴(20)。“中央政府请客，地方政府买单”的制度设计也导致地方政府的积极性不高。
更深层次的原因是，经济适用房导致了住房市场的制度性分割。商品房市场的发展是地方政府的利益所在，保障住房市场却割断了地方政府本可以从商品房市场获得的收益。因为房地产已成为地方GDP增长的强大引擎，地方政府希望商品房价格维持在一个较高的水平并多建商品房(21)，带动地方GDP的快速增长，而不是建造低价的经济适用房。经济适用房制度的效果自然不理想。
(二)房地产开发企业的选择
比较决定建设经济适用房开发商的得益(结果⑥)QW+[(Q′-QW)(1-V)-QW]-QW(+T+E/2)-(Q′-QW)(+X+T+E)和不建经济适用房开发商的得益(结果①)Q′(1-V)-Q′(+X+T+E)，后者的收益更高，所以开发商并不愿意参与建设经济适用房。相比于结果①中的收益，结果⑥中经济适用房给开发商的收益函数里加进了两个变量：(经济适用房的价格)和(经济适用房对商品房的挤出率)，这两个变量带来的影响正是开发商不愿参与经济适用房的主要原因。
经济适用房的低价格并不是造成开发商不愿参与房建设的真正原因。如果低价部分完全由政府补贴承担，那么低价对开发商的利润不会有任何影响，开发商自然也无所谓建经济适用房还是商品房。然而低价是管制的结果，相关政策明确规定经济适用房的利润率最高不得超过开发成本中排除管理费、贷款利息、行政事业性收费三项后余额的3％。在同样投入了大量企业资源的情况下，相比于商品房项目百分之十几、百分之几十的利润率(22)，3％的利润率是任何一个企业都不愿接受的选择。所以政手段限定开发商利润率的做法，等于强行使开发商以利润损失为代价分摊政府应承担的住房保障职责，形成了开发商对住房保障的“暗补”。这是房地产开发企业不支持经济适用房制度的关键原因。
挤出效应也导致了对开发商利益的损害。由于经济适用房的低价优势，如果开发商承建了一个经济适用房项目，那么他同期开发和开盘的商品房项目往往会受到冲击。而且经济适用房周边一定范围内其他开发商的商品房项目也会受到直接冲击。可以观察到，经济适用房的周围一般很少有商品房项目，因为中档商品房会被经济适用房的低价挤垮，高档房则由于经济适用房的落户带来地段价值下降而不会选址于经济适用房的附近。
结果是经济适用房制度使开发商承建的经济适用房与其经营的商品房间形成严格的市场对立。开发商为挽回损失，自然要在被分割的市场间进行“套利”——从保障住房市场上获得政府补贴，然后通过变相再把房子放到更接近商品房市场的环境下销售(23)。“套利”最终导致经济适用房制度名存实亡。
(三)购房者的选择
买到经济适用房后，购房者的福利得到了确实提高，但是目标覆盖率指标显示，能够真正享受到该项政策福利的购房者人数仅占应该得到该政策补贴人数的2％左右，这说明经济适用房并不能给应受保障的购房者(24)带来现实或者可预期的住房保障，过低的建设比例使购房者不敢寄希望于经济适用房来解决自己的住房问题，该政策实际发挥的作用非常有限。
并且开发商总是会把经济适用房变相，所以购房者总是以比真实价格更高的价格()和比不变相时更低的概率(λ′)买到经济适用房，这是购房者的福利损失。面对开发商的利益侵害行为，购房者却无法改变。只要购买经济适用房就要接受利益被侵吞的现实，虽然可以选择不买，但不买等于主动放弃政策提供的福利，得益为零。因此购房者只能以损失掉一部分本应属于自己的收益为代价来换回剩余的部分收益。
购房者利益保护机制的缺失源于经济适用房制度下市场的分割。在政策约束下，经济适用房不能转化为商品房，商品房也不能转变为经济适用房，这种严格的市场划分实际上限制了购房者的选择权，导致经济适用房的供给垄断，迫使购房者处于“垄断产品”购买者的弱势地位。如果保障性住房的供给不再垄断，而是像商品房那样由市场自由供给，购房者购买保障住房就是从众多的商品房中选择其一(只是被选中房屋价款的一部分要由政府补贴，此商品房才变成保障住房)，那么购房者将拥有广泛的选择权。这种广泛、充分的选择权正是购房者利益的保护机制。
(四)挤出效应作用下的住房市场
经济适用房通过挤出效应对整个商品房市场造成不利影响。首先，从房屋的建筑规格、质量档次来看，经济适用房属于普通商品房的档次级别。因此当资源(土地、资金等)有一部分被用于经济适用房建设时，必然对普通商品房的供给产生挤出。其次，经济适用房制度补助的范围过宽。政策规定经济适用房是为中低收入阶层提供住房保障，但由于将中等收入阶层纳入了覆盖范围，经济适用房的目标群体就与普通商品房供给对象存在部分重合。在房屋档次、质量相同的条件下，经济适用房的价格优势必将造成对普通商品房需求的挤出。因此可以预期如果大力发展经济适用房，由于中低收入阶层占总人口的绝对多数，商品房市场将面临崩溃的威胁，经济适用房的挤出效应对商品房市场的威胁是致命的。
然而，当前主要被关注的是经济适用房的补贴福利能否落实的问题，还没有认识到挤出效应这一潜在的威胁。当经济适用房的建设量提升上来之时，该威胁就由潜在转变为现实，商品房市场将一蹶不振。这就产生了一个两难：为有效发挥住房保障作用，必须提高经济适用房的建设量，但建设量的上升必然导致对商品房的挤出；为减少挤出，就必须降低经济适用房的建设量，但又将造成援助不到位的问题。导致这一困境的根本原因在于经济适用房的补贴方式。补贴开发商的间接补贴方式，使经济适用房独立于商品房市场单独供给，造成保障住房市场与商品房市场的分割，形成了两个市场之间的竞争、对立关系。因此，出路在于取消经济适用房制度，改变供给方间接补贴方式为需求方直接补贴方式，实现两个市场的统一融合。
五、结论及建议
在经济适用房制度的约束下，地方政府、开发商和购房者都对“最优选择”不满意。导致了经济适用房政策不会得到地方政府的有效执行，开发商尽力变相开发和销售经济适用房，购房者则只有失望和忍受福利损失，经济适用房制度陷入失败困境。失败的根本原因在于该制度造成了保障住房市场与商品房市场的分割，市场分割的成因又源自经济适用房制度所采取的供给方补贴方式。
因此改革的思路是：彻底取消经济适用房制度，改变供给方补贴的方式，建立以需求方补贴方式为核心特征的住房保障制度，消除市场分割，实现保障住房市场与商品房市场的统一(25)。住房补贴券制度是符合上述要求的一项制度安排，政府将补贴发放给购房者(而非补贴开发商)使其达到购买力要求，然后由受补贴者直接到商品房市场购买(合乎规定的)商品住房来获得住房保障。同时还可以进一步调整补贴对象范围，将中等收入者排除在补贴范围之外，减少挤出效应。这样有效实现了保障住房市场与商品房市场的统一，因此可以判断住房补贴券制度将取代经济适用房制度，成为住房保障政策的改革方向(26)。
注释：
①《经济适用住房管理办法》，2004年5月13日颁布。
②数据来源：人民网房产建设频道,2005年12月17日。
③Sinai,Todd ＆ Waldfogel,Joel,2002,"Do Low-Income Housing Subsidies Increase Housing Consumption? ",NBER Working Paper No.8709,January.
④Blanc,David Le,2005,"Economic Evaluation of Housing Subsidy Systems,a Methodology with Application to Moncco",World Bank Policy Research Working Paper 3529,Feb.
⑤Olsen,Ed,2001," Housing Programs for Low-Income Households",NBER Working Paper No.8208,April.
⑥Olsen,Ed,2001," Housing Programs for Low-Income Households",NBER Working Paper No.8208,April.
⑦Olsen,Ed,2001," Housing Programs for Low-Income Households",NBER Working Paper No.8208,April.
⑧Carliner,Michael S.,1998," Development of Federal Homeownership Policy'",Housing Policy Debate,Vol.2.
⑨Early,Dirk W.,2001," Targeting Housing Aid to the Homeless:Evidence from the National Survey of Homeless Assistance Providers and Clients",American Real Estate and Urban Economics Association meting,under the auspices of the Allied Social Science Association meeting,New Crieans,LA.Jan.
⑩张敏：《发展经济适用房存在的问题及对策》，《城市问题》2001年第5期。
(11)方壮志：《经济适用房的外部性与房地产市场的效率》，《华中科技大学学报(社会科学版)》2004年第2期。
(12)袁志舜：《目前经济适用房开发建设中的若干问题浅析》，《农业经济》2004年第6期。
(13)这里的单独承担项目是指一家开发商不需要与另一家开发商分享整个项目的开发经营权，是针对下文所作的全市整个经济适用房项目一次性打包招标的假设而言的，并不是说开发商不需要融资、有能力单独承担所有成本。
(14)2004年发布的《经济适用住房管理办法》中要求“市、县人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公布。”但实际操作中多将资格审查工作委托给开发商，这在一定程度上也是开发商要求的参与建设经济适用房的一个前提条件。近年来随着社会关注的增多，政府逐渐在收回经济适用房的资格审查权。
(15)自然空置率指不存在经济适用房建设时的商品房空置率，即排除掉经济适用房的挤出的商品房的空置率。
(16)在不影响分析结论的前提下，为保持逻辑一致和分析简便，假设为货币效用函数(money metric utility)。
(17)因为扩展挤出率U[，2]是以经济适用房建设为基数计算的，而自然空置率V是以商品房建设量为基数表示的，为使二者统一，能够直接加减，故以
表示以商品房建设量为基数的扩展挤出率。下文都将其简称为间接扩展挤出率。
(18)我们在这里抛开是否应该建设经济适用房，以及建设的比例是否应越高越好这个规范问题。实际上本文对此持否定态度，但这一观点并不影响此处的例证对问题的分析。
(19)“默许”既符合其自身利益，又可以作为对开发商建设经济适用房的一部分补偿。
(20)虽然对地方而言经济适用房制度的收益不外溢(因为只有当地的居民才能购买当地的经济适用房)，但中央政府仍有义务为该制度“买单”。因为制度收益不外溢是针对地方与地方之间而言的，正如没有理由要求一个市参与另一个市的经济适用房建设一样。但经济适用制度不是地方性政策，而是全国性的住房保障制度，只是鉴于住房的地域性，而由地方政府分散执行，而非中央政府直接操作而已，所以中央政府应该是该政策成本的第一承担者。就像在美国，虽然住宅补贴券由州和地方政府发放给当地居民，但联邦政府仍然是该补贴支出的主要承担者。
(21)这一点，从2005年中央调控全国商品房价格时各地方政府的表现中就能看得出来。如当时西南地区某重点城市的相关政府部门就对媒体声称当地的商品房价格处于正常水平，房地产业也处在健康发展的通道上，因此价格将会有一个合理的上涨。
(22)中华企业、陆家嘴、浦东金桥三家上市房地产企业在其2005年的年报中公布，其销售利润率分别达到了44.15％、41.58％和52.85％。
(23)如通过超标建筑规格抢夺中高档房市场客户，利用信息的不对称通过虚报开发成本从而按3%成本加成利润计算价格时抬高售价。
(24)若不做特别说明，下文所称购房者皆是指政策规定的应该享受到经济适用房政策保障的购房者。
(25)美国的住房保障政策就经历了一个从分割到统一的历程。最初以政府直接建造低租金住房和补贴房地产商的供给方补贴政策为主，但这种方式造成了市场分割，补贴支出的成本效率低下，效果也不理想；从20世纪70年代中期开始，逐渐向直接补贴低收入家庭的需求方补贴政策转变 ，从而实现了两个市场的融合，称为“承租者基础计划”(Tenant-Based Program),即租金凭单计划和住宅优惠券计划。目前这一转变过程基本结束，随之带来的是住房补贴政策效率的提高。
(26)实际上已经有部分地区开始实施住房补贴券政策，如山东省，效果初显。