审理商品房买卖纠纷的调研报告之十：商品房交付的质量保证与民事责任承担，本文主要内容关键词为：商品房论文,民事责任论文,质量保证论文,调研报告论文,纠纷论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
最高人民法院《解释》第十二、十三条针对商品房买卖合同中商品房交付的质量保证 责任作了规定。
一、关于交付的问题
虽然在《解释》第十一条规定了转移占有为交付完成，但买卖双方就商品房是否具备 交付条件常发生争执，且在商品房买卖纠纷中占有相当大的比例。交付的质量条件是什 么?根据我国建筑法第六十一条第一款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规 定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国 家规定的其他竣工条件。”该条文第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交 付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”所以，出卖人在交付商品房时 ，必须提供相关的竣工验收合格的资料。具体竣工验收资料，各地有不同的情况，如有 综合验收报告、工程质量验收报告等等，这些资料报告都是根据各地实际情况，由建设 主管行政部门来规定的，故在审判实践中主要根据各地实际规定的情形来确定出卖人是 否具备交付的条件。若出卖人在不具有交付条件的情况下，通知买受人接受交付的，因 其交付的标的物不具有交付条件，买受人可以拒绝接受；若出卖人已具备了交付条件， 而买受人拒绝接受者，则由买受人承担拒绝接受的违约责任。
如2001年4月24日，A公司将一店面预售给庄某，价款80万元，双方签订《商品房购销 合同》约定，A公司应于2001年12月31日前将经综合验收合格的店面交付庄某使用。合 同签订后，庄某按约交付了房款。2002年1月29日，A公司通知庄某办理店面移交手续， 庄某以A公司未提供房屋经综合验收合格报告书为由，拒绝办理交接手续。2002年11月6 日，A公司取得工程具备综合验收合格及消防验收的证明。2003年6月2日，庄某向一审 法院起诉，请求判令A公司赔偿逾期交房违约金，计至实际交房之日止。一审法院支持 了庄某的诉求。A公司不服并提出上诉，并在2003年9月1日再次通知庄某在接到通知之 日起三日内到公司售楼处办理交房手续。庄某又以A公司没有提供《住宅质量保证书》 、《住宅使用说明书》为由，不同意办理房屋交接手续。二审法院认为，双方签订的合 同有效，应按合同约定履行。合同约定A公司应当将经综合验收合格的店面交付庄某，A 公司在2002年1月29日未具备交付条件的情况下通知庄某办理店面移交手续，庄某以不 具备交付条件为由不同意办理接房手续的理由，应予支持。A公司未按合同约定的期限 交房，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。A公司在具备合同约定的交付条件(20 02年11月6日)后的2003年9月1日才通知庄某办理交房手续，由此所造成的损失应由A公 司负担。根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》， 该“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者 的合法权益而规定，庄某以A公司未提供上述该“两书”为由，不同意办理交接手续的 理由，不符合合同约定的交付条件，所造成的损失应由庄某自负。二审法院改判：对庄 某请求中的2003年9月4日(2003年9月1日通知后的三日内办理交接手续)之前的逾期交房 违约责任予以支持，之后不予支持。
二、关于交付的质量要求
建筑法第六十一条规定只有竣工验收合格的工程才能交付，这就确定了出卖人的质量 保证义务。城市房地产开发经营管理条例第三十二条也规定：“商品房交付使用后，购 买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确 属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应 当依法承担赔偿责任。”建设部的商品房销售管理办法第三十五条也作了类似的规定。 如乙购房者与甲开发商签订《商品房购销合同》，约定乙向甲购买某单元住宅房，双方 约定甲须于×年×月×日将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定的综合验收)合 格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙使用。双方对逾期 交房的违约责任也作了约定。合同签订后，甲按期将该住宅房交付乙使用。乙在居住使 用该住宅过程中，发现房屋在不同程度上存在质量问题，遂向法院提起诉讼，请求判令 甲的交房行为无效、解除双方签订的商品房购销合同、甲返还购房款并赔偿损失。本案 在审理中，甲认为房屋已交付使用，房屋所属工程已取得验评纪要，具备验收合格条件 ，合同不宜解除，讼争房屋确实存在一定质量问题，愿给予修补房屋。法院经查，甲主 张的该工程取得验评纪要，但该纪要的附注说明中，明确该纪要应核验质量等级及该纪 要不能作为工程可交付使用的依据，应以质监站的核验结果为准。法院根据购房者的诉 讼请求，委托福建省建筑工程质量监督检测中心站对该项工程主体结构是否合格和安全 进行鉴定，结论：该工程砼楼板厚度不足，与设计图纸相差较大；承重墙体抗压强度明 显偏低，达不到设计要求；按照国家标准《建筑安装工程质量检验评定统一标准》的规 定，只要有一项或多项质量不合格，整个单位工程质量就可被看做是不合格的。据此， 法院认为，鉴定部门已明确确认讼争工程质量不符合《建筑安装工程质量检验评定统一 标准》(国家标准)，为不合格工程。开发商所交付的房屋未经合法验收合格，不符合合 同约定的交付应“竣工验收合格”的条件，开发商的行为构成违约，支持原告乙的全部 诉讼请求。
三、关于商品房质量问题的责任承担
这两条解释确定了商品房买卖合同中的质量问题的责任承担方式，赋予了买受人两项 请求权，一是解除合同和损失赔偿的请求权，二是修复和损失赔偿请求权。
如果主体结构质量存在问题以及严重影响正常居住使用，因为涉及到使用者的安全问 题，这种标的物的交付无法实现合同的目的，更会产生诸多的隐患，于是法律赋予了买 受人解除合同和赔偿损失的请求权。买受人请求解除合同，法院予以支持，就意味着出 卖人应当承担不能按照约定质量标准交付标的物的违约责任，依照合同法第一百一十三 条规定判处。对其他质量问题，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资 源利用最大化的角度出发，行政法规确定了修复的民事责任。《解释》第十三条进一步 规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人 拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复；修复费用 及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。