房地产开发企业专项审计中应关注的税务隐蔽点，本文主要内容关键词为：中应论文,专项论文,房地产开发企业论文,税务论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
印花税
税基方面，最严重的是购销合同的税基。大部分购销合同几乎均未纳税。比如企业的开发项自末期用于工程安装的电梯购买合同、日常办公品购买合同、为开发居民小区而购买的幼儿园相关配备及小区内健康锻炼器材的购买合同。许多开发商往往认为这部分购销合同由于比较少见，普通企业发生量不大，不太会引起关注而不纳入印花税纳税范围。
纳税时间方面，大量企业将印花税单列“应交税金——印花税”，按照半年或者一年进行汇总缴纳。现行税法规定，印花税应税行为在发生书立合同或者书立书据时必须立即购买印花税票并划销以完成缴纳义务。尽管企业解释这样处理是为了方便统计各年度发生的印花税额，但实际上是迟延缴纳印花税。
纳税范围方面，应该纳税的没有计入纳税范围，无须纳税的却又缴纳了印花税款。按照现行税法规定，企业与相关单位发生的有关会计、法律等相关具有专业技能的咨询合同无须交纳印花税。在实务中，大多数企业对于这部分咨询性质的合同大多缴纳印花税；许多开发商对于项目前期的勘查设计方面向相关专家咨询的合同也缴纳了印花税。根据对税法立法本意的理解，开发企业与勘察单位订立的勘察设计合同应该根据设计合同纳税，但是对于勘查咨询合同可视为中介性质咨询合同，可以暂不纳入印花税纳税范围。实务中尤其应该注意的是，这部分以前年度已经贴花的多缴印花税款，根据税法的规定不可以要求税务机关退回，也不可以用于冲抵以后发生的印花税款。因此，应建议企业以后发生这类合同无须再缴纳印花税，同时注意企业是否将这部分税款在以后年度冲抵。
房产税
对房地产企业产生重大税收影响的另一主要税种是房产税。房产税分为以房产余值和以租金收入计税两种计税方法，税率分别为１．２％和１２％。现行税法在体现税收公平公正的立法原则上，对房地产开发企业房产税的缴纳作了以下规定：房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对这部分商品房在出售前不征收房产税。但是出售前房地产企业已使用或者出租、出借的产品应该按规定征收房产税。对开发商的房产税进行审查，应该非常关注企业长年未卖出的房产的现时状况，如是否存在已经将房产出租、出借而仍然长年挂存货账，从而偷逃税款。必要时，应该采取抽查部分存货，突然到现场察看以实际判断存货的使用状况。另一个应该注意的是，由于工程的结算时间往往滞后于使用时间，因此，对部分工程竣工验收时间特别滞后于实际已使用时间的，应该建议企业调整计入房产税税基。房地产开发企业由于企业自身拥有大量的开发产品，因此，大多数开发商均会为本企业无房员工提供优惠房租的住房。按照税法规定，从２００１年１月１日起，企业按照政府规定的价格向职工出租的公有住房、企业自有住房，免缴房产税。这部分出租住房在满足条件时应该提醒企业从企业自用房产的房产原值中剔除。
个人所得税
个人所得税是房地产开发企业存在偷逃税款较严重的一个税种。原因是这几年房地产的持续升温造就了该行业普遍具有超额利润，企业各项费用也急剧膨胀，加上该行业本身对各种技术技能的较高要求，因此，房地产行业这几年的员工整体福利远远高于其他普通行业。
在审查个人所得税时，首先要关注的是出差补贴这一部分。在审计中可以看出，该行业员工的月均个人所得税率集中在１５％—２０％之间。应该注意的是，企业是否存在通过提高出差补贴变相提高福利并且达到偷逃个人所得税款的目的的行为。因为在１９９４年税制改制前，各地政府均规定各自行政管理区域内可抵扣的出差补贴限额，而今这个费用标准已经下放到各个企业由企业自行制订报销制度，自行管理。因此，在审计中尤其应该关注企业关于出差补贴费用项目的管理及处理办法。审查实务中常参考以下标准处理该费用：首先，将出差地区划分为“京津沪穗及５个经济特区、其他省会地区、一般地级城市、县级以下城市”，然后再按照“公司最高层负责人、部门经理、业务主管、普通员工”等指标，根据“住宿、伙食、交通费用”等项目设定合理的出差补贴额度，若是审查中发现企业设定的员工出差补贴标准大大超过合理限额，应该要求企业做限额调整，并且将各个出差员工每个月发生的超过合理限额的出差补贴调整并入对应的月工资薪资，进行个人所得税纳税调整。
对于个人所得税“工资薪金”部分的审查，由于大多数房地产开发企业员工的收入一般由“月基薪、月奖金、年度奖金”构成，应该关注企业是否存在完全或者部分帮助员工承担个人所得税税款的缴纳任务。如有，应进一步判断企业是否在相应将税后所得换算为税前所得后才正确缴纳税款。除了这种常见的偷逃税款手段外，应更加关注的是，房地产企业员工个人所得税率集中在１５％～２０％，为能适用较低的一档税率，许多房地产企业在计算个人所得税时，有意将所有员工该月份工资加总，再按照人头平均分配计算出人均月份应纳税所得。这样处理的结果是：一来通过高低收入者的收入对冲，从而降低企业员工整体个人所得税税率，使得企业代扣代缴的个人所得税款减少；二来使得国家的税法失去了调整纳税人收入水平高低不同税负不同的应有作用，严重歪曲了税法的经济调控作用。
营业税及企业所得税
房地产开发企业主营业务收入一般来自销售商品房收入和出租产品租金收入。房地产开发商在每一次开盘将产品对外出售时，可对外销售的产品总数都非常有限，但每一单位商品的销售金额却非常巨大。因此，开发产品的一个微小的销售百分比折扣都会影响企业收入的确认金额。在审查中，这部分对企业实际税负影响最明显的，就是企业确认为收入的销售价格。
通常企业在进行开发项目立项时，必须进行项目可行性分析，当项目由初步可行性分析深化到详细可行性分析时，必然会进行项目的收益测算及总收入框算。在审查中，应该详细审查收入框算与实际收入之间的差额，要谨慎提防企业为逃避纳税而将收入长期挂账或者变相转移收入。需要注意的是，由于房地产开发企业本身的特质，企业员工在购买本企业开发产品时，大都可以享受折扣的优惠，有的企业对内部职工购房优惠甚至可以低至市场正常销售价格的８０％。另外一种更加隐蔽的偷逃纳税手段是，不少企业假借鼓励员工推销本企业开发产品为名，对介绍消费者购买本企业开发产品的员工给与巨额现金奖励。
对于这些人为减少企业收入，同时变相增加员工福利的情况，应该区分不同情况予以处理：如果企业对员工工作期间购买本企业开发产品套数不限，同时折扣远远超过市场正常推销产品给予的销售折扣（对于前几年房地产行业，该折扣一般以不超过九折为宜），则应该将企业出售给员工的开发产品按照市场销售价格，即按照税法规定中的视同销售价格调整企业的应纳税销售收入，调增营业税和企业所得税的税基。
在审查中，还应注意部分以出包方式将开发项目承包给施工单位建设的房地产开发商违反税法规定，没有完成代扣代缴义务的情况。按照税法的规定，这部分承包项目应该在开发商支付给承包商及监理单位，承包商与监理单位确认为收入时代扣代缴营业税。审查中发现许多开发商在代扣了这部分营业税金后，通过将营业税金在“其他应付款”项的挂账而并未履行缴纳义务，而施工单位、监理单位也由于对税法的理解不透彻，往往是本身的纳税义务已经由开发商代扣代缴完成了纳税义务，却仍然在收到工程款确认为收入时，又缴纳了一次营业税。对于这种现象，应该要求开发商调整会计账务，缴纳已经代扣的营业税款，同时通知施工及监理单位向税务机关要求退回前面３年已经多缴纳的营业税金。
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