引言
随着城市化水平的不断提高，社会经济快速发展，不动产交易越来越突出，因此不动产登记工作变得越来越重要。从广义上讲，不动产就是不能移动的资产，如房子、土地等。一般意义上所说的不动产是指实物形态的不动产土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。不动产登记又可称为不动产物权登记，是我国物权法中的重要制度，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。通过这种方式来确认和表现物权权属情况，可以让外界通过物权公示对其所有权产生认可，并明确归属者应承担的责任。当登记的不动产权发生改变时，及时的记载并加以公开，就可以很好地明晰产权，避免产生不必要的纠纷。在不动产交易中，公开化的不动产信息可以使当事人在从事交易之前不必投入过多的精力和费用去调查对方当事人是否对转让的财产享有物权，或被转让的财产之上是否有负担等情况，既降低交易成本，又提高交易完成的速度。通过不动产登记中的审查机制，可以发现土地使用权的非法转让等问题，及时有效地处理交易过程中出现的违法行为。不动产登记制度的运行，可以让有关部门掌握不动产权属状况，从宏观上把控不动产交易市场，在一定程度上遏制“炒房”现象，实现国家行政监管与宏观调控。
1不动产预告登记概述
1.1不动产预告登记内涵
所谓的预告登记是相对应本登记而出现的定义，是基于未来不动产物权得以实现而施行的一种制度。而针对于需要登记的不动产实施预告登记，是为了对其所有权人的权利与义务给予一定的约束与保护。同时，对不动产进行预告登记，可有效约束他们超出法定规范向其他人售卖房屋等，可在一定程度上保护债权人的利益。在我国目前相关法律制度中，在物权变动的意思主义手段下，预告登记既保障了债权人的利益，也同时保护了物权本身。总体而言，不动产预告登记使不动产交易行为更为安全，使其市场保持良好的秩序，是对相关债权人进行一种保护的制度。
1.2不动产预告登记性质
不动产预告登记的性质，通常意义上指的是经过预告登记后的权利的性质，就是人们所说的债权请求权。不动产实现预告登记后，会形成对抗第三人的法律效力。基于此，债权请求权是否会产生一定性质的转变，在我国当前学术界具有三个主流观点，对其相关问题进行阐述。其一，从债权担保形式角度出发来分析，预告登记不是物权，也不是债权，是一种担保手段。其二，预告登记有一定的物权效力，可以认定是准物权。其三，从债权物权化的角度而言，这样债权具有物权的效力。综合上述的三个观点论述不动产预告登记性质，应设定一个前提，就是区别预告登记与预告登记下的债权请求权这两个定义。而我们所阐述的也主要是针对于债权请求权，是一种担保手段，与权力实质上没有紧密关联。因此，即使不动产进行预告登记，但其权力并未进行转移，仍由所有权人支配。而债权请求权也不会发生性质上的改变，仍属于债权。区别是通过预告登记后，相关物权被赋予法定效力，仍属债权性质。
2我国不动产登记制度的现状
我国的不动产登记用于物权公示起步较晚，过多强调登记的行政管理功能，而忽视其公示功能，在一定程度上限制了登记制度的作用。在现行的法律中，涉及不动产登记的有《物权法》、《土地管理法》等，涉及的行政法规有《土地管理法实施条例》等，此外还有一些地方性法规、政策法规也有相关规定。有关的法律法规种类繁多，且存在相互重叠内容，缺乏统一的依据。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆《不动产登记暂行条例》于2014年颁布实施，目的在于实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据以及信息平台四个方面的统一，但由于与该条例相配套实施的制度和法律不够完善，使得其未能达到最好的实施效果。《条例》规定，将省级以上的不动产登记工作交由国土资源部门统筹，省级以下的则由政府的具体职能部门来负责，表明上下部门并不能完全统一协调，机构的整合力度还需进一步加强。
3不动产登记审查的简化和分化实践策略
3.1优化审查内容
从当前不动产登记审查工作实际来说，工作量比较大，若想提高工作效率和质量，要做好审查内容的优化。以某地区为例，办理不动产登记，进行登记审查时不再审查婚姻状况，对市民来说有效减轻了办证负担。新时期，开展不动产登记工作，要始终围绕着便民、利民开展，保障群众的基本权益。基于打造国内一流营商环境的背景下，力求为企业和群众办好事的工作标准，积极探索有效的简化和分化措施，减轻申请人的压力，提高登记审核工作效率，有着重要的意义。上述城市推行不审查婚姻状态的审核模式，获得了不错的成效，为其他地区不动产登记工作的开展，提供了有力的借鉴。
3.2推动流程集成
从不动产登记一窗受理、并行办理工作模式的推进角度来说，若想不断提高工作效率，必须要做好各个环节的优化和完善，解决办理环节多和流程不清晰等问题，提高各项工作的效率。在登记审查工作方面要做好传统工作模式的不足反思，简化并且分化审查工作，降低工作强度，提高工作质量和效率，保证各项工作能够全面落实。对以往不动产登记审查工作流程中的冗余环节去掉，按照工作实践目标的要求，将审查工作细化到具体部门和人员身上，由其具体负责，保障各项工作得以有效开展，以免不动产登记整体进程，保证业务办理能够在一个工作日内完成。广西积极推进一窗受理、并联办理、展示开展减证便民服务。截止2018年底前，全区实市县实施一窗受理、并联办理的占比超过80%。除此之外，取消了没有法律法规依据的盖章、审核以及备案等手续，同时提出不可以要求企业群众提交任何没有法律法规依据的证明以及材料。
4发展趋势
4.1法律健全化
建立完善不动产登记法，对不动产物权登记的法律依据进行统一，是国际通行的做法。同时，在《不动产登记暂行条例》的基础上，制定具体可行的实施细则，对不动产登记程序、登记机关的职权、登记权利种类、登记范围、登记责任等具体内容做出详细、规范、统一的实施细则，与国务院的行政法规相冲突的相关部门规章和地方性法规将进一步修改和完善。
4.2平台统一化
将各级不动产登记纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，使国家、省、市、县四层级具备统一的数据平台、统一的操作软件、统一的信息系统，登记信息可实时共享，实现相关登记信息与同级住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易信息的实时互通共享，是完善不动产登记查询制度的重要基础。
结语
不动产物权对于公民行使其基本权利以及实现其在国家和社会中的安身立命，均具有基础性作用。我国的不动产登记制度还存在一些不足，只有解决这些问题，才能促进不动产登记制度的完善，实现对相关权利人合法权益的有效保护。在不断的进步和发展中，我国的不动产登记将会越来越规范，更好地为公民的权利提供基础性保障。
参考文献
［1］陈立．完善我国不动产登记制度的构想［D］．泉州：华侨大学，2013．
［2］中国资产评估协会．资产评估［M］．北京：经济科学出版社，2012．
［3］姚虹．论不动产登记制度之完善［J］．学术交流，2011（3）：59－62．
论文作者:杨犇
论文发表刊物:《中国西部科技》2019年第24期
论文发表时间:2019/11/27
标签：不动产论文; 预告论文; 物权论文; 债权论文; 制度论文; 工作论文; 性质论文; 《中国西部科技》2019年第24期论文;