浅谈不动产登记房地存量数据整合
——以韶关市翁源县房地存量数据整合为例
钟小惠
(韶关市翁源县不动产登记中心，广东 韶关 511100)
[摘要] 本文分析了韶关市翁源县房地存量数据的现状，提出了数据整合的技术路线，针对解决房地落宗难问题，并提出解决对策。实现土地和房产数据图、属、档三者一体化，并将数据整合的成果入库至不动产登记信息管理基础平台。
[关键词] 不动产登记；存量数据；数据整合
2015年3月，国家出台了《不动产登记暂行条例》，该条例提出了对不动产实行统一登记的要求. 要实现这一目标，就必须对各级各类不动产资料和数据进行全面整合，并建立统一的不动产登记平台[1-4]。数据整合是不动产登记的一项重要工作，优质的不动产数据整合成果将有效地提升不动产登记工作效率，拓展不动产登记信息的共享服务[5]。在大数据时代，数据共享是时代的必然趋势，目前，广东省不动产登记信息管理基础平台为省政数局、省法院、人民银行、市场监督管理局、司法厅、财政厅、审计厅、省税务局、省监察委等部门提供共享服务，因此数据的质量直接影响各部门信息共享的运用，不动产数据整合的任务任重而道远。本文根据翁源县的国有建设使用权、房屋所有权、房地产权的存量数据现状结合当地房产部门和国土部门实行的政策，在数据整合的过程中，提出不动产登记房地存量数据整合的技术路线，并在韶关市翁源县进行实践，证明了技术路线的可行性和有效性。
验证和对照试验结果(如表4所示)表明：采用添加耐高温α-淀粉酶脱胚玉米挤出物制取葡萄糖浆各项考察指标优于对照实验挤压脱胚玉米制取葡糖糖浆和原脱胚玉米制取葡糖糖浆的各项考察指标。
房地数据要一体登记，首先需整理出土地数据，理清宗地地块、土地证号、土地档案之间的关系，建立宗地地块分别与土地证号、土地档案关系表。土地非空间数据整理主要是把每一份档案整理分别成对应的土地登记业务，然后将土地登记业务补录、迁移至广东省不动产发证登记平台，土地空间数据整理是把每份土地档案找到对应的空间位置，并将宗地的图形数据整理入库至不动产权籍管理系统，每块宗地编制唯一的宗地代码。通过宗地代码将土地登记业务和宗地图形连接起来，实现土地登记业务、土地档案、土地图形三者一一对应的关系，即实现土地数据的图-属-档一体化。其次对房产数据进行整理，房产的非空间数据主要是将房产登记业务信息入库至广东省不动产发证登记平台，按照《不动产登记数据库标准（试行）》，房产登记信息缺省的字段通过查阅房产档案补齐。房产空间数据的整理需要结合外业调查和其他辅助资料，在不动产权籍管理系统建立楼盘表，解决房地落宗问题，实现房地一体。翁源县房地存量数据整合技术路线如图1所示：
例3：最后一种名叫斗技！顾名思义，这是一种挥斗气的特殊技能，斗技在大陆之上也有着等级之分，总的说来，同样也是分为天地玄黄四级。
图1 翁源县房地存量数据整合技术路线
1 土地数据整合
1.1 土地数据的现状
宗地作为不动产重要的载体，是房屋落宗、不动产单元号产生的最终落脚点。宗地数据的准确性将直接影响不动产登记结果的准确性和登记效率。（浅谈不动产登记存量数据整合-以慈溪市房地存量数据整合为例，陈树鑫、倪国忠）目前，翁源县土地宗地地块的现状：对于每一个宗地地块描述，土地档案提供了最详细最重要的依据，土地档案记载了该宗地自然状况，例如空间位置、用途、面积，同时也记载该宗地权属状况，例如交易买卖、分割、继承、抵押、查封等。同时每份土地档案，会有相对应的土地登记卡，土地登记卡记载的内容包括地号、宗地面积、用途、座落、权属性质、使用权类型、土地使用期限、土地证号、权利人、土地权属来源及证明文件类型、是否注销、变更等相关记录。土地登记卡是土地档案的总体概述，能够理清土地档案的历史追溯上下手关系，记载了土地档案是否为现势状态，同时记录交易买卖、分割、继承、抵押、查封等重要信息。
1.2 土地非空间数据的整理
若房产登记信息记载的土地证号，根据查阅土地证号与宗地关系表，匹配出该房产对应的宗地地块，这样可以把这块宗地上的所有户一一查找出来，根据总层数、所在层、房产分户图等信息将归类该宗地的层、逻辑幢、自然幢，建立完整的楼盘表。
图2 土地权利人转移的情况
在房产登记管理系统中，每户房产有对应的户信息，先确定每户对应的宗地地块，找每户对应的宗地地号信息。建立户、层、逻辑幢、自然幢、宗地这五个阶段管理。确定房落宗的流程如图3。
1.3 土地空间数据的整理
由于90年代，大多数土地档案图形未建立电子版CAD图形数据，数据采集采用传统手工绘制图形，没有宗地界址点坐标。这部分需要重新测量，建立电子宗地图，并确定面积，同时备注写清楚，因手工绘图重新确定宗地边界线。确保每份土地档案都有对应的宗地红线。对于没有电子宗地红线的档案，借助高清影像图数据、地形图数据、国土第二次土地调查数据结合判断宗地红线图形，确定宗地界址点坐标。若内业无法判断的，需要外业人员现场实地测量确定。2000年左右，部分土地档案利用CAD软件保存电子图，但是在CAD软件存储宗地图形的属性数据有限，基本上，图层上的每个图形只标注土地权利人名字和宗地面积，界址点位置等信息，这些数据不完全满足权籍管理系统数据库标准，因此数据整合要将电子版图形数据在基于GIS平台上处理，通过查阅土地档案，按照《不动产登记数据库标准（试行）》,将属性表信息完善，宗地红线数据全部转为2000国家大地坐标，基于GIS系统，将土地的空间数据进行拓扑规则检查，对录入的属性数据进行检查，确保属性数据结构一致性、代码一致性、字段值域。
1.4 土地空间与非空间数据的关联
通过以上几种方法，仍无法确定该户对应的宗地，编写过渡期不动产单元号（行政区划代码+N+本地系统不动产单元号标识码），这部分等办业务的时候，进行实地调查确定。
2 房产数据整合
2.1 房产数据的现状
将房产登记管理系统，每笔房产登记业务迁移至不动产发证系统平台。房产迁移数据的原则是根据《不动产登记数据库标准（试行）》，字段的内容相互匹配，缺省字段需要查阅纸质版房产档案。每户房产对应有唯一的房屋编码，通过查找房屋编码，可以判断该房产的交易情况，查找出上下手业务。
2.2 房产非空间数据的整理
房产登记业务已全部录入房地产交易权属管理系统平台，每笔登记业务数据有对应的登记字号，通过登记字号可以找到对应的房产纸质版档案。房产登记业务数据相对比较规范，每户有唯一的房屋编码。对于房产的空间数据而言，在楼盘表中，每户建立了相对应的户信息，户信息的内容包括：坐落、房屋编码、用途、实测建设面积、土地相关信息等。但是房地产交易权属管理系统未保存房产所在宗地的图形数据。由于路名、门牌号有了很大的变化，并且房产登记的地址不规范，很多房产证只记载了所在的路名，增大了落宗的难度。90年代，国土部门开始颁发了土地分摊证，若有土地分摊证的业主，在房产首次登记之前，必须先获得土地证，再到房产管理部门登记颁发房屋产权证。这种情况下，房产登记管理系统记录该房产的土地证号。这种情况下，房地落宗提供了很有用的线索，解决了大多数房产落宗问题。
2.3 房产空间数据的整理
图3 确定房落宗的流程图
例举土地非空间数据的一个案例。图2为土地权利人转移的情况，假设宗地地号为A，最开始办理土地证号为（2001）0001，建有纸质土地档案1、然后2002年办理土地分摊，将分成三本土地证，分别为（2002）0002、（2002）0003、（2002）0004，建有纸质土地档案2。在2011年，土地证(2002)0002将过户给（2011）0005，建有纸质土地档案3。在2014年，土地证（2011）0005将过户给（2014）0006，建有纸质土地档案4。这种情况下，土地非空间数据的整理如下：根据纸质档案数为4，4份土地档案的宗地地号为A，同时补录4条土地登记业务信息数据，其次涉及所有相关的土地证号的宗地地号为A。
由于以前当地政策，实行土地分摊的政策，所以一份土地档案可能记载一个或者多个土地证号，宗地地块可能包含一个或者多个土地证号，意味着一块宗地地块可能由多份土地档案组成的。因此要理清楚宗地地块、土地档案、土地证号三者的关系是关键，依据土地登记卡的相关内容，整理出宗地地号相对应土地证号、土地档案，建立宗地地号分别与土地证号、土地档案的关系表格。对于土地登记业务而言，2008年左右，国土部门开始使用地籍管理信息平台系统，但2008年之前的土地档案数据未录入平台，因此土地登记信息业务需要重新补录，做法是将每一份土地档案作为一条土地登记业务记录，根据《不动产登记数据库标准（试行）》，在广东省不动产登记审批发证系统进行补录。
若房产登记信息未记载的土地证号。根据房产证的权利人与土地证的权利人进行匹配，同时参考房产证与土地证的坐落对比、查阅房产档案和土地档案，找到对应的宗地。
5．并发症：PERT的不良反应少见且多数较轻，主要包括恶心、呕吐、胃肠胀气、痛性痉挛、便秘和腹泻等。其他罕见并发症有纤维化大肠病和过敏反应。
房产登记管理系统，对于房产登记业务数据中未记载土地证号的、坐落记载不详细，无法找到对应的宗地。这种情况下，借助了供电部门提供的每户信息，该信息记载有用户名，电表的用户编号、坐落、抄表区段等重要信息。每栋楼下面都有电表，每个电表上面粘贴有用户编号，然后通过电表上的编号找到对应的户主，从而确定该房产在此栋楼上，进而确定该户所在的宗地。
在土地整合的过程中，宗地地号把土地非空间数据与空间数据进行关联，即土地登记业务信息数据可以找到对应宗地红线图形数据。通过土地数据整合，实现了土地登记业务信息数据、土地空间位置数据、土地档案数据有着一一对应的关系，即完成图-属-档一体化。
我说过我老家是青岛附近县里的。您也该知道，青岛那是第一次世界大战中国的唯一战场。那是一百年前的事喽，咱当然没经过，可我奶奶经过！
2.4 房产非空间数据与空间数据进行关联
房产登记业务记载有唯一的房屋编码，楼盘表每户信息对应唯一的房屋编码，通过房屋编码将房产登记业务信息与楼盘表户表信息实现关联。通过房产数据整合，实现了房产登记业务信息数据、房产空间位置数据、房产档案数据有着一一对应的关系，即完成图-属-档一体化。
3 数据整合成果入库
最后将土地、房产存量数据整合成果入库至不动产登记信息管理基础平台。其中，把土地和房产的空间数据入库至不动产权籍管理系统，按照《不动产单元设定与代码编制规则》编制宗地代码、建立楼盘表，并将存量的户信息挂接至楼盘表，同时生成每户的不动产单元号。土地和房产的非空间数据，即登记业务信息入库至不动产登记审批发证系统。翁源县2016年6月28日，停旧发新，正式在广东省不动产登记信息管理基础平台启用，在该系统登记的数据为增量数据。在入库之前需要筛选出增量数据和存量数据重复的部分，若重复的数据，以增量数据为准，保留增量的不动产单元号，反之，生成新的不动产单元号。
2、优化青岛的商业环境和教科文卫等硬件条件。相比于深圳、杭州等独角兽密集的城市，青岛在产业转型上的落后已是不争的事实。要成为国际化的旅游城市，首先要成为国际化的商业中心城市，青岛要聚焦于招商引资、招才引智，不断提升城市的国际化水准；另外，在教育、医疗、卫生等方面，青岛的国际化水平也远远不足，不能对国际游客乃至海外移民带来足够的吸引力。
4 结语
不动产登记数据整合，其目的是将数据整合成果录入至不动产登记信息管理基础平台。实现不动产登记业务规范化和有效监管，最终实现不动产登记信息共享。本文分析了韶关市翁源县房地存量数据的现状，从空间数据和非空间数据整理两方面入手，分别对土地和房产数据的登记业务信息、空间位置信息、档案进行整理，实现图、属、档一体化，同时并将登记业务信息、空间位置信息入库至不动产登记信息管理基础平台。在韶关市翁源县的实际工作中开展应用，并取得了一定的成效，数据整合的成果有部分已应用于日常不动产登记业务办理。
【参考文献】
[1]程丽丽.基于SuperMap的不动产登记数据整合研究[J].测绘通报，2015(S1):7-10.
[2]王履华，孙在宏，彭英，等.动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究[J].地理信息世界，2014，21(8):76-82.
[3]孙超，马尧，易四海，等.不动产登记数据清理整合工作的组织与实施[J].地理空间信息，2016，14(12):78-79.
[4]徐财江，陈志荣，尹天鹤，等.不动产统一登记数据整合技术方法研究[J].国土资源信息化，2015(6):41-44
[5]陈树鑫，倪国忠.浅谈不动产登记存量数据整合-以慈溪市房地存量数据整合为例[J].浙江国土资源，2017（9）:49
[6]陈树鑫，倪国忠.浅谈不动产登记存量数据整合-以慈溪市房地存量数据整合为例[J].浙江国土资源，2017（9）:49
[中图分类号] C37
[文献标识码] C
[文章编号] 2096-1995(2019)26-0185-03
标签：不动产登记论文; 存量数据论文; 数据整合论文; 韶关市翁源县不动产登记中心论文;