国内住宅小区的机电设备主要分为三大类：电气设备、给排水设备、暖通设备。市场上相关设备的种类繁多，质量也参差不齐。国内住宅小区五花八门，有关具体设备的配置需要根据小区规模和配置来进行具体安排。
二、住宅小区机电设备管理过程中存在的问题
（一）常见故障。住宅小区机电设备使用工程中，存在如下问题：1.损坏类故障，例如机电设备开裂、变形或者断裂等；2.退化类故障，例如机电设备老化或者变质等；3. 性能衰退类故障，例如机电设备过热或者功能失效等；4. 渗漏类故障，例如机电设备漏电等；5. 松脱类故障；6. 失调类故障。
（二）常见的问题分析
1.缺乏健全的住宅小区机电设备管理制度，即使有相应制度，也因为与住宅小区的实际情况不相符而大大降低了机电设备管理制度的作用；2. 许多住宅小区缺乏对机电设备管理的足够重视，缺乏相应的技术培训，使得住宅小区机电设备的可靠性较差。3.维护人员缺乏相应的专业技术知识，个别维护人员在设备维护过程中缺乏责任心，导致住宅小区机电设备管理过程中因为责任不明确，大大降低了机电设备管理的效率，造成住宅小区机电设备管理的隐患。
三、住宅小区机电设备管理中的具体操作
（一）电气设备的管理
多层住宅小区规模较小，负荷较集中，因此多采用独立型变电站，配电变压器一般为 2 台，每台变压器的容量不超过1000KV。多层小区的电气线路几乎要求暗敷设，敷设设计过程中要充分考虑到利用有效空间，同时，可以采取一定的土建技术对电缆进行加固。
高层小区建筑至少需要 2 个独立的电源，具体数量根据当地电网条件确定。为防止突发断电情况，还需配备柴油发电机组。根据国内高层建筑的 10kv 标准电压等级配设线路。楼层采用混合配电系统，插接式母线槽竖井方式，以及竖井母干线与全塑电缆联接。照明方面，为提高住宅生活质量，改善住宅环境，配备灯具，敷设配电线路时要将节能与高光效，功能性和意境相统一，以取得舒适的居住环境。其他的电气设备比如说电梯的选择也很有讲究，分类方式也比较多，要考虑到电梯的使用功能（观景，服务，运货等）、速度以及交直电流的具体值。
（二）暖通设备的管理。采暖方面，高层小区的暖通热源应用最广的是燃气锅炉，采暖方式主要分为集中供暖和单间供暖方式。高层小区多采用历史悠久，技术完善的集中供暖方式。暖气管道采用上供上回系统，管道用钢管焊接，散热器的要求很高，高层小区可选用 GC8-20/300-1.0 型的。
通风方面，可采取自然通风和机械通风方式。我国住宅小区多采用自然通风方式，为获得良好的自然通风效果（高层住宅尤其重视），在小区建筑布置方面很有考究，这里不予细谈。空气调节方面，普通住宅（多高层小区）大多采用分户单元式空调，高档别墅区对环境质量要求更高，需要调节湿度及空气洁净度。中央空调的一个关键设备就是加湿器，它能够给室内提供 40% 的相对湿度。
（三）给排水设备的管理。给水方面，在我国供水能力不足是普遍现象。一般的多层小区都不能满足顶层用水要求。普通多层小区都使用增压设备满足用水要求。高层小区多采用市政直接供给式的、水泵提上重力水箱式、水泵直接增压式的方式。配套设备方面还受市政管网的压力，日耗水量等的影响，这方面多高层小区与排屋小区、别墅区别较大。排屋小区与别墅区因为高度不高，一般可以不使用增压设备。大多工程给水系统从地下一层接入，水管材料方面，根据个人长期经验和不同小区的档次要求也有不同。可供选择的有用效能较好的 PE/PEX/PPR 管、不锈钢管、镀锌的钢塑管、铝塑管或铜管。采用高温熔化的方法连接。高档别墅一般选用铜管及不锈钢管。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一般多层或高层小区则可选用刚塑管，好一点的可以选择 PPR 等优质材管。
四、住宅小区建设过程中的机电设备分阶段管理
（一）投招标阶段的管理 ：正确选择信誉良好的施工队。招标的内容主要分为三个大部分：施工范围内的电气工程，给排水工程，暖通工程。质量等级及安全要求要符合国家标准，因此要采取公开招标的方式选择信誉良好的施工单位。投标单位必须具有独立的法人资格，并且同时要有行政主管部门核发的房屋建筑工程施工总承包三级以上资质。
小区机电设备的招标要根据整个工程概况确定具体内容，且不同的设备有不同的施工队伍：
一部分是总包安装队施工，如配电房至户内的电气工程，给排水工程，暖通工程等。另一部分是小区内部分：高压、变电所、配电房的高压部分、电表箱内电表的安装等，这些由小区所在地的电力部门负责完工。最后一部分是电梯、消防报警系统、智能化系统等，这些工程由专业单位负责施工。
施工材料方面，可以成为甲供材料的有电表箱，防火卷帘门、双电源箱、配电柜，水泵、户内箱、不锈钢水箱、风机、户内弱电箱。
（二）认真做好工程建设的全过程监督管理工作。全过程的监督管理任务一般由专业的监理公司承担，须公开招标，选择口碑较好并具有相应资质的监理公司。
监督管理工作主要分为三方面：
质量监督。要严格把关施工材料进场，关键的施工操作须由指定监理人当场监督执行，保证施工质量和安全，消灭一切质量问题。还要定期地重点检查交叉工程的质量管理系统。加强现场巡视，及时记录施工问题并予以上报。
投资监督。要严格审核工程材料购买清单以及款项支付表，严把现场管理。认真审核并及时办理涉及财务的签证，及时办理相关手续，以不耽误施工进度。在投资过程中，要合理预控容易出现的问题，及时遏制，避免索赔事件的发生。
进程监督。工程实施效率是考察施工队伍的又一项指标。在了解各施工队伍所呈交的总体进度后，规划安排好各单位的月检查，周检查，督促进度较慢的单位采取赶工措施。以确保所有提出的问题均予解决，避免延误工期和施工单位的工期索赔。
（三）妥善实施验收阶段的配合管理及与物业交接管理。考虑到参与建设的施工单位较多，暖通工程，给排水工程，电气工程等指定给了不同的施工单位，在验收阶段，一定要加强组织协调工作。由监理单位直接领导，各实施单位统一要求，严格管理，召开各项目工程的专题研讨会，所有施工单位均要派人参加，积极磋谈，对于不过关的环节及时给出解决措施和对策，作为反面例子进行现场批判并限期整改。物业交接方面，要跟物业明确好各项设备的厂家、联系方式、维保的时间以及各种设备的保养和维修注意事项等。
结语：随着我国经济的发展以及社会和科技的进步，智能化小区建设逐渐成为当前住宅小区建设的主流。在住宅小区机电设备管理过程中，存在着住宅小区机电设备管理制度不明确等各种故障及问题。通过机电设备施工及验收阶段的管理，可以实现对住宅小区机电设备的有效管理，提高我国住宅小区机电设备的使用效率和使用效果，促进我国住宅小区的智能化建设。
参考文献：
[1] 王军 . 住宅小区电力配电及机电设备设施管理现状研究[J]. 江西建材 ,2016(21):210+213.
[2] 刘国栋 . 浅谈住宅小区电力配电及机电设备设施管理现状 [J]. 黑龙江科技信息 ,2015(29):8.
[3] 邵淑华 . 浅析住宅小区机电设备的维护 [J]. 科技创新导报 ,2012(14):70.
论文作者:岑湛荣
论文发表刊物:《红地产》2017年9月
论文发表时间:2018/9/3
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