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摘要：当前房地产项目开发行业的市场竞争呈现出日趋激烈的形势，很大程度上加大了建筑工程的招投标体系与施工管理的竞争性。房地产企业必须要与时俱进，不断更新完善开发项目的计价体系及成本优化模式，进行合理计价目标的确定，通过科学计价程序的实施，切实与市场发展需求相适应，并且构建出多元化的格局。
关键词：房地产开发项目；成本优化；控制措施
1.房地产开发企业开发项目成本构成
在房地产开发企业建设项目成本管控前，管理人员必然需要重点明确具体的管理对象和目标，如此才能够较好让成本控制工作具备更强的针对性，更好的提升成本管控效益。结合当前房地产开发企业在建设项目中的具体运营管理，其涉及到的成本构成主要有以下两个方面的内容：一是因为土地本身带来的相关成本，比如最为主要的土地出让金、拆迁补偿费用、契税等，都是整个开发项目中比较突出的资金消耗内容，也应该作为后续关键的管控目标；二是针对土地进行的相关地质勘察以及可行性分析等造成的费用支出同样也不容忽视，在整个开发项目建设过程中都需要予以详细把关。另外，工程成本同样也是较为核心的成本构成内容，并且历来是较为关键的管控目标。工程成本同样也涉及到了多个方面的内容，尤其是在具体开发项目的建设过程中，更是存在着较多的资金消耗，进而也就需要加强详细管控。
2.房地产开发成本控制的常见问题
2.1成本内部控制制度不完善
目前，我国大多数房地产企业普遍存在重视事后成本控制的现象，对于事前的风险预测及事中延伸管控缺乏重视，对于成本管理及预测的过程存在一定的不规范性。企业成本管理工作缺乏相应的目标，成本管理工作处于粗放的状态，缺乏对于实际的开发项目全过程管控，导致在实施过程中成本控制无法发挥其实际效用，成本内部控制制度不完善，不仅会造成房地产企业的经济损失，还会影响到企业的可持续发展。
2.2房地产成本核算的对象不明确
目前，我国的房地产企业发展速度较快，开发的项目也逐渐增多。因此，房地产企业在实际的开发过程中要分批、分产品、分期进行核算，针对房地产企业的开发类型不同，例如：公寓、住宅、别墅等，相关工作人员要根据类型的差异进行成本核算。但在实际的开发过程中，对于成本核算没有统一，增加了企业开展成本核算的难度，阻碍着房地产企业的健康发展。
2.3房地产成本核算周期较为模糊
由于房地产企业开发项目本身具有投入资金较大且周期较长的特性。在实际的成本核算过程中，务必要根据实际生产周期进行核算，这样才能够保障企业实际利润具有准确性、及时性，为企业发展目标打下良好的基础。但就实际状况来看，有些工程项目在竣工之后因资金链、合作开发等因素，开发工作出现了停滞状态，没有按计划进行后续开发建设工作，导致成本核算工作不及时，另外，部分地区的硬件设施不够完善，导致整个项目成本核算工作受到影响。
2.4房地产成本费用分配不合理
在房地产企业的开发过程中，所产生的实际费用都应当归纳到该产品的成本费用中。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于房地产企业存在多个同时开发的项目，当该公司未按项目部制成立开发团队时，就会出现个别工作人员身兼数职或身兼多个项目的情况，此时，这些工作人员务必要遵守公司规定，分项目进行成本管控。但在实际的开发过程中，企业内部经常还会产生一些间接成本，企业缺乏对这些成本费用的合理分配与明确的成本核算规定，进而对企业的经济收益造成一定的影响。
3.有效优化并控制好房地产开发项目的主要措施
3.1工程造价核算体系的优化与创新
工程项目优化控制主要由造价监管系统、工程信息系统以及价格控制系统合并组成，在实施中需要动态化管理房地产的工程造价，最大程度上实现工程造价体系的优化与创新。相关工作人员可以通过使用计算机进行搜集、传输、整理、存储工程造价相关信息，并且进行系统的使用及维护，代替日常业务的人工处理，及时提供给管理人员完整全面的信息，确保企业能够拥有最新资料，从而及时提供管理人员有效参考资料。工程量清单计价能够完成计量单位项目规定的所需机械费、管理费、人工费、材料费、预期利润，同时还包含了合同中涉及的潜藏及显现的所有风险与责任，确保价格组成的合理性与完整性，保证其能够与市场价格相近的可比性。
3.2责任考核制度建立
房地产企业必须要在经营成本控制上进行全过程、全员成本控制，这是促进成本控制效果提升的最有效途径。因为房地产项目成本控制需要人才通力配合，确保每一个人够能够在项目中成为成本控制主体，设定成本考核目标，切实实现成本控制目标，在此基础上才能对成本控制从实质及根源上进行全面掌握。责任考核制度的落实，需要严格按照成本责任进行划分，并其对责任主体进行确定，从而制定针对性的考核制度，对成本控制中的考核重点与责任进行确定，提升成本控制的合理性与流畅度。同时企业可以奖励提出降低成本意见的员工，让每一位工作人员认识到其成本责任履行与收入相联系，最大程度上调动工作人员成本控制工作的积极性。
3.3通过信息化技术加强成本管理
随着我国信息技术不断的发展，各行各业都逐渐加大了应用的力度。企业借助信息化管理技术，构建健全的成本数据更新与监控系统，进一步提高企业成本核算与控制的效率。在一定程度上保证房地产开发项目成本信息的准确性、及时性，并对风险发生时能够及时洞察，并作出有效的解决措施，进而为企业的重大决策提供有力的依据。有效运用信息化技术，对项目开发的整个过程进行动态化的监管，为预测工作的开展及总结工作提供有力依据，保证成本管控的科学性。例如，一旦在实际开发过程中出现项目成本过高的现象，相关工作人员就要结合实际的情况对预定方案进行及时调整，结合实际建立全新的发展计划，改善后续资金投入方式，从根本上减少房地产企业的成本支出，为房地产项目的顺利开发打下稳固的基础。
3.4构建完善的成本核算方式
首先，在房地产企业的实际开发过程中，相关工作人员务必要认识到成本核算的重要性，企业内部要给予核算人员相应的人力及资金的支持。汲取以往成本核算方式的优点及经验，对优秀企业的成本核算方式加以借鉴，从根本上改变企业内部的成本核算方式，对实际开发中存在的问题进行不断优化，尤其是要加强涉及成本核算的工作，为后续工作开展提供有力的依据。与此同时，在进行成本核算时，企业内部要设立责任制，使员工都能够明确自身工作职责。要注重对开发周期及条件进行附加说明，对实际开发过程中产生的公共成本与间接成本做出合理的分配。另外，对于房地产开发项目的成本周期也要进行明确的规范，不断强化对成本核算数据的审计，降低核算误差及失真，有效避免财务风险的发生概率。通过制定完善的成本核算方式与合理的规章制度，为做好成本管控打下良好基础，进而促进企业长远发展。
4.结论
随着我国房地产行业的发展，当前已经进入了平稳发展期，但是各个房地产企业之间的竞争压力却越来越大，为了较好提升房地产企业的发展效率，注重房地产企业开发项目的有效管理，确保其可以赢得更高的经济利益至关重要。房地产开发企业建设项目的成本管理工作应该引起高度重视，管理人员应该详细把关各个房地产开发项目环节，确保房地产开发项目能够表现出更强的流畅性和经济性效益，最终为房地产企业的发展创造更为理想的支持条件，该方面的研究必然也就体现出了较强的现实意义。
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论文作者:王韶华
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年6期
论文发表时间:2019/7/11
标签：成本论文; 成本核算论文; 房地产企业论文; 成本控制论文; 开发项目论文; 房地产论文; 过程中论文; 《建筑学研究前沿》2019年6期论文;