当前我国房地产及财政金融政策取向，本文主要内容关键词为：财政金融论文,取向论文,当前我国论文,政策论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1.人们似乎有理由展望，在我国政府于1988年提出将房地产业作为国民经济支柱产业，并经历几次起落后，以今年九月初苏州新增国家安居工程实施城市工作座谈会议为起点，中国房地产发展的又一高潮，或者说政策预期的更好、更快发展时期即将到来。毋庸回避的是，发展中存在的问题，必须从宏观上综合审视。
2.分析1987年至1995年全国商品房屋销售额变动情况（见下表），出现了三次波动：1987—1989年，以1988年为高峰值年，该年较上年增长33.72%，下一年降跌22.49个百分点；1989—1991年，以1990年为高峰值年，该年较上一年增升12.03个百分点，下一年降跌5.41个百分点；1991—1994年，以1993年为高峰值年，该年较1991年增升84.61个百分点，较1994年降跌84.54个百分点（1995年属下一增长期）。其中，增长最高年份（1993年）与最低年份（1989年）相差高达91.23个百分点。不正常的波动暴露了我国房地产市场发展的不成熟性。由此引发的市场现实是：截止1995年底，全国累计商品房屋空置5031万平方米，而城市尚有400万户人均居住面积在4平方米以下，400万平方米危房未得改造[①a]。房地产供需“异位”，供给虚假，形成地产“泡沫”；需求萎缩，形不成实际购买力。房地产处于“有房没人住，有人没房住”的两难窘境中。
（据《中国统计年鉴.1996年》计算）
3.先看财政与收入政策。与有关部门发言不同的是，我国财政近年来实际一直是走偏松而非从紧的财政政策。从1979年开始，我国一直存在财政赤字。1995年赤字高达666.8亿元；内部国债为1530亿元，今年预计为1950亿元。目前西方主要国家的债务依存度一般不超过12%，我国从1988年就开始超过了。如果以西方20%的警戒线为标准，我国1994年达到23%，1995年达到27%。严重的财政赤字、过高的债务依存度，以及经济持续、健康、快速发展所需要的币值稳定，都要求“九五”期间必须“振兴财政”，“逐步减少财政赤字，实现财政收支基本平衡，控制国债规模，使年度发债规模保持在合理的界限之内”。[②a]
4.自然，财政不可能也无力为房地产业投入充足的资金，即便是社会保障商品住房亦不例外。据国家统计公报，1995年我国城镇职工平均工资为5500元。假定其中1／3用于住房消费（实际根据有关预测，城镇居民未来住房消费比重为：2000年15.25%，2010年18.25%，2050年25%，目前远远低于1／3的水平[①b]），一套两室一厅住房以60平方米计算，每平方米平均价为1100元，那么居民购买一套住宅则需要36年时间。以双职工家庭计算，也需18年时间。按国际经验，职工年收入与商品住房售价的比例一般为1∶3—1∶6之间，而我国目前一般都在1∶15以上，远远高于职工可接受水平。如果要尽快买到住房，而又无财政、金融等政策的支持，广大干部职工恐怕只能另觅他途了。
5.再来看看金融政策。近两年，货币供给十分紧张。1995年我国GDP现价为5.77万亿元，比1994年的4.5万亿增长28.1%，较之贷款增幅19.8%高8.4个百分点，贷款增幅低于GDP增速。从国家银行看，1995年新增贷款6387亿元，新增存款9375亿元，当年新增存差近3000亿元；从全部金融机构存贷分析，存大于贷3400亿元[②b]。而企业不景气、巨额三角债务、银行不良贷款以及房地产业3000多亿元的积压资金，都极大加剧了资金的紧张局面。从银行分工看，现在分为政策性银行和商业性银行两大块。就房地产而言，不难假定：前者主要承担社会保障商品房业务，后者承担一般商品房业务。然而，由于我国政策性银行刚刚组建，融资十分困难。央行设计其资金来源为：资本金、财政拨款和向金融机构发行金融债券三个途径，但在实际操作中，三个来源基本“干枯”，目前主要靠央行贷款，且具有高依赖性的特点。1995年，央行对政策性银行的贷款余额由年初的735亿猛增至年末的4450亿，净增5.1倍，实违建行初衷。因此，当前寄希望于政策性银行是不现实的，对银行分类承担房地产业务分析也是无意义的，房地产的资金支援必须主要来自商业银行。
6.虽然建行、农行、工行都分别成立了房地产信贷机构，但真正意义上的住宅金融体系远未建立，融资渠道单一。目前，我国住房抵押贷款的信贷资金主要来自住房基金存款，包括政府和企业住房基金存款、公积金和住房储蓄存款。其中，政府和企业住房基金在大部分城市还没有建立，而且这两项基金主要用于困难户建房和单位购房贷款，很少用于职工个人住房抵押贷款；在公积金方面，归结的数额也很小，北京市自1992年建立公积金至今，实际建立住房公积金的人数占应建人数的比重不足20%，归集的住房公积金也仅3.5亿元；住房储蓄的数量也很小，就建行系统而言，到1993年末住房储蓄存款余额仅32亿元，而同期住房抵押贷款余额为42亿元，缺口10亿元。[③b]因此，单纯地把住房基金存款作为住房信贷资金来源是不现实的。扩大商业银行房地产信贷资金来源、加大信贷比例成为必然选择。在国外商业银行贷款中，抵押贷款约占1／4—1／3，其中住宅抵押贷款要占90%以上。美国1984年住房抵押贷款总额占金融机构全部净贷权的47.2%，其它主要发达西方国家也大都在25%以上。
7.对低收入、低消费的众多工薪阶层而言，财政不能以预算拨款满足，金融不能予以可接受支持时，不少公共部门或个人只能搞“业余创收”，以满足自己或高或低的住房期盼。“创收”产生“交易”，由此滋生腐败。这种现实更要从经济基础等多方面寻找原因。特别是掌握稀缺资源（如权力、土地等）者便把“交易”与“寻租”结合起来。
8.商业银行要为房地产商提供必要的发展资金，这一点，以盈利为目的的银行积极性普遍较高。但要为购房者提供个人住宅抵押和按揭贷款却顾虑重重。没有有效需求的房地产市场永远是疲软的，这自然不符合商业银行追求利润最大化的要求。按揭贷款的基本指标是抵押率、首期付款额、每期还贷款和利息等几部分，这就要求灵活、富有弹性和强力度了。香港当局为了支持房地产业发展，曾提供2%的10年期贷款：美国《联邦储备法》规定贷款期限为30年左右，抵押为房屋估价的90%；日本规定自有资金不低于20%，贷款偿还一般为年工资的18%，期限为25—30年。商业银行需要明确：虽然为购房者提供的信贷支持，仅有微利甚至是赔利，但是它们将从对房地产开发商、房地产带动的50多个相关行业的贷款中获得倍加利润。利弊取舍，一目了然。《纲要》要求“九五”期间我国城市完成10亿平方米住宅，而人均住房只由现在7.9平方米增加到9平方米，房地产增加值也仅占GDP的3.5%。因此，房地产业在“九五”和今后更长一段时期将有其广阔的前景，金融业也必将长久全面受利。
9.当前，经济领域的重要课题之一仍是通货膨胀问题。房地产对通货膨胀的影响表现在：（1）资金需求影响。需求会扩展到国民经济的各个部门，并通过国民经济有关部门的投入产出关系以及投资的乘数作用层层放大，进而引发一系列间接需求，包括转化为新增的劳动报酬和社会纯收入；（2）物资需求影响。我国目前房地产投入物资需求暂不会因物资本身而对通货膨胀产生过大压力，影响主要仍集中在国民经济的“瓶颈”部门，如基础设施、基础工业部门；（3）劳动力需求影响。房地产所需劳动力报酬将有相当大的一部分转化为消费需求，同时触及本已十分敏感的消费品价格（主要集中在农副产品上）。投资具有两重性，一方面在一般意义上的投资作为一种需求，推动价格上涨；另一方面投资作为增加供给的手段，又会促进价格下降。因此，房地产投资关键在于投资的产出方向的引导，使投资向与居民实际购买力相符的一般住宅转移。同时，注意引导外资在房地产上的流向以及控制合理的投资规模和发展速度，房地产对通货膨胀的压力是可以得到有效控制的。
10.紧财政松货币的配合政策主要适用于社会公共消费的资源向生产领域配置，以促进经济的快速增长。就表象分析，房地产业属于公共消费的经济资源，但它带动一大批相关产业发展，落脚点实际在生产领域。从经济全局看，财政债务依存度已达到或超过警戒线。特别是在支出扩张时期，作为国民经济基础的农业占财政支出的比重却连年下降，企业（主要是国有企业）大面积亏损。因此，财政不可能偏松，更不可能向房地产扩张。相反，应把房地产税收与其它收费区别开来，提高房地产的合理税率（我国目前约为3—5%，香港为18—30%，其它发达国家也大都在16%以上）。同时，坚决清理或减免不合理收费，使居高不下的房地产开发成本降至合理水平。1996年，国家先后两次调低银行利率，并扩大存贷利差，这也是适当放宽货币的佐证。当然，松必须坚持“适度”的原则，有学者建议“贷款增幅低于经济增长率加物价上涨率（通胀率）1—2个百分点”。[①c]应该看到，增加贷款规模仅仅是从松货币的一个变量，更重要的是要注意抑制M[，2]增长，适度增加M[，0]，着力搞活M[，1]，使货币政策真正由松而活，这才利于经济的健康、快速增长。
注释：
[①a] 谢家瑾：《巩固“八五”成果，迈好“九五”第一步，推动住宅建设和房地产业更好、更快发展》《中国房地产》1996年第5期。
[②a] 《中华人民共和国国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》。
[①b] 参见《中国房地产》1996年第1期，第21页。
[②b] 李茂生、柏冬秀：《关于中国目前的财政金融问题》，《金融理论与实践》1996年第5期。
[③b] 王重润：《影响住房抵押贷款供给和需求的因素分析》，《中国房地产》1996年第7期。
[①c] 李茂生、柏冬春：《关于中国目前的财政金融问题》，《金融理论与实践》1996年第5期。