山东省成武县房产服务办公室 274200
摘要：我国自上个世纪末开始取消职工实物分房，实行货币化分房并将原有住房以成本价出售给职工政策后，这才开始大量出现商品房，逐步形成了正真意义上的房产交易和房地产市场。其后我国的房地产市场似干柴烈火勃然兴起，没几年便燃成全国雄雄烈焰之势。与其相随，我国各级政府关于房产交易的相关政策也一一出台，并不断演进一路伴随至今。
关键词：浅议我国房产交易相关政策
我国自上个世纪末开始取消职工实物分房，实行货币化分房并将原有住房以成本价出售给职工政策后，这才开始大量出现商品房，逐步形成了正真意义上的房产交易和房地产市场。其后我国的房地产市场似干柴烈火勃然兴起，没几年便燃成全国雄雄烈焰之势。与其相随，我国各级政府关于房产交易的相关政策也一一出台，并不断演进一路伴随至今。
1.我国房产交易相关政策演进的特点及成因
回顾我国房产交易相关政策的演进历程，其主要特点及成因有以下几点。
1.1政策调控前松后紧
我国房产交易相关政策的演进与房地产市场的发展相适应，大约经历了三个阶段：前期、中期和近期，政策调控总体呈现出前松后紧的状态。以房屋交易的营业税和个人所得税为例：前期为鼓励支持住房制度改革、促进我国房地产市场的发展，营业税和个人所得税均免征，中期市场出现投机端倪，营业税调为持有一年内（稍后又调为两年内）征收；个人所得税开征。近期市场炒房炽烈，房价飙升，营业税则调为持有五年内征收。其次，像契税，像房贷等相关政策，均是前优惠后紧控。政策调控的松紧度与房地产市场的状态基本吻合。
1.2政策调控变化频繁
我国房地产市场的再次形成与发展自上个世纪末至今，总共不过十三、四年，而政策调控的变化之频繁是惊人的。前期相对稳定，从中期开始尤其是近期，新政的出台，接二连三。像房屋交易营业税的征收，从持有一年内征收很快调到两年内，不久又调到五年内征收。在2010年的严控中，一年内相关政策，如契税征收的提高、限贷、限购甚至部分城市的限价等政策密集出台。房地产市场可以说是我国市场经济中政策调控最为变化频繁的市场。
1.3政策调控内容繁多
我国房产交易相关政策调控的内容涵盖面较广。首先是房产交易本身，就涉及到契税、营业税和个人所得税等税费；其次是商业银行的贷款、公积金贷款；再次是土地有偿出让；还有相关城市各级政府出台的限购、限价、限贷等临时性措施；同时政府还出台了保障房建设的相关制度。可谓内容繁多，全方位政策调控。
1.4政策调控权宜性强
和海外一些市场经济发达国家相比，我国房产交易相关政策中的一些基础性税收没有实质性开征，而用的多是权宜性较强的临时性措施。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆例如房产交易相关政策中比较重要的房产税，在我国没有实质性大面积开征；而部分城市的限购、限价、限贷等措施，则只是权宜之计，既不符合市场经济规律，也难持久。说到底，关键还是我国房地产市场起步晚，还不够成熟之故。
2.我国房产交易相关政策对房地产市场的调控效应及影响
总的来看，我国房产交易相关政策对房地产市场的调控基本有效，但由于市场的惯性，调控的效应有一定的滞后性，且由于市场的不成熟，政策的出台也有一个渐进的过程，难以一步到位。
2.1对房产交易的影响
我国房产交易相关政策的出台，首先直接影响房产交易，主要表现在房价与成交量上像在前期，由于市场刚起步，相关优惠政策起到激活市场的作用，对形成我国房地产市场功不可没。而中、后期，对市场的严重投机和房价飙升，起到了有效的抑制作用。尤其是部分大中城市的限购、限价，对抑制房价起到了至关重要的作用。像北京、上海、广州、杭州、深圳、南京等城市的房价，在相关政策的出台后，一步步明显下跌。就目前来市场来看，房产交易趋冷，房价总体进入下降轨道。政策的调控效应及影响是明显的。
2.2对房地产市场中介机构的影响
我国房产交易相关政策的出台，其次是对房地产市场中介机构产生了较大的影响。二手房市场的忽热骤冷，几起几落，直至近期成交量的大幅下滑，使得大部分中、小二手房中介公司难以生存。全国房地产经纪人普遍裁员，行业人员大幅骤减；像北京、上海、广州、杭州、深圳、南京等城市的大型中介公司，也纷纷压缩营业网点，收缩阵线。政策的变化频繁，导致房产中介行业经营难度的加大，对房产中介行业发展不利。
2.3对土地交易市场的影响
我国房产交易相关政策的出台，再次是对土地交易市场的影响。土地交易市场又直接受制于房产交易市场。房产交易火爆、房价高，土地市场就跟着热；反之，亦然。像在前期，开发商争相拿地，土地出让价格“地王”频出；而在后期，土地出让竞拍常常流拍，开发商不敢拿地。
3.我国房产交易相关政策未来的发展趋势
3.1短期内限购、限贷将持续下去
由于严厉的政策调控在房地产市场刚见成效，尚未达到中央的预期目标且防止房价的反弹，短期内限购、限贷将持续下去。就全国而言，绝大部分2012年限购、限贷的城市，2013年将延续下去，短期内―估计在2014年前―不会改变。
3.2将逐步开征房产税
我国早已课有房产税，只是一直没有实际开征。2011年上海、重庆开征了部分非普通房屋的房产税，但就全国而言，没有全面实质性开征。下一部国家将会在更多的城市进行试行，包括扩大征收房屋范围的试点。由于全面开征房产税，无论是在国人观念层面还是在实际操作层面，都难度极大。所以，只能逐步开征房产税。但肯定要朝这个方向迈进。因为从国际惯例来看，房产税是调控房地产市场能起到稳定作用的最基础的政策，它的调节作用不可或缺。
3.3将微调优惠首套刚需房的相关政策
在现行的我国房产交易相关政策中，国家对百姓购买首套刚需房，已经给予较大的优惠政策。如契税，90平米以下只收1%；贷款也享受优惠政策等。同时国家还实行保障房制度，以解决困难群体基本住房需求。下一步国家还将微调优惠首套刚需房的相关政策，进一步出台解决困难群体基本住房需求的措施，包括完善保障房制度。
3.4基本政策渐趋稳定
随着我国房地产市场的发展成熟及管理调控经验的逐步积累，我国房产交易相关政策也将渐趋稳定，先前那种政策调控变化频繁的情状也将逐步消失，相关政策可以在相当一段时期保持不变。比如像房产交易中的契税、个人所得税、营业税征收的各种政策，都会基本稳定一个时期。（作者单位：内蒙古五原县房屋产权交易登记中心）
参考文献：
[1]吕绪华，刘京娟.调控房价的营业税征收效果模型分析[J].经济数学.2007（02）
[2]郭瑞颖，刘联.对我国房地产价格的研究[J].黑龙江科技信息.2007（09）
[3]李杰.银根收紧成定局，加息在路上，湖南房价走到十字路口[J].国土资源导刊.2010（03）
论文作者:王峰
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第01期
论文发表时间:2019/4/1
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