关键词：房地产；成本管理；造价控制；精细化管理
引言
随着国家宏观调控力度的增强，房地产项目开发包括拿地、前期规划、图纸设计、招投标、开工建设、竣工验收等各项程序，一般的开发建设周期需要2-3年，甚至更长，这期间风险巨大，不仅受到国家政策的影响，而且土地成本、房地产建筑材料价格和人工成本、财务成本等大幅提高。除了一部分典型房地产企业通过加强内部精细化管理等各项措施成为行业龙头企业，其余大多数企业在激烈的市场竞争中表现不佳。如此巨大的差距，肯定有多方面的原因，例如品牌的影响力不够、产品创新不足及质量问题，成本管理混乱等等。企业生存，要求房地产公司务必生产出质优价廉的产品，需要从过去粗放型发展模式向精细化发展模式转变，所以成本精细化管理是房地产公司生存发展的重中之重。经过多年的发展，国内房地产开发企业大部分已经实现规范化管理，但是精细化管理不够，而精细化管理水平较高的万科、中海等企业，经过多年实践之后，它们的管理特点都是注重目标成本的动态管理、全面预算管理及变更洽商管理。如万科目标成本具体分解到各专业部门，辅以绩效考核，并及时进行动态更新、对比、纠偏，使成本管理形成PDCA的闭环。中海是从施工总承包企业转型而来，对成本精细化管理要求非常高。实行全面预算管理，预算控制表态到各分部分项上，逐步形成将预算分解到各职能部门，管理阶段涉及合同订立、变更签证、合同结算、付款等，在建设过程中采取预算预警机制。合生创展有长期合作的各种配合单位，采用比较灵活的目标成本管理方法，重视工程管理，特别是办理变更洽商，引入定额体系，按不同产品设置多套定额，定额加上指标数据，快速形成目标成本，形成时时动态反馈，并随时检查目标成本超支。但房地产行业内工程项目成本管理如果照搬照抄万科、中海等企业管理理念，完全模板化，只是简单地模仿、照虎画猫，是不可能借用某一种管理方法、理论，全面地解决房地产公司的成本管理问题，成本精细化管理一定要依据各个开发项目的实际情况，因地质宜地利用现代信息技术进行精细化管理，实现专业化、系统化、数据化、信息化的精细化管理，实现可操作性。
1房地产开发项目成本管理
房地产开发项目成本管理的概述主要从以下方面进行论述：工程建设阶段成本管理及建安成本的构成全寿命周期成本管理不仅包括房地产建筑安装工程成本管理，还包括土地成本、前期费用、基础设施费用、公用配套费用及开发间接费用及销售费用、财务费用及不可预见费的总成本费用的管理。由于研究面过大不利于研究深度，本文主要研究工程建设阶段成本管理，此阶段形成建安成本，通过对房地产开发项目的成本数据的分析和总结，此部分成本一般占全过程成本的70~80%以上，所以研究此阶段的成本管理具有至关重要的作用。虽说设计阶段对成本的影响具有决定性的作用，对施工图阶段成本指标的形成具有控制和指导作用，但对于房地产建筑产品本身来说，满足需求为第一目标。房地产建筑产品的成本与产品定位、使用功能及建造标准有关。而房地产建筑产品作为一种特殊的商品而言，绝对不是仅仅设计一句口号说降低成本就能降的，建设产品投入都是钢筋、混凝土等实体性材料，都是“真金白银”打造，每一构件布局都发挥独特的作用，对于产品需求一定的产品，设计的优化空间相对不大。所以建安成本实体性的投入的成本管理就显得尤为重要，本文研究的成本管理正是建设阶段的工程建安成本的管理。建设阶段建安成本控制的核心还是合同外的工程变更洽商的控制，设计尽量考虑全面，避免不必要的拆改，和合同外成本费用的发生。而再考虑全面，也不可能把所有的问题都在设计阶段都解决而杜绝变更的发生，不可避免地在建设阶段产生大量的工程变更，这是房地产工程项目普遍面临的实际情况，而且变更对建安造价影响因素较大，有的占建安成本的10%左右，有的20%左右，此部分为合同外成本构成的相对活跃的部分，也是成本精细化管理的重要环节。工程建设阶段成本费用构成为分部分项工程费，措施项目费及其他措施费及规费、税金。而分部分项工程费是由人工、材料、机械、管理费、利润加以一定幅度的风险费用构成，实行工程清单计价综合单价包括人工费、材料费、机械费、管理费、利率（投标单位自行计取），综合单价与工程量乘积累计为分部分项工程费，加上措施费再加规费、税金即为建安工程造价。
2精细化成本管理方法
精细化成本管理方法主要涉及到以下方面：从房地产企业成本管理的发展过程看，经历了“标准成本管理―责任成本管理―目标成本管理―作业成本管理”的过程，正与企业管理理论“古典管理理论―行为管理理论―系统管理理论―现代管理理论”相符合，成本管理在每一发展阶段都诞生了一个标志性的成本概念，如责任成本、目标成本、变动成本等。随着数据时代到来，可以充分利用信息化技术，基于成本精细化管理系统，解决管理不科学、成本控制不到位等问题可以运用BIM集成技术数据集成，建立各阶段的模型及数据库，达到成本数据资源的共享，及时调整动态成本，达到精细化成本管理的目的。可以引入流程化管理，利用管理理念及方法改进工程管理流程，强调流程再造与优化，提高标准化、数据化、流程化的精细化管理水平。同时可以提出制定落实责任成本，加强施工前目标成本的精细制定。项目建设阶段成本精细化管理就是运用综合的管理方法，调动公司内部各部门工作积极性，从而在项目建设各阶段进行有效管理。国内在精细化管理道路具有代表性的万科、中海、合生创展，其成本管理模式值得借鉴，其特点都注重目标成本的动态管理及变更的管控。如万科目标成本具体到专业部门，辅以绩效考核，并及时动态更新、对比、纠偏，使成本管理形成PDCA的闭环。中海是从施工企业转型而来，对成本精细化要求较高。实行全面预算管理，预算控制精细到分部分项上，逐步形成将预算分解到各职能部门，预算控制涉及合同订立、变更签证、合同结算、付款等，在过程中有预算预警机制。合生创展有长期合作的配合单位，采用比较灵活的目标成本管理方法，重视工程管理，特别是办理变更洽商，引入定额体系，按不同产品设置多套定额，定额加上指标数据，快速形成目标成本，形成时时动态反馈，并随时检查目标成本超支。标杆企业不是神话了的企业，它就像我们学习的榜样一样，树立一个可供学习参考的标尺，可以激励其他企业向其管理模式靠近，但这不等于照抄照搬人家成本的管理模式，如果只是拿来用不计后果可以，但有可能出现水土不服的现象，不利于企业生存的发展。所以我们要想拿来用，就要分析组织管理的内部结构和深入挖掘企业管理方法，结合自身状况进行去伪存真的蜕变和改造，这正如医生进行的器官移植一样，排他反应最小，效果最大，才能为我所用。目前阶段，为了在激烈的市场竞争和恶劣的形式条件中立足，很多房地产企业领军龙头都已实施精细化管理之路，他们根据自身实际情况有选择地进行标杆企业管理方法的学习，同时不断进行创新实践，提高管理水准达到或赶超标杆企业，能提高自身的管理水平，先行抢占机，提高产品品质，在激烈的竞争中立于不败之地。
3房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题
3.1对房地产投资决策阶段的重要性没有足够的认识
房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题之一是对房地产投资决策阶段的重要性没有足够的认识。在进行房地产项目投资建设的过程中，由于其需要大量的资金以及人力、物力，因此一旦开工建设，就不能停止，否则会造成巨大的损失。在房地产开发项目的整个过程中，投资决策环节至关重要，其建设的好坏直接关系着整个房地产项目建设。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆然而，就目前来看，该环节在整个房地产企业运营中还存在一定的不足。
3.2建设项目发包阶段选择不当
房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题之二是建设项目发包阶段选择不当。当工程设计完成后，对于项目建设单位的选择尤为关键，不仅要秉持着公平公正公开的原则，还要采用公告或邀请书等招标形式，来选择一家可信度高、声誉好、实力强、价格合适的单位。然而，就目前来看，很多开发商在选择中标单位时，往往会优先考虑报价最低的单位，而这些单位在进行建造的过程中，由于其收益低于建造成本，则会尽可能减少成本的支出，进而使得施工质量大幅降低，从而难以控制施工的成本。另外，在进行施工合同签订前，还应当对合同的条款进行反复的研究和探讨，尽可能降低由于合同的漏洞导致成本的增加。
4房地产开发项目精细化管理与造价控制的要点
4.1建立全面的施工准备工作
房地产开发项目精细化管理与造价控制的要点之一是建立全面的施工准备工作。在施工准备阶段，工程造价控制的重点在于保证房地产建筑施工设计图纸与实际施工之间的可操作性以及吻合性，并在施工招投标阶段进行审核。要想保证最终的施工质量，在项目建设中需要从各个阶段入手，根据我国相关政策以及法律法规，完成项目房地产建筑的施工工作。准备工作的内容主要包含以下几方面，第一，对施工现场展开全面检查，保证施工现场设备正常运行，数量符合要求。第二，施工现场材料的数量、质量需要得到保证，避免在实际施工中出现材料质量不合格以及材料缺失的情况。第三，人力资源管理，在人力资源管理的过程中，要根据施工需求合理划分人力资源，避免出现人力资源浪费以及缺失的情况。从整体的角度出发，将工程设计与施工因素相互结合，为施工人员提供准确真实的施工数据，使人员将其作为施工依据，这种方式能够对整个施工项目展开整体控制，提高项目施工的可行性。由此可见准备工作在项目工程造价控制中的重要性，并为今后施工工作的良好开展提供条件。
4.2决策环节的造价控制
房地产开发项目精细化管理与造价控制的要点之二是决策环节的造价控制。在当前房地产建筑工程项目的决策过程之中，企业管理人员需要加强对于投资估算的重视。因此企业的工作人员对于投资估算工作在进行开展的时候，需要深入的进行调查，对于房地产建筑项目的信息进行整理以及分类，并且制订相应的可行性分析报告，保障投资数据的精准性，充分发挥分析报告的实际作用，保障在决策环节实现造价控制。
4.3控制设计造价
房地产开发项目精细化管理与造价控制的要点之三是控制设计造价。在房地产建筑工程施工的过程中，设计环节是非常重要的，所以必须要加强控制设计环节的工程造价，在房地产建筑工程设计项目的规划时，通过改善和优化工作的结构，就能够保障房地产建筑工程造价的合理性，在设计的阶段，造价控制工程实施起来比较困难，所以必须要统一造价管理和房地产建筑项目的施工情况，对设计方案进行改善和优化，才能严格的把控房地产建筑项目的进度，另外，在房地产建筑施工之前，一定要选择合理的设计招标方式，用最合理的方式选择出最合适的设计单位，根据房地产建筑工程的要求改进设计方案，这样才能选出最适合工程的设计方案，然后再由经济师分析投资的成本，进而为设计人员提供参考的数据，就可以控制房地产建筑工程的成本。
4.4施工阶段成本控制
房地产开发项目精细化管理与造价控制的要点之四是施工阶段成本控制。落实造价控制措施，降低成本支出施工阶段的造价控制面比较广泛，如何实现全过程造价控制要素的有效落实，关键在于强化造价控制措施的实施，通过各成本要素的有效管理，以更好地发挥造价控制的重要作用，降低工程施工成本支出。一是规范施工建设技术标准，能够基于设计图纸要求，落实各工程要素的工艺技术，并且在保障施工进度及安全的基础上，降低施工过程中工艺技术的成本，避免工程质量不达标，造成返工等情况；二是强化对施工现场及工程安全等管理，特别是对于施工现场建材、人工等的成本管控，直接关系到造价控制的有效性，由于在建设工程中，建材、人工等的成本占到6成，因此，实现对建材、人工等成本管控，有助于提升工程造价管理的经济效益；三是在工程变更管理中，要强化对变更工程的审核，避免工程随意变更，造成工程成本提高，影响工程造价管理的实效性；四是要编制施工阶段的工作流程及计划，在组织层面落实全过程造价控制，保障工程的施工进度及安全；五是施工阶段，要严格依照合同机械工程造价控制，强化对各施工要素的控制效能，并发挥合同在施工阶段造价控制的法律依据。
4.5项目结算阶段造价控制
房地产开发项目精细化管理与造价控制的要点之无是项目结算阶段造价控制。在整个工程造价工作中，竣工结算阶段是最后的环节，也是合理确定造价的依据。在此阶段主要要做好三方面工作：（1）审核结算工作。要根据项目合同、施工方案和预算书等资料，严格进行审核阶段，特别是其中的设计变更、工程量增减、材料替换等情况，要对其仔细审查。（2）咨询公司要协助业主做好索赔工作，在项目保修期内对业主回访，必要的情况下协助其做好索赔工作。（3）分析数据资料。从项目立项到结算中，产生的造价数据资料庞大，是竣工结算的重要依据。应根据工程实际情况对其仔细分析，了解影响造价的因素，以完善自身造价控制工作。
结语
总之，全过程控制理念为解决房地产建筑工程造价控制难点提供了新的思路，通过合理利用信息技术提升信息处理效率，强化对所有环节的动态监督和分析预测，能够实现对工程造价生成过程的有效监控，使得实际造价尽量接近预算水平。
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论文作者:罗迪
论文发表刊物:《科学与技术》2019年21期
论文发表时间:2020/4/17
标签：成本论文; 造价论文; 阶段论文; 房地产论文; 精细化论文; 成本管理论文; 开发项目论文; 《科学与技术》2019年21期论文;