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摘要：在房地产黄金开发阶段，我国房价一直飙升，而大多数的开发商对于成本费用的把控并未给予高度的重视。而伴随土地价格的提升，市场价格在国家宏观调控的影响下，房地产开发项目的销售成本也不断增高，利润空间不断被压缩。在此状况下，只有有效的把控成本费用，完成成本控制系统，从而为实现项目经济效益最大化奠定一定的基础。基于此，本文主要对房地产开发项目成本费用控制对策进行了简要的分析，希望可以为相关的工作人员提供一定的参考。
关键词：房地产开发；成本费用；控制对策
引言
伴随着我国土地价格的进一步增长，房地产开发商在市场中赚取利润越来越来薄，必须进行项目成本的总控才能在市场中立于不败之地。因此，需要加强对成本费用的有效把控，确保企业获得经济效益的最大化。
1 房地产开发项目成本的概念及组成
房地产开发项目成本主要是对房地产产品开发为核算的目标，通过正常活动为基础，对开发过程中的各项成本支出。就房地产角度来看，其主要是取得投资项目预期经济效益，从而制定项目的预期(或实际)开支的全部固定资产投资费用，亦或是对项目进行策划和决策、实施以及竣工验收环节等所有的阶段所支出的成本费用相叠加。而通过其构成分析可知，其可以划分为土地类费用、前期工程费、主体建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、期间费用，为企业成本事前控制及减少成本支出提供参考依据。
2 房地产开发项目成本费用的管理与控制
2.1土地成本的控制
房地产建筑公司通常是经过转让协议、招拍挂、老城翻盖等方法得到地皮，对于地皮的取得大多是通过竞争得到的，价格失去优势，地皮的成本在整个项目中的成本中占比愈来愈大。因此，为了保证土地成本的有效把控，必需提前勘察项目的位置和周围环境，以及市场价值等因素提供数据收集，充分做好此项目地皮价格调研事项，根据开展中的所有费用预算出整个项目的开发成本，给予公司作为项目竞价依据。
2.2设计阶段的成本控制
在设计阶段的成本掌控重点是使用限额设计来控制，大多是外观材料应用、结构的形式、房屋建设金额、当地的人工成本及其他因素准确预算出单平米价格，并且以此作为依据实施限额设计，防止在施工过程中因为工程成本太高，预算成本不足而要调整图纸，做好事前把控。
2.3土建阶段的成本控制
土建阶段的成本在成本控制中占据着重要的位置，其中里面的土建资金、绿化资金成本、安装成本的掌控是重中之重。因为土建工程周期较长，受到市场材料价格变动影响、工程变化、设计变化、工程赔偿等原因导致目标成本超过项目测算成本，因此就要强化图纸设计的审核过程，事前要将图纸的问题纠正，减少没必要的工程变化，事前必须将重要的装饰原材料质量严格把关或拿到企业进行一同招标和采购，便于掌控好重要材料的供货质量，进而使施工质量得到保证的同时掌握好材料价格，从而保证每个环节的成本控制。
2.4营销成本的控制
其主要包含两个方面的费用，即销售代理费以及营销推广费。而营销推广主要依靠媒体广告，沙盘物料制作，活动推广，营销管理等方面的费用。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆主要根据市场的具体状况给予有效的调整，其成本费用的金额主要按照营销总监对现场销售状况的具体管控。
2.5财务成本的控制
其主要包含三个方面的费用，即财务，税金以及管理费用。其中财务费用需有效的把控银行贷款利息，具体是按照工程项目实施进度完成资金的有效把控。按照销售资金回笼的状况科学的投入资金，从而有效的减少运营成本。
3 提升房地产开发项目成本费用控制的有效措施
3.1树立正确的成本费用控制意识，落实全过程控制原则
房地产开发项目成本管理存在于各个项目管理环节中，对房地产开发项目的经济效益进行考核时，应将项目成本费用作为综合性指标，该指标不仅涵盖了各项目部门、班组及员工的作业过程，还直接关系到全员的合法利益。所以要想不断强化房地产开发项目成本费用管理，就必须培养全员正确的成本费用控制意识和科学的控制观念。企业全员的成本费用控制意识直接联系着管理层的意识，所以还应加强管理层的成本费用控制意识，并且要求管理层积极营造有利于成本费用控制意识形成的环境。
3.2构建完善的成本费用控制机构
首先，坚持“谁管理，如何管理”的管理原则；为了提升项目目标责任成本管理能够落实到实处，需建立健全控制组织机构。于此同时，房地产开发商需设置成本费用管理小组，主要包含设计管理、施工管理、财会、经营等各部门等相关人员，从而进一步对成本费用完成指导，管理以及考核。除此之外，在项目内部需设置成本控制管理小组，对项目的责任完成科学的核算，以及管理、考核。所有的部门之间需协调合作，完成有效的沟通，将自身职能落实到实处，从而保证房地产开发项目的顺利完成。同时项目经理作为成本费用管控的首要责任人，必需完成组织机构的相关管控，全面探讨项目盈亏状况，分析原因并提出相应的解决对策。而工程技术部门需对项目进度以及技术把控完成可行的管理，确保项目的整体质量，在保证工期的前提下，可行的节约成本。而经营部门加强合同管理，对工程进度款的申请以及项目赔偿事宜进行有效的处理。而财务部门主要对项目的各个环节的财务工作完成科学的把控，全面的了解财务现状及收支情况，优化调度资金，推动工程有序运行。
3.3强化成本考核成本评估
房地产公司需要以更加主动的态度进行成本管控模式创新，使相关人员不再局限于被动接受的状态，可以主动参与成本管理，与此同时，房地产公司还需放宽参股要求，允许相关工作人员进行股份参与，尽可能地减少项目运行风险，将难以掌控的成本上报至上级部门，由他们负担这部分责任，从而提升工作人员参加成本管控的主动性。另外，房地产公司还需组织成本考核小团队，主要负责成本控制与管理部门制定相应的成本考核内容，分别考核房地产公司与项目部的管控效果与执行能力，同时需将考核结果上报给相关部门。需要注意的是，在具体考核过程中需合理排除一些特殊影响，如因法律法规产生的影响，以保障考核的科学性、公平性。
3.4借助专业的成本管理软件，更好地实现全过程
为了有效的提升房地产开发项目成本费用控制，需加强成本管控，在此过程中，需通过成本管理软件实现，其不但能够降低相关人员工作压力，同时能够有效的规避数据差异的状况，完成数据共享。其中最为关键的作用是为房地产开发制定出相关报表，能够对成本中的所有状况实现实时掌控，例如目标成本、已发生成本、待发生成本、动态成本等的最新状况。除此之外，对于已完成项目，通过沉淀历史数据，为今后类似新项目开发提供成本参考数据。
4 结束语
总而言之，房地产开发项目成本费用的科学把控在企业内部管理中发挥着非常关键的作用。为了有效的提高企业的经济效益，需不断的降低成本费用，通过科学的成本管控手段，有效的防止资金过度浪费的状况，从而进一步实现社会资源以及经济效益的最大化实现，从而保证房地产开发项目的长远发展，并未其奠定一定的基础。
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论文作者:李世杰,刘峰
论文发表刊物:《防护工程》2017年第24期
论文发表时间:2018/1/16
标签：成本论文; 成本费用论文; 项目论文; 开发项目论文; 房地产论文; 成本控制论文; 状况论文; 《防护工程》2017年第24期论文;