摘要：随着城市的建设与发展，土地储备成了加快城市发展的重要前提与保障。土地储备中心需要将闲散的土地收购起来，在收购的过程中土地储备中心需要大量的资金支持，当下各储备中心的自有资金是有限的，其主要依靠各方面的融资来解决资金短缺的问题因此出现了土地储备融资这一模式。但在融资的过程中出现了一系列的风险，这些风险会对融资方造成一定的影响，本文就土地储备融资的相关问题风险进行了分析，对各类风险管控及其防范措施做了具体的阐述。
关键词：土地储备融资；风险管控；防范措施
伴随我国经济的不断发展城镇化速度不断加快，城镇建设范围不断扩大，在这种环境的刺激下，城市建设用地变得日益紧张。改革开放以来，随着土地制度的改革，土地储备资金成了制约土地储备的一个重要因素。以土地作为抵押物向银行等金融机构取得贷款的融资的方式开始出现，伴随融资的多样化对风险的控制与融资的管理变得十分重要。
一、土地储备融资的主要方式
（一）向银行贷款是土地融资的主要方式
在国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）的文件内容中，阐述了土地储备中心可以向银行等金融机构融资。金融机构对于满足其贷款规模，符合其贷款要求的土地储备机构应给予资金上的支持。金融机构发放的贷款为抵押式贷款，土地储备机构将土地抵押给银行等金融机构，由此获得资金来继续储备土地。
（二）土地储备中心成立初期的财政拨款
在土地储备中心成立初期，国家及各级政府会拨付一定的资金以及专项的财政款项支持。土地储备的投入是巨大的，各级政府的投入显然只是杯水车薪，这时就需要在财政方面对这一项目给予一定的财政拨款。由于财政拨款受经济发展水平的影响，所以很大程度上难以满足土地储备的正常运转。
二、土地储备融资存在的风险
（一）融资方式单一
由于土地储备项目多用于城市的基础建设，项目周期较长，资金需求较大，资金以及项目的收益率不高，所以我国的土地储备融资的资金来源主要依赖财政拨款和金融机构的贷款。首先，由于受经济情况的制约财政拨款只在项目初期占资金总额的一小部分，很难满足整个项目的长续发展。其次，银行等金融机构的贷款是土地储备的主要融资支撑，在贷款的实际办理中存在一些列的问题，土地储备机构要将土地抵押给银行等金融机构，但是由于土地本身权属存在特殊性，抵押权利的实现会存在一定的问题。无论是财政拨款还是贷款都会受到政策及经济发展情况的影响，一旦政策及经济水平发生重大的变化就能导致融资风险的加大，对整个城市的发展水平就会产生重大的影响。
（二）操作风险
土地储备贷款多有政策性偏向，很多金融机构抓住这一“机遇”盲目的无节制的发放贷款，大批量贷款发放的背后隐藏着许多隐患。土地储备贷款由于其项目的特殊性一般金额较为巨大，期限较长，这对于银行来说如果项目资金不能灵活的运用会导致贷款的灵活度降低。银行为了增大自己的贷款余额，在办理土地储备贷款时忽视抵押手续不合规，项目的投资与收益不相符等一些问题。
（三）市场风险
土地融资的过程一般为土地储备机构将土地的使用权抵押给银行等金融机构，银行收到抵押以及担保的申请对其进行发放贷款。在贷款流程中，金融机构会要求融资方将抵押品进行他项权利的认证，同时需要政府等相关部门进行担保，但因担保人的特殊性此类担保不具有法律效率。土地储备的过程中涉及对土地的采购以及开发，在这个过程中受市场因素的影响土地的价格会有较大浮动的波动，因此会给土地融资带来一定的市场风险。
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三、土地储备融资风险的防范措施
目前，我国的土地储备资金已经走上了狭窄的“独木桥”，为了适应现代可持续发展的经济理念，我们必须要直面在土地融资过程中存在的风险，发现问题及时制定解决方案，下面就新形势下土地储备融资风险防范做出以下几点阐述：
（一）强化土地储备资金的管理
土地储备作为经济发展的一个重要项目，其需要的资金数额是十分巨大的，在收购、整理、开发的过程中需要对资金进行合理的规划与监督。首先，对于土地储备项目资金的支出方向，土地储备机构要在项目伊始进项编制财务预算报表，清晰整个项目的资金需求，细化项目支出，坚持做到支出必有因，使用定合理的原则。其次，对于土地储备向银行等金融机构融入的资金，要规范土地储备资金的使用用途，明确日常经费与项目资金的用途，土地储备资金只能用在征地拆迁补偿、前期项目开发、相关配套的费用等方向。要对资金进行科学的规划与监管，切实做到专款专用，不得以任何人，任何项目为由将融入的贷款资金挪为他用，要设立专职部门对款项的只用做监督，随时跟进项目进程，做到信息公开透明。
通过对土地储备资金的监管与约束，有利于保证土地开发项目的顺利进行，为项目高质量的按时完成打下了坚实的基础
（二）借鉴成功经验转变土地储备融资方式
现阶段向银行等金融机构贷款是当前我国土地储备融资的主要方式。这其中商业银行是最主要的出资方，土地储备机构应积极努力打破这一现状，积极正确政策性银行的支持。相较于商业银行政策性银行的贷款品种存在贷款期限长，利率有政策性偏向的绝对优势，所以土地储备机构要积极开拓这一融资方向。
各级政府要“打组合拳”，在融资方式上开拓创新。第一，根据已有的国内外的先进经验，发行土地储备专项债券。政府发行土地储备专项债券是政府直接将投资者的资金吸收起来，这一融资方式大幅度的降低了土地储备融资的成本。发放政府土地储备债券不仅可以帮助土地储备机构缓解了资金压力，并且也是资源整合的一个过程，通过这一方式也可以促进经济的发展。第二，组织建立土地储备基金。新形势下土地储备基金作为，为城市土地储备筹集所需要的资金的一种方式进入了人们的视野，土地储备基金的建立是政府通过土地市场这双“隐形的双手”来整合社会资金，使资源得到合理的配置。
（三）金融机构应加强融资风险防控
金融机构作为土地储备的主要融资来源，首先，要制定合理的出资计划，不能盲目的发放贷款。在发放土地储备贷款时，应按照相关制度要求合理确定贷款额度。自发土地储备机构发出贷款申请开始，严格审查贷款要件，确定抵押物的权属是否清晰，手续是否完善，保证抵押担保的有效性。对于抵押物的评估要实事求是，严格按照市场价格水平估计，不得虚增抵押物的价值。其次，要增加贷款担保，合理的转移规避风险，从而提高贷款的安全性。最后，金融机构要时刻完善土地储备贷款的相关管理制度，及时掌握市场信息的变化，建立风险预警机制，对于发放出去的贷款要实时跟进，及时了解项目的进程与资金的利用情况，做到贷前尽职调查，贷中谨慎审查，贷后实时检查。从而使土地储备融资贷款风险减小到最小化。
结语
土地储备为城市发展提供了重要的基础保障，伴随着城镇化速度的加快，土地储备也越来越备受瞩目。新时代我们要正视土地储备融资存在融资方式单一、操作风险、市场风险的问题，积极寻求解决策略。土地储备融资这项工作正在发展中不断的前进，做好土地储备融资不但体现出国家的宏观调控职能，也可以使资源得到合理的配置，从而推动经济的发展。
参考文献
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论文作者:陆贝贝
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
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