房价宏观调控失效的原因及对策，本文主要内容关键词为：宏观调控论文,对策论文,房价论文,原因论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
为稳定房价，2005年，在不到两个月的时间内，国务院先后出台了“新、老国八条”，地方各级政府也相应出台了具体的操作办法。却终不见房价涨幅应声回落。2006年5月17日国务院出台了“国六条”，2006年5月30日国务院又转发了建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，出台了15条稳定房价措施的实施细则。稳定房价出台措施的数量之多、密度之繁、力度之大史无前例。媒介议论沸沸扬扬，学者、专家高见不断见诸媒体。对此，笔者拟从不同角度，分析楼市房价的宏观调控，以期对已出台及即将新出台的配套措施有所资益。
一、房价调控宏观不力分析
（一）原有政策因没有实施或执行不力
一项政策因没法实施或执行不力，应该寻找执行不力的原由并加以解决，如果在原政策基础上出台一再加码延伸的新政策，则可能造成政策泡沫。目前房价的宏观调控缺少的并非政策，而是固有的房地产政策没有实施到位或执行不力。如对土地取得费用有直接影响的土地政策，《闲置土地处置办法》早在1999年4月，已发布实施至今，而近日建设部等九部委又作为稳定房价宏观调控的15条具体措施出台。以税收为例，如现行税法的24个税种中，房地产所涉及的税种有11个，但为何在宏观调控中不能发挥应有调节市场的作用，主要原因是现有的税种出台后难于实施或征管不力，弱化了税收调节经济的应有的功能。2001年笔者曾提醒过一位房地产开发商老板，按当年其所开发楼盘售价，房地产公司至少需交纳30％以上的土地增值税，开发商大惑不解，他说从厦门市区到泉州市区，开发房地产近十年，税法很熟悉，从来未听说过这一税种。当时，本人还为此特地咨询泉州市地税局该税种业内权威人士，结果是该税委托土地局（现国土资源局）代征，全市一年仅征收近300多万，从而印证开发商说法。土地增值税是为达到特定的目的，对特定对象、特定行为进行调节的一种税，其纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。可见，该税调节对象并不限于转让国有土地使用权的单位和个人，也包括转让建筑物的单位和个人。同时，该税种是现行税法中唯一的四级超率累进税，也是国内税中比例税率最高税种，税率最高达60％。更主要的是，该税种是专门为调节房产商暴利而开征的特定目的税，又是唯一没有转嫁给房价的流转税。假设征管到位，开发商以哄抬房价等手段使房地产增值，增值额超过实际应扣除金额的50％，则起码也要上缴国家30％的土地增值税，加上企业所得税，开发商已所剩无几，开发商不得不权衡得失。至于对个人转让房地产开征的土地增值税、个人所得税，1994年分税制实施之时就已存在，实际上却形同虚设。
（二）现行的体制使中央调控效力大打折扣
房地产已经成为不少城市GDP的主要支柱，是地方政府财政收入的主要来源之一，已是不争的事实。中央对地方政府政绩指标考核，造成地方政府在城市规划、土地使用上地方本位、短期经济行为，以致对宏观调控产生负面影响。以现行财政体制为例，1994年开始实施分税制财政体制以来，房地产所涉及的税种，除所得税2002年中央开始参与分成外，所有的税种均属地方税，而中央对地方房价宏观调控的财税政策能否落到实处，则几乎全部要依赖于地方政府，财税政策执行力度，则很大程度地从属于地方政府财税收入任务完成的需要，地方政府在征管方面有太多的自由裁量权，削弱了财政税收政策应有的对经济调节的杠杆作用，必然使稳定房价调控效力大打折扣。
（三）消费心理、资金流向惯性抵消宏观紧缩政策效力
为“拉动内需”刺激消费，中国人民银行从1996年5月1日起连续7次降低人民币存、贷利率，以及1999年开征的利息税等政策。不断的消费暗示、消费刺激形成巨大消费心理惯性，对宏观紧缩政策产生很大的抵触。为加速城乡一体化进程，鼓励外部资金到中心城市置房，各城市出台了购房者附加一定数量户口“农转非”的鼓励政策，农村户口居民仅凭在市区购房，一夜之间便与原有城区居民享有城市公共资源的同等权利，从而刺激资本市场，形成农村向城市，小城市向大城市的强大资金流向。此时中心城区的房价自然不是一般意义上的房屋价值。这种消费心理、资金流向惯性，一定程度地抵消宏观紧缩政策效力。
（四）对房地产特征认识不足，宏观调控措施“一刀切”
房地产的位置固定性决定房地产商品的特殊性。一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。同样，一个城市的房地产调控政策不能稳定另一个城市的房价。房地产的特征决定中央对地方宏观调控措施不能“一刀切”。以七部委“国八条”的第三条为例：“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”。其实是将原来对“个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”的延伸，即“一年”改为“二年”，“差额”改为“全额”，与其说是宏观调控措施中新出台的最具体、最具操作性的条款之一，不如说是既往政策“一刀切”的延伸。对此，地方政府可以用提高原有的普通住房标准，就能轻易化解中央对原有政策的改头换面后预期效力。近日九部委出台的调控政策中又“一刀切”地将现在“二年”提高到“五年”。其实施结果可能会抑制了二手房正常交易市场，也增加了广大消费性购房者购房成本。其实在“不足一年内交易”时如果征管能到位，则可能不需要现在从“一年”到“二年”，又从“二年”到“五年”的不断加码。如果投资房地产五年后没有投资收益，与其说是房地产市场不正常，不如说是调控政策矫枉过正，可能会给房地产市场正常发展留下后遗症的隐患。
（五）宏观调控政策缺少前瞻性
房地产投资数额大、难于变现、建设时间长的特性，决定房地产宏观调控政策必需适度超前，才能有效引导市场。以避免重蹈1993年海南省房地产泡沫造成重大经济损失。有人戏称，上市公司的舞弊案是孕育具体会计准则的“生母”，如海南的“琼民源”催生《关联方交易关系及其交易的披露》准则的问世，湖北“诚成文化”案催生了《非货币性交易》准则的出台。房地产宏观政策同样存在前瞻性不足的问题。记得5年前笔者曾对泉州市住房公积金管理中心提出过建议，其一，增加公积金贷款额。其二，改公积金按年还贷为按月还贷。虽然5年后的今天均已实施，但毕竟滞后于当年“拉动内需”调控政策，也不合当前抑制房价之时宜。若5年前能实行按月还贷，将减少公积金贷款者存、贷利息差、时间差损失，使缴存义务与贷款权利对等，更关键的是能使年轻双职工家庭，5年前购房的可能性大大增加。扩大了当年公积金放贷规模的同时，也减轻当前购房需求的压力。为配合“国六条”，调整房地产供给结构，近日建设部等九部委又出台的土地供应“限比重、限套型、限房价”的供给政策，虽说对新开工的房地产项目而言是有效的，但对近期房价稳定相对却仍是滞后的。
二、房价宏观调控失效对策
（一）全面清缴房地产相关的税费，切实发挥经济杠杆对房地产业的调节作用
开展以土地增值税为重点，其它相关税种为辅的清缴工作。1994年与分税制体制同步开征的土地增值税，因拉动内需宏观调控需要，曾一度暂缓征收。加上由于房地产建设期间长、增值额计算有一定难度，长期以来采用核定代征率、委托代征，征管受税收基数、收入任务制约等影响，长此以往，征管不力已是积重难返，该税种已几乎失去宏观调节经济的特定作用。当务之急是组织稽征力量，全面清理土地增值税等税种，不仅有利于地方财政增加收入，而且对囤积房源和哄抬房价的不法行为必有立竿见影的效果。
（二）完善中央对地方财政体制，增强中央对地方经济结构的调控能力
分税制财政体制实施十二年以来，除局部修补外，基本上没有变化。应该说是建国以来维持最长的财政体制，它对中央集中财权、财力转移支付、宏观调控等起了积极作用。但在中央对地方经济结构的调控能力上，分税制体制存在的瑕疵，则日显突出。从国务院“国八条”、七部委“国八条”到“国六条”，其财税政策所涉及的全部是地方税种。以有损地方政府的本位利益为代价的宏观调控政策，其效力必然会大打折扣。对此，建议将建安营业税改为共享税，提高地方对增值税的分享比例，以增强中央对地方经济结构的调控能力。从远期考虑，可结合生产型增值税向消费型增值税转型改革，建安行业的营业税改征增值税，从而解决增值税抵扣环节在建筑业中断问题，也可减少建筑成本中的税收。
（三）根据城市公共资源承受能力，适度遏制外部资金对城市房地产的需求
城乡一体化进程要充分考虑中心城市的基础设施承受能力，解决城市房地产供给有限性与外部资金对中心城市房地产无限扩大需求之间的矛盾。为此，应适度控制中心城市人口增量中因购房迁入的数量，以减缓城市外部资金对市区购房消费需求的冲击。同时，进一步完善城市居民住房社会保障制度，如改公积金贷款按年还贷为按月还贷，提高贷款额度，限制公积金贷款利率随商业货款上浮等商业行为。
（四）慎用“有形之手”、善用“两刃剑”调控房价
调控房价应标本兼治，长短结合，慎用“有形之手”。政府对经济过多干预可能有较多的负面作用，压抑了市场功能其结果可能会适得其反，不能简单地用行政手段，为打压房价而因噎废食或矫枉过正。如为改善土地供给结构，近日建设部等九部委出台的土地供应“限比重、限套型、限房价”的干预供给政策，有利于对今后的住房结构调整，但政府干预重点应为比重、套型，而通过限地价、限房价对市场过度直接遏制，可能会给市场留下隐患。同时应善用“两刃剑”调控房价。如近日九部委又将原“购买普通住房不足2年转让”征收营业税政策，改为“购房不足5年转手交易”征收营业税，旨在加大对投机性购房调控力度，却过多地干预房地产正常二级市场及正常投资性购房需求，与鼓励购买二手房的政策自相矛盾。这种因噎废食调控措施，应慎而用之。又如，为“拉动内需”，1996年始央行从连续七次降息到1999年出台的利息个人所得税，积聚至今的巨大消费惯性，明显地抵消调控措施的效力，应引以为戒。笔者不认同为抑制房价动辄出台新税种或一味地调高房贷利率从而可能导致矫枉过正的调控政策。
（五）创造宏观调控的有利环境
其一，完善宏观调控政策环境。制定确保政策有效实施细则，建立良好的市场秩序。如建立住房交易登记制度，核准普通住宅的具体标准，核准新开楼盘的结构比例、容积率，规划审批前置，制定实施细则等。以个人所得税为例，同是对所得征税的利息所得与房地产交易所得，其开征结果却大不一样，主要是征税环境的差异。因为对利息所得征税有商业银行强大技术后盾，而房产所得征税，正如《个人所得税法》优惠条款规定中：“对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。而如何判断所转让的是否是“生活用房”，是“唯一”而不是“唯二”的生活用房，则没有明确的实施细则。
其二，引导理性舆论导向。理性消费源于对房价的理性认识，正确的科学的舆论导向则有利于理性认识。从消费性购房而言，房地产消费是一种非常个性化的消费，仁者乐山，智者乐水，不同的楼盘适合于不同的消费群体；从投资性购房者而言，房地产位置固定性、供求区域性、投资大量性、长期使用性、难于变现性、政策限制性等特性，决定其投资的高风险性。因此，从众消费心理或者“追涨杀跌”的投机心理，是十分盲目和非理性的。
其三，提高依法执政水平。应提高财税人员特别是税务征管人员自身素质，改变税务征管以完成任务为目标的观念，充分发挥税收对经济调控的杠杆作用。
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