摘要：建立不动产统一登记制度是国务院机构改革和职能转变的重大举措。不动产权籍，即不动产测绘档案与登记档案的合称，对不动产的权利状况、自然状况等事项进行调查与记录。近年来，农村不动产权籍调查工作正在各地陆续展开。许多地方已开展了宅基地使用权、集体建设用地使用权、房屋所有权确权登记发证等不动产权籍调查工作。本文主要分析农村房屋不动产权籍调查工作方法。
关键词：权籍调查；确权登记；探讨
引言
由于农村房屋不动产登记属于新开展的工作，相关的技术方案和经验不是很多，可供参考的资料较少，经过农村房屋不动产权籍调查的试点工作的生产实践，此套农村房屋不动产权籍调查的方案比较适合本地实际工作，对于全县开展此项工作有较高的参考价值。
1、不动产权籍调查
1.1“不动产权籍”含义
对于“不动产”的含义解释，到了新时期有了新的说法，它指的是不能通过外力搬动或移动从而影响到其本质和价值受到损害的有形财产，土地上的附着物、物质的实体和权益也包含在不动产的范围内。“不动产权籍”就是说在对这些不动产测绘进行整理、加工和分类，以及在登记过程中留下的一些图纸资料、照片等相关材料的总和，对于这些权籍除了纸质材料外，还有电子版的，我们称之为“不动产电子的权籍”，它实际上就是将绘测后产生的资料照片用数字化形式来表示[1]。不动产需要进行权籍登记其根本目的不过与居民需要拥有户籍是一样的，这样我国的相关部门就能通过掌握权籍来全面、合理的对不动产进行管理。
1.2“不动产权籍”调查手段
不动产权籍调查是通过多种方法对不动产进行权属调查和测量的一种工作，具体来说这项工作是在地籍或者地海调查的前提下实施的，以宗地和宗海线为基础，调查和测量已经调查过的不动产权籍的成果资料、已经存在的土地所有权地籍图、影像图等工作的底图[2]。不动产权籍调查主要包括不动产单元的设定和编码、不动产测量、不动产权属调查。下面我主要阐述不动产测量和不动产权属调查：不动产测量：主要就是在基础条件、工作需要、技术、资金等多方面的综合考虑，和确保不动产权益安全有效的情况下，对不动产的面积、类型、位置等运用科学有效的测量手段进行因地制宜的测量，获取准确的不动产界址、占地面积等信息的过程。不动产权属调查：前提是保证不动产单元的权属问题有效清晰，因此在调查时大多运用外业核实同实地调查相结合的方法进行，这样既能调查不动产单元的权属情况，还能准确调查不动产的用途、性质等内容。在不动产权籍调查的过程中有一个最大的问题，那就是每个地方的建筑风格、地域等存在较大的差异，这让我们调查产生了巨大的挑战，所以就要求我们的调查要因地制宜，根据不动产的实际情况来进行测量[3]。比如对于城镇、村落、独立工矿区来说，尽量采用解析法进行测量，准确测得各界址点坐标来计算宗地面积，然后实测房屋的外围边长，最后运用几何要素的方法计算出最终的房屋面积；对于靠海区域、耕地区、园地等区域，采用解析法或者图解法，这两种方法都能够较准确的计算用地面积；对于布局较为分散或者独立的建设用地来说，也可以使用解析法和图解法进行测量。
2、权籍调查的技术路线与原则
1）根据有关资料分析已有数据已做过地籍调查，本次权籍调查可在原有地籍调查成果上对部分地方进行修测或补测来实现地籍调查成果的完整性。在碰到大面积需要补测的村庄应该重新布设E级控制点和图根控制点来满足界址点精度的要求。
2）收集确权登记发证试点工作所需材料清单：（1）申请人合法有效身份证明：身份证、户口簿，房屋所在地经济组织成员的证明；（2）土地权属来源证明：土地证、未办土地证的需提供：建房用地呈报表、用地批文、经依法处理的文件及凭证如发票等；（3）房屋符合城乡建设规划方面的证明：村镇规划用地许可证、乡镇人民政府出具的房屋竣工证明；（4）房屋地址证明：门牌证；（5）其他办证机构认为需要提供的证明材料；（6）户籍信息电子表格；（7）房屋质量安全保证书。
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3）在区国土局杰思科档案管理系统中查询与下载集体土地已登记发证与农村私人建房用地呈报表的档案扫描件。在下载扫描件的同时一并下载档案的目录表。
4）在市国土局权调系统中下载原始地籍调查入库数据，数据格式应该保存为arcgis10.2的mdb格式。把下载的数据导入到农房测绘的专用软件进行相关的新增、修改和删除等工作。
5）进行农房测绘：对试点村所有房屋逐户进行房产测绘，包括房屋外业丈量、同时注明房屋的用途、性质、层次、结构及内业上图编辑处理计算房屋建筑面积和按农房不动产要求拍摄每户农房建筑外立面照片。
6）根据材料一一分析调查范围内的所有户不动产权属、用途、数量、位置、界线、四至、年份、结构等核查与修改，在修改、新增过程中坚持房地一体化调查的原则进行上图。
7）按照规范及局方相关人员要求，对整个试点村规范了出表要求以及入库要求，对数据库中的必填字段一一赋值填写，如行政区、地籍子区、宗地层、房屋面层、H户室表、自然幢层、CADASTRAL_QSDC表、WalkZdAreaCalUse表、界址点、线判别等属性的录入。
8）生成房屋分户图和宗地图：房屋面积计算及标注、输出房产分户图、宗地图并作修改。
9）生成不动产权籍调查成果报告及不动产审批登记审批表、不动产登记申请表、房屋来源、规划认可证明书等相关表。
10）数据成果更新导出数据重新入权调库：数据要素代码更新、老数据处理、生成项目成果库、导出arcgis数据格式（mdb）、导入权调库。
11）测绘成果公示10个工作日。
12）对所有宗地进行成果审核是否可以发不动产证书，如果需要补办材料的应该对相应人员进行通知补办。对可以发证的宗地进行发证前公示15个工作日。
13）在发证系统录入审批完成的审批信息。
14）证书打印及扫描档案。
3、建立不动产权籍调查数据库更新机制
建立房地产权利调查数据库和管理系统。将在现有地籍或海洋数据库的基础上，实现历史上各类房地产登记数据的清理和整合。通过数据的清理和整合，将建立房地产权利库存数据库和管理系统。同时，应该实时更新数据库，以发挥其应有的作用。根据日常房地产登记业务，及时更新数据库，维护和升级系统，并采取有效措施解决未办理登记业务地区相关数据的更新问题。与规划、建设、交通等相关部门建立数据共享机制，更新房地产权属数据库，满足房地产权属调查结果的信息共享和应用。统一注册还有很长的路要走。目前，农村宅基地房地产一体化的调查正在推进。与此同时，房地产权利登记试点工作也正在进行。只有做好与全面调查相对应的技术支持服务，才能做好房地产权利调查，才能长期稳定运行，才能依法保护权利人的权利。
结束语
开展农民房屋不动产权籍调查及确权登记，主要是为了怎样依法确认农民房屋等不动产的面积、位置和权属，为农民维护土地权益提供有效保障，从而进一步促进农村社会稳定和谐发展；完成试点村农村宅基地及其房屋进行房产测绘、权籍调查、数据库建设，并按户进行不动产发证材料收集，完成不动产数据录入、审核及证书打印、不动产档案扫描整理等工作。
参考文献：
[1]李磊．新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究［J］．北京测绘，2017（3）：28－30．
[2]张波.不动产统一登记下农村住房所有权首次登记问题研究［J］.梧州学院学报，2017（1）：48-53
[3]杨丽华.不动产权籍调查与不动产权登记的关系[J].中国化工贸易，2017（6）：240-241.
论文作者:薛彦福,赵庆芳,严俢宏,陈龙良,宋宜明,王京涛
论文发表刊物:《基层建设》2019年第17期
论文发表时间:2019/9/12
标签：不动产论文; 不动论文; 房屋论文; 产权论文; 权属论文; 测量论文; 农村论文; 《基层建设》2019年第17期论文;