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国内贸易局总经济师黄海近日披露，在过去10年中，国内零售业平均年增长9.7%；今年上半年，国内零售增长更高达10.1%，如果加上物价负增长因素，实际增长为12.7%，是近年来最高的。这表明，商业零售业存在着巨大的发展空间。然而，另据消息，从1993年起，我国大型零售业利润总额呈下降趋势。特别是1996年出现大幅下滑，下降率为38.8%；全国212家大型零售商业企业（面积在5000平方米以上）中，有119家销售收入出现负增长，占54.7%，有180家利润总额为负增长，18家为负增长。
中国零售百货业现状与全国消费品市场的良好走势形成巨大反差，原因何在？
近日，有专家断言：随着社会经济的高速发展，人们生活水平的提高，仅具备购物单一功能的百货店、超市等已走过或将要走过其高峰期（在我国周边国家和地区，如韩国、台湾等，超市业态也已很少了）。取而代之的将是集购物、休闲、娱乐、商业观光、文化于一体的商业设施——超大型购物中心。
购物中心悄然兴起
1989年，世界第一大购物中心在加拿大和1992年美国第一大购物中心开业。他们的共同特点是，由开发商规划，统一管理，拥有大型的核心店，多样化商品街和充足停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。
此后，购物中心一词频传商界，迅速发展，并衍生出按规模分：近邻型（小型）、社区型（中型）、区域型（大型）、超区域型（超大型）购物中心；根据其不同的开发理念分为：节庆型、自然景观型、城市再开发型购物中心和休闲娱乐型购物中心。
目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上，从业人员超过一千万，营销额达到1.6亿美元，营销税达到475亿美元。同时，购物中心以其购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。
面对规模庞大、结构俱全、商圈细分的新兴商业业态，近年我国也有部分商家对购物中心的运作模式进行成功的实践，从最早的广州天河，到后来人们熟悉的新东安，再到更具现代商业理念的国贸商城。
当记者日前来到位于北京商务区CBD的核心部位的国贸商城时，发现那里经过大规模的改扩建，与1990年初次开业时已大不一样。据了解其总建筑面积达6万平方米，分为地上一层、二层和地下一层、二层，包括近200家专卖店和两个主题商店。经营范围囊括了服装服饰、礼品、中西餐饮、娱乐、办公服务、百货、超市等。国贸商城南、东、西、北大门各具特色，地铁站可直入商城，客人可以非常方便地进入商城；路线不重复的循环结构，为每家店铺创造最大客流；商城内的温馨绿岛、采集自然光线的大跨度玻璃天井、宽敞的公共区、舒适的休憩园，无处不体现出一幅幅现代室内商业街的图景。
商业发展的新纪元
据了解，在商品品牌国际化、零售业发展产业化、消费行为多样化的趋势下，在欧、美、日等发达国家，传统的零售业者面临着商品展售空间新需求的挑战。购物中心作为21世纪的新兴产业，在未来，在全球、在亚洲、在中国，将逐步成为占据主流的商业业种。
国际购物中心协会亚太区首席代表凯文这样诠释购物中心与以往零售业最大的不同：购物中心已成为休闲场所。越来越多的顾客正把去购物中心当成一种消遣或社交活动；科技的进步正在给购物者创造一种公园里徜佯的优美舒爽的感觉。
这种赋予购物中心以娱乐特征的运动起始于20世纪90年代，自那时以来，零售商越来越重视对商品的陈列，使其具有趣味性；而商场的业主们（经营者）就越来越注意租户（零售商）的配置，以图达到吸引各个层次、不同类型的顾客。在同一个建筑物内，顾客既可以观看电影和实况转播，从事各种游戏，也可以在不同类型的餐厅品尝风味各异的食品；除此之外，还有一些购物中心增加了服务项目，使忙碌的现代人可以在此时此地完成工作。这些项目包括：教堂、图书馆及至博物馆。
购物中心的运作更多地象是一个健全的企业，而不是相互独立的零售个体。购物中心的业主要将整个中心作为一个完整的整体来运作，所有独立的租户必须遵守统一的动作规则，包括运营时间、签名格式及促销和营销的步骤等等。成功的购物中心的关键是建立业主和租户稳定的关系。成功的业主要从市场调查、租赁、供给、经营等软件、硬件方面给予租户支持。业内人士认为，迄今为止，购物中心是全球范围内提供有效供货和服务的最佳方式。随着经济全球化及零售业的充分发展，时装、化妆品、豪宅、连锁餐厅及超级市场也许会不断转移运营场所，但购物中心将一如既往地成为零售商最为青睐的供货方式。
大百货将发生演变
在全球商业环境的大背景下，如何加速我国商业与国际接轨，使购物中心——这一新型商业业态成为国内零售业态的主流？
近日，深圳市标点营销策划有限公司总经理张建成提出：依托我国原有大百货店基础，将大百货作为购物中心核心店，利用核心店在购物中心发展中的重要地位，通过传统大百货与现代购物中心的互动，实现大百货向购物中心的演变。
张建成认为，购物中心作为商业的新兴业态，有他的特殊功能和作用，但购物始终是其核心功能。大百货作为购物中心的核心店有其相对优势。
首先，大百货1900年即在我国出现，有较为深远的历史情结。至1997年，全国超过1亿远营业额的商场就有200多家，超过3亿元的有100多家。上海、北京、广州等大型商场营业额占全市零售额的百分比分别为9.8%、11.5%、13.7%，在深圳，1998年社会零售贸易总额423.05亿元之中，大百货所占比例已过20%。大型购物中心的兴建若以竞争力较强的大百货为核心店，即可保持其原有的消费力，又可拉动购物中心的市场需求。
第二，就现有商业形式（超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业店、专卖店、大百货等）而言，如选用超市作为唯一核心店其主流消费群为周边10分钟车程范围内的居家人士，幅射力不强；用大综合型超市作为核心店也只能适应中型购物中心，其出租面积应在1.5万平方米以内；而便利店、专业店、专卖店只能作为辅助服务设施，唯独大百货方能适应大型（2至7万平方米）或超大型（7万平方米以上）购物中心的核心店的业态需求。
张建成预测，传统大百货经营模式在大城市将会全面向现代化购物中心演变。目前我国大百货业内出现的跨行业、跨业态化发展，正是该业态向超大型购物中心转型的前期雏形。如，我国部分大城市大百货商场开始设有免费儿童乐园、代托儿童、喷泉、音乐、游艺中心、美食广场、娱乐城、休闲咖啡厅、美容院、婚纱摄影等；定期举行服装表演、文化讲座、某类商品学术性研讨、引入艺术活动进行促销，并赢得了较好的效益，从而使大百货无意识之中往购物中心转型。
近日，有国外权威人士称：“真正的全球性企业要在21世纪生存下去就必须进入中国市场。”
近日，有国内权威人士称，未来的中国市场，商业零售业存在着巨大的发展空间，而购物中心将承载这个空间。