我国住宅市场发展的若干思考，本文主要内容关键词为：住宅论文,我国论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、启动住宅市场的现实性和可行性
根据各国的经验，一般人均年收入在250美元以下时， 人们只顾为温饱而奋斗、生存需要为主，而消费要求不高。在300—1200 美元之间，温饱解决了，需求开始多样化。当前我国人民正处于多样化需求发展的变化阶段，已由衣食为主，逐步转向“住”、“行”。“行”目前尚未充分具备条件，而从我国国民经济和社会发展水平的现实情况来看，把“住”，即住宅建设作为国民经济新的增长点和居民消费新的热点是符合当前国情，切实可行的。它适应我国社会经济发展的客观要求，其市场需求量大、产业关联度高、经济效益好。
先从住宅建设需求量来看：“九五”期间，我国住宅建设将面临新的发展高潮，平均增长速度为15%以上。为了达到2000年小康住宅目标：人均居住面积9平方米左右，人均使用面积达到12—14平方米， 共需新建住宅12亿平方米，平均每年建成的住宅规模须不低于2.5 亿平方米。〔1 〕从战略角度观察， 则住宅市场的前景更为广阔。 据联合国预测2040年，中国人口可增至17—20亿，而我国民政部《中国城市预测与规划》指出，2000年、2010年中国城市化水平将分别达到34%和42—45%；城市人口比重将分别为24.48%和31.5%。1995年到2000年， 我国需增加到102个市，每年增加17个；2000年到2010年规划城市279个，平均每年增加28个，城市化步伐加快的结果必然是房地产需求增大。
再从住宅建设的关联度来看：住宅产业具有先导作用，能直接或间接地促进前向和后向相关产业的发展。住宅产业直接为建筑业开拓市场、筹措资金，加速其资金周转。建筑产品成本中有70%是材料消耗，这涉及木材、水泥、钢材、轻工及冶金、化工、石油、森林、机械等50多个物质生产部门20多个大类，近2000种产品。住宅产业同时可以间接带动这些前向相关产业的发展，以及家具、陶瓷、电器、工艺美术、室内装饰等后向相关产业的发展。同时住宅产业对多种消费服务市场还有相关的启动效应。住宅消费是一种综合消费，它会影响到“吃”、“穿”、“用”、“行”等各个方面，如以1995年商品房销售额（1251.4亿元）〔2〕为基数，按国外经济学家常用的住宅商品的带动系数1.34 计算，所带动的社会商品整体销售额为1676亿元，达到了1995年全社会消费品零售总额的10%左右。
住宅市场如此庞大的市场需求，“九五”期间必然成为新的消费热点。而住宅产业自身的特点决定了其在成为消费热点之后，完全有可能并有条件成为新的经济增长点，作为“龙头”带动整个国民经济的腾飞。
二、我国住宅市场的现状
对我国住宅市场总的估计是，中长期前景看好，而近期却步履维艰。当前我国住房供求市场表现出两种大相径庭的走向：一方面，面对几百万的住房困难户、特困户城市住房远远满足不了“居者有其屋”的需求；另一方面，大量城市新建住宅却无人问津。据统计，截至1995年底，全国商品房累计空置面积高达5031万平方米，然而与此同时，我国城市中尚有400万户人均居住面积在4平方米以下，有4000万平方米危房有待改造。〔3〕住宅市场这种供需“异位”，供给虚假现象， 形成房地产“泡沫经济”，而形不成实际购买力。房地产业处于“有房没人住、有人没住房”的两难困境。揆其原因不外如下几个方面：
1.房价过高，大大超过居民承受能力
据调查，1995年全国各类商品房屋平均每平方米售价1640元，商品住宅为1507元。〔4〕依此推算，一套50平方米的住宅需要8万元左右；而在一些大中城市较好的地段，价格更是成倍增高。同年城镇居民家庭抽样调查资料显示：全国城镇居民平均每人年收入为4288.1元，平均每人消费性支出为3537.6元，其中居住消费仅250.2元，扣除这部分后，平均消费支出为3278.4元，剩余可支配收入1000.7元。按此水平计算，三口的双职工之家欲购买一套住宅，需要24年左右时间。如果考虑到居民的储蓄存款，1995年城镇居民储蓄存款余额为23466.7亿元，〔5〕人口总数为35174万人，平均每户以3.23人计， 平均每户有储蓄存款余额近2.2万元，扣除这一部分，按1995年人均剩余可支配收入计算， 一个家庭购房也需20年左右的时间。即使按全部收入计算，不吃不喝，不购买其它生活用品，职工要购买一套商品房也需要6年左右的时间。
世界银行对许多国家推行居民住宅商品化情况作综合考察后得出的结论是，住房价格与一般家庭年收入之比应保持在3∶1至6∶1之间，才有可能推行住房商品化。纵观世界各国，美国为2.8∶1，英国为3.8∶1，巴西为5.7∶1，瑞典为1.8∶1，而我国则在10∶1以上。 显然已大大超过了世界银行所定的标准。我国人均收入在世界200 多个国家中约列第170位，而房价却超过中等发达国家， 甚至接近于世界发达国家的水平，这显然是不符合我国当前国情的不正常现象。
2.房价多轨多制下，购买商品房并非是无房户的唯一选择
租房比价应是同一房产的租赁价格与出售价格之间的一定比例。一般认为，住房单位面积的年租金与售价之间的比例为1∶8为宜。而我国长期实行低租金、高福利的住房制度，使租售比过低。近年来，我国城镇住房售价上涨速度更快于房租增长速度，使得租售比价更拉大。八十年代末，一套住房年租金与房价比大约是1∶120，现在大约是1∶140。不合理的比价使得人们购房每月支付的利息远大于租金。这导致居民不愿放弃低房租的实惠，而一次性支出高额费用去购买住宅。
再加上长期实行的福利制度使人们形成的传统观念是：我家有多少人，国家、单位就应该分给我多大的住房，而不象买电视机那样，先看自己有多少钱再决定买不买。由此可见，买电视机是客观需求，其依据是买者手上有多少钱，而购置住房则是主观需求，纯由主观意志决定。这就使已经取得或可能取得福利住房的职工不可能进入住房消费市场，（毋论他们是否已具有支付能力）。换句话说，住房的消费主体——普通居民还没有充分的住房消费动机。
即使人们有意购房，商品房也不是唯一的选择。多渠道的房源如公房私卖、单位集资建房等，同市场商品房在价格上也有巨大反差。据统计，目前向职工出售的公房平均售价每平方米为700元。按一套60 平方米计算，只需支出4.2万元。再加上一系列减免优惠政策（如工龄、 贡献等）实际只需支付2至3万元即可到手。这也就是说，我国当前住房并未完全推向市场。这种福利型与市场型双轨制并存所形成的巨大反差，必然会对市场型住房产生不利影响。
3.消费结构、产业结构的畸型发展导致住宅市场不景气
统计资料表明1995年我国城镇居民人均生活费支出中， “吃”占49.92%，“穿”占13.55%，“住”只占2.93%，〔6〕反观美、法、意等发达国家，其国民住房支出则占家庭收入的25%左右。世界消费经济学家认为，住房消费比重应保持在一定水平上才合理。这一合理水平与恩格尔系数有关。我国最近10年恩格尔系数为50—55%，住房消费支出比重不足3%，此时住房比重则应为11.2%，差距异常明显。 而同一时期，我国高档家电的普及率却已相当于人均收入1000美元国家的水平。这种消费观念、消费结构和产业结构的畸形发展情况必然导致我国住宅市场的不景气。
4.商品房的配套政策不健全
目前，大量商品房空置售不出去的一个重要原因，还由于配套政策不健全，买房后遇到的交换、维护等一系列问题尚无妥善解决的办法。住宅小区基础设施和公共服务设施不配套，特别是远离市内的小区，道路不畅，缺少幼儿园和小学，通讯和商业网点不健全。用户一旦住进去，会立即遇到很多生活困难。即使住房价格便宜一点也很难销售出去。再加上商品房工程质量问题、物业管理问题等等，这些都使购房者顾虑重重，望而却步。
三、我国住宅市场的出路及发展方向
借鉴国际经验结合我国的实际情况，要使住宅市场走出低谷，主要途径是加快住房制度的改革，解决资金积累和市场开拓以推进住宅产业现代化。
（一）加大住房制度改革力度，推动住宅商品化
改革住房制度，要从根本上改变传统的住房福利制度，这就要求人们的观念和现行的经济体制实行一系列的转变，从而建立起合理的住房价格体系。
首先，人们思想观念的转变，是实现住宅商品化的前提条件。住宅应不再是福利制下的产品，而是市场流通的商品。这一观念的转变将使住宅产业纳入商品经济轨道，按照商品经济的法则组织住宅经济的运行。解决住宅问题必须建立在调动城镇居民个人积极性的基础上。
其次，应改住房行政分配为市场分配。在传统的住房体制下，住宅消费资金没有包括在工资中发给职工，而是作为积累资金由国家投资用于住宅建设。房子建好后，由国家以实物形式统一进行行政分配。这样，不但取消了住宅资金的良性循环，而且养成了职工吃国家“大锅饭”的习惯。而住房的市场分配，则是将职工推向住宅市场，根据自己的经济能力选择住宅。住宅的“买”与“租”实行等价交换的原则，建立起自我平衡住宅需求的机制。只有这样，才能使消费者自行调节消费结构，避免消费结构的畸型发展。
最后，进一步健全住房价格体系。这种价格体系应该是出售价格与租赁价格相结合。我国商品住宅的销售价格过高，主要是价格构成不合理。许多城市对商品房的不合理收费高达400—500元／平方米，占成本的10—15%。为此，必须将不应摊入房价的城市基础设施配套费用、某些公共设施费用、缺乏法律依据的行政收费等清除出去，将一次性收取的土地出让金改为每年收取一定的土地使用费，将某些税费予以减免，等等，尽可能降低住房售价。与此同时，要合理提高公房租金，尽快使住房租售比价达到1∶8至1∶14之间。只有这样， 才能形成需求约束型住房体制，促进住宅商品化。
（二）建立住房金融体制，积累资金
1.建立住房金融储蓄抵押贷款制度。目前我国的住房储蓄抵押贷款业务在建设银行、工商银行等四大商业银行已经启动，但数额很小，个人住房抵押贷款尚不足全部房地产贷款的10%， 而且按揭最高成数为7成，最长年限为10年，年息均在14%以上，有的甚至高达20%。除此之外，还有许多不平等条约和国际水平（按揭一般为8—9成，还款期为20年，年息10%以下，低的仅2%）相比不可同日而语。因此， 银行等金融机构应对住房抵押贷款的利息和按揭年限做合理的调整。如放长贷款时间到20年以上，降低首次付款比例到20%，建立起相应的担保制度，减少居民买房的经济压力，由一次性集中支付改为长期分散支付等等。
2.建立住房公积金制度。公积金制度是积累住房资金的主要来源。我国经济发展水平尚低，居民住房条件较差，建立住房公积金制度，对于合理地引导居民的消费结构，从而最终实现“居者有其屋”具有重大意义。目前我国公积金制度虽已起步，但数额较少，只提取工资的5—6%，且覆盖面小，相应法规又不够健全，常无序使用供积金，因此必须健全法制，逐步扩大覆盖范围，适当提高提取比例，以真正达到积累资金的目的。
3.实行税收刺激制度。世界各国一方面筹措资金为低收入者建公共住宅；另一方面则对富裕户以税收刺激，以促进投资建房。如美国政府允许国民从收入中减去对抵押贷款支付的利息和财产税，对推算出的房租收入也不当收入对待，这样就减少了所得税税额，促使中、上层的富裕户愿将资金大量投入建设或购买房屋，刺激了住宅产业的发展。
我国现阶段要启动住宅市场也应调整税收， 如房地产交易契税为6%，还是50年代初规定的，显然偏高；且按当前的税制，在商品房销售中，国家既向房地产企业征收营业税，又向购房者征收契税，尽管两者课税对象不同，但最终的负担都落到购房者头上。因此，可适当调低甚至免征契税，以刺激住房的销售。
4.建立住宅银行。建立住宅银行就是筹集住宅基金，经营商品房生产存款、个人建房储存款，发展住宅债券等金融衍生品在内的住宅金融市场。
我国近期可将国家对住宅的一定额投资，各单位用于住宅的一切有关费用，按规定提取的职工住宅供积金、折旧基金、出售出租住宅的收入等集中起来存入住宅银行开设的“住宅商品开发基金”专户，专款专用，保证商品住宅开发有比较稳定的资金来源。
对住宅银行可允许发行定期用于商品房开发的债券，由个人自愿认购，并允许转让、抵押和继承。此外，还可开办有奖储蓄等，以求多渠道筹集住宅开发资金，有力启动住宅市场。
5.积极出售已建公有住宅，促进住宅商品市场良性循环，积累建房资金。首先，现有30亿平方米待售的公有住房是一笔巨额资产。以每平方米500元计算，就有15000亿元之多。而据统计，改革开放以来，我国城镇用于住宅建设的投资累计不过4000多亿元，相比之下，存量房价值可观。其次，截至1995年底，居民储蓄存款有近3万亿元之多， 而国家建设资金却十分匮乏，如能把死的物化房产变成活的货币化资产则可以建立起居民收入→住房基金→建设基金→居民生活水平改善，这样一条良性循环链。因此，当前以成本价加以优惠，将公有住房出售给原住房户，这不是国有资产的亏损，而是促进住宅商品化的突破口，是积累基金的重要手段。
（三）市场开拓
1.保证质量，提倡精品意识。建筑产品是耐用品，“百年大计，质量第一”。可目前由于开发企业质量意识不强，加上质量保证体系不健全，造成住宅严重的质量问题。全国住宅抽查合格率仅在50—60%之间徘徊，优良品率只有6%左右。屋顶漏水、墙体渗水、地面空鼓、 门窗不严，下水道不畅等现象比比皆是。 而房屋倒塌各地几乎年年都有。1995年受理投诉住宅问题的内容统计，投诉质量的竟占70%。如此质量，怎能让消费者安居乐业。因此， 当前住宅市场亟应树立精品意识，100%保证质量，全心全意为消费者服务。 做到开拓市场的三大根本要求：最低成本、最优产品、最佳服务。
2.开发适应社会各阶层需求的各类住宅。住房要针对不同阶层需求来开发。当前我国有60%左右的中等收入者，他们应作为住房消费主体。房地产开发企业也应以这些消费者为主要对象，来为其产品定位。当前我国以工薪阶层为主的普通居民很少甚至于还没有进入住房消费市场，因此，开发的潜力很大。
在开发住房时，还应根据大、中、小家庭、新婚夫妇、独身、老年、残疾人等不同对象的需求进行研究，形成不同标准的住宅单位和相应的发展室内装饰材料及制品、家具、灯具等，以满足不同层次人们的不同需求。
3.物业管理规范化。物业管理实际上是房地产售、租后的服务。它的主要作用是保护物业的正常运转，并为用户创造与保持一个安全、优美、整洁、文明、方便的生活和工作环境，物业管理是市场经济发展的产物，也是居民改善生活环境、提高生活质量的需要。因此，要启动住宅市场必须健全物业管理，使买、租房者无后顾之忧，以促进住宅市场的健康发展。
我国的物业管理现在尚处于起步阶段，很不规范，仅收费一项就各有千秋，杂乱无章。据调查，一般收费项目就有保洁费、存车费、电梯费、管理费等10多项。这种乱收费现象若不加以规范化，人们对房子即使买得起，也感到养不起，因此就不敢买。这当然会影响市场的开拓和消费热点的形成。“九五”期间，要力争对已建成的住宅小区全面实现科学的物业管理，即逐步实行物业管理的专业化、社会化。
（四）加速住宅产业现代化
住宅市场要发展，从长远来看取决于住宅产业的现代化。
首先，要实现住宅建设从租放型向集约型的转变。目前我们住宅建设尚处于粗放型阶段，生产效率低下，突出表现在住宅建设工业化程度低。住宅建设的工业化、标准化体系尚未形成，住宅施工周期长，劳动生产率只及发达国家的1/2到1/3。能源、材料消耗又大，从而导致住宅建设成本高、房价高。因此，要解决房价过高问题，必须实现住宅产业向集约型转变，提高生产效率，改革粗放、分散的落后住宅建设方式为现代化先进方式，使住宅建筑产品向标准化、系列化、通用化方向发展，逐步形成住宅建筑产品生产专业化、社会化、工业化的体制。
其次，实现住宅建设的规模经济。在计划经济向市场经济转轨过程中，我们应鼓励众多房地产开发企业在公平条件下展开竞争、优胜劣汰，实现合并或兼并，逐步扩大经营规模，达到规模效益，从而大幅度降低住宅生产成本，降低房价。
笔者坚信：加大改革力度，着力解决上述问题，将潜在的需求转化为现实的消费，使商品住宅形成为新的消费热点，进而带动相关产业的发展，必然会引发整个国民经济的又一次腾飞。
注释：
〔1〕
参见石志华：《把住宅产业发展成为新的消费热点浅析》《消费经济》1996年第6期。
〔2〕〔5〕〔6〕 参见《1995年中国统计年鉴》。
〔3〕 参见谢家瑾：《巩固“八五”成果，迈好“九五” 第一步，推向住宅建设和房地产业更好、更快发展》《中国房地产》1996年第5期。
〔4〕 参见胡少维：《住房消费展望》《消费经济》1996年第6期。