房地产企业高杠杆下的负债业务管控
文| 陈 昕
摘要： 负债在房地产企业中非常普遍，在合法的前提条件下，通过大规模向银行贷款或者发行债券等形式来获取债务资金，以此提升资金的使用率。但是过度的负债经营导致了房地产企业杠杆偏高，债务风险高，还债压力大，增加了企业的经营风险。由于房地产企业资金使用量大、使用周期长的特性，完全放弃负债经营并不现实。因此，需要适当降低杠杆率，文章提出了控制杠杆率和负债比例的措施建议。
关键词： 房地产企业 高杠杆 负债管控
我国的房地产企业经过了一段时期的快速扩张后，加上国家出台的调控政策，房地产行业目前进入到了深度调整阶段。之前野蛮快速扩张带来的一系列问题开始凸显，其中以高杠杆率、高负债率较为突出。特别是08年金融危机以来，许多房地产企业债务规模增长过快，一些中小房地产企业甚至因此倒闭破产，因此在高杠杆的现实下强化负债业务的管控是房地产企业当前的首要任务。从房地产企业债务来源看，除了银行贷款、金融债券市场的各类工具外，还有数量庞大的“影子银行”之类的信用融资，这类机构的贷款期限短、利息高，使得企业的杠杆率不断攀升，在这种模式下，严重威胁了房地产行业的健康发展，容易引发金融风险。
房地产企业负债业务的优势、劣势分析
负债业务的优势
在市场经济激烈竞争的背景下，房地产企业开发新的楼盘项目需要大量的资金，如果企业的资金实力不强，将会严重制约新项目的开发。通过银行贷款或者发行股票债券等负债经营的方式，房地产企业可以在较短时间内筹措到足额的流动资金，为企业扩大再生产和开辟市场提供强有力的资金支持，增强企业在市场上的地位和综合影响力。同时，开展负债业务还能放大财务杠杆的作用，提高股东收益。只要能满足和保证资本收益高于企业目前的负债率，财务杠杆会让权利资金收益率高于企业投资收益率，在企业各项债务利息总量固定的前提下，当期利息税前利润增大时，每一元单位利息税前利润所分担的债务利息将有一定程度的下降，从而能为企业带来额外的收益，股东和投资人的收益因而也能水涨船高。此外，相比于权益型筹资，负债筹资只需要偿还本金并按期支付利息，除此之外不用承担其他的经济责任，权益型筹资还存在因市场变化带来的经济风险，另外，债务支付的利息还能在核算企业所得税中扣除，有助于降低企业负担。除此之外，在通货膨胀的背景下，负债的房地产企业会获得额外收益，即所说的“举债效应”，分散化解了因通货膨胀带来的经济损失。
负债业务的消极影响
一般来说，企业的风险主要来自经营和财务两方面。当房地产企业存在负债业务时，就必须承担财务风险。财务风险的大小与负债率的高低成正比，因为如果负债的房地产企业经营效益恶化，无能力偿还债务，就会面对高额的惩罚利息和企业名誉损失，另一方面由于定期支付债务利息、到期偿还债务本金，经营成本无形之中增加了企业的经营成本，影响了房地产企业在市场中的抗风险能力，增加了企业风险。一旦房地产市场行情变化或者调控政策变动，对财务来说是一个严峻的考验，一些运营状况不佳的房地产企业甚至会带来致命性后果。另外，在看到杆杠效应的同时，更应该关注到如果资金收益率低于债务的利率，会使得投资人的实际收益率少于资本收益率，给投资人利益造成损失。大多数情况下，财务杠杆比例越高，风险也会因之越大，导致权利资金收益率的大幅下滑，给房地产企业造成难以预计的损失。如果房地产企业不能按期足额支付债务的利息本金，不仅会使资金吃紧，而且严重影响信誉度，甚至会造成企业的资产被拍卖或抵押，而且信誉度一旦降低，后续的融资成本会更高，将会面对诸多苛刻的条件，影响了房地产企业的再融资能力。
高杠杆形势下房地产企业加强负债业务管控的对策措施
明确遵循举债融资的标准原则
首先，应该遵守安全性原则，房地产企业可以围绕资金安全的目标来建立相应的管控机制和措施，重点突出强化企业的现金流管理，多措并举保证企业资金安全。要保证房地产企业维持一定规模数量的流动资金，以便能够满足企业日常经营运作的基本需求，同时还能保证最基本的流动性，减少资金管理的安全漏洞。其次，应该效益性原则，在保证资金安全的前提下，提高企业资金流的使用效率和盈利能力，应该围绕这一目标不断优化资金组合，选择最佳投资渠道，在专业分析和调研的基础上开辟新的融资和投资渠道领域，利用渠道的多样性来减少企业融资成本，最大化融资资金的使用效益。最后，应遵守合理配置原则，根据房地产行业的特点规律和企业自身实际，对资产配置的总额和结构比例予以科学确定，保证企业资金流向和配置的科学性，在合理配置资金的基础上，不断提升企业的经济效益，为未来企业的可持续健康发展打好基础。
合理确定负债规模和比例
房地产企业在充分利用杆杠效应带来的好处时，也要尽力避免其不利影响，这就在客观上要求房地产企业适度开展负债业务，使其保持在合理的负债比例，并根据自身所处的不同发展阶段及时调整。大部分经济学家认为，企业的快速流动比率应当控制在1:1比较适合，流动比例保持在2:1较为适宜，方便为以后的生产经营安排调整留出余地。同时，根据学术研究和企业案例来看，房地产企业的资产负债率应该保持在30%以下，一旦超过50%的警戒线会容易失控。
房地产企业应当均衡合理安排长、短、中三期债务，将三者保持在合理的比例。
第二步需要不断激发学生学习的意识，灌输 学生努力拼搏的精神，人常说“人穷志不穷”就是 这个道理。资助工作者对贫困学生进行积极正确 的引导，帮助学生确立正确的价值观。此外，通过一些鲜活的例子，帮助贫困学生树立良好的学习 榜样，让学生以榜样的事迹为荣，从而带动整个贫 困生行为的转变。各班级的辅导员需要和贫困学 生打成一片，及时的了解学生的思想动态和生活 情况，有针对性的为贫困学生创造一些锻炼的机 会，让贫困学生不断的接受社会的正能量，增加自 己的自信心。
合理拉开偿债资金的筹措梯度
如果高于以上指标则说明短期偿还能力和资本变现能力较强，但是如果过度提升这些指标容易造成有限资源的挥霍浪费，而且比率过低的话会使企业缺少足够的流动资金，导致资金的周转出现问题，所以应将负债率保持在合理的区间内，既不能过高，也不能够过低。部分效益好、周转快的，可以适当上浮负债比例，筹集更多资金；而经营出现问题的企业，应当下调负债比例，否则会在经营风险之外增加新的风险。此外，当期税前利润率低于负债资金利润率时，房地产企业应该转嫁风险，选择那些利息可以上下浮动，偿还期限灵活方便的债务，使得债务人和债权人风险共担，要时时刻刻关注经营和财务两大杠杆对企业风险的重要作用，维持合理的负债率。
无灵主语句即由无生命的名词充当主语，有生命的动词充当谓语。以专有名词充当主语的商务英语无灵主语句旨在为以特定的概念下定义、宣传新事物，比如公司名称、品牌名称、新型车辆等；诸如此类的还有各个领域的专业术语。具体例证如下：
首先，应该尽量避免债务的偿还时间晚于项目楼盘资金的回收期，如果前者晚于后者，会额外支付还款的利息，增加了债务违约的风险。反之，则会造成资金周转不灵，债务到期后没有充足的资金偿还债务。
其次，房地产企业长期、短期债务之间的比例应该与企业可快速变现的资产占比相协调，以备企业在破产清算时可以快速将资产变现偿还债务，避免还债期限过于拥挤或还款集中期提前。在筹资策略的选取上，对于急需长期经营资金的企业，应该选择对应的长期融资渠道，反之则需要采取短期性的举债策略。在确保资金使用时间和还款时间协调平衡的前提下，合理的筹资策略有利于企业更加快速精准抓住市场机遇，在减少风险的同时使得债务资金发挥出最大能量。另外，房地产企业应当减少投资风险，对投资的楼盘项目进行深度的可行性分析，制定最优的投资战略，要综合考虑开发楼盘的位置、户型、建筑密度、周边配套和消费群体等，坚决避免把债务资金投向效益差甚至是亏损的项目。同时，房地产企业应该健全完善企业财务制度，根据实际确定运营资金计划，借助信息平台强化财务管理，适当从外部聘请高水平的财务人员管理债务风险。
结语
房地产企业负债业务管控需要企业提高风险意识，扬长避短，及早制定风险防范预案，通过多种路径准确把控负债风险，达到杠杆效应利与弊的最佳平衡点，提升企业利润空间和长远发展能力。
近年来，多次出现一些损害消费者利益的事件，由于各方之间的信息不对称和利益冲突，导致消费者对于电商的信誉不断下降，消费者通常处于信息接收的底层群体，加之互联网消费追责的过程相对滞后以及权益保护的过程困难，致使网购中存在的权益保护并没有形成较为完善的流程和制度保障。
参考文献：
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（作者单位：青岛泰润盛置业有限公司）
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