购买经济适用住房“准入”政策执行不畅，本文主要内容关键词为：不畅论文,经济适用住房论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
今年四月底，北京市建委、计委、国土房管局、财政局、监察局联合发文《关于北京市城镇居民家庭购买经济适用住房程序的通知（试行）》，要求凡是购买经济适用住房的居民家庭，必须按不同类型领取填写《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》（以下简称核定表）、《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》（以下简称审批表）或《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》（以下简称审核表）。
截至七月中旬，市建委共发放“三表”4000余份，仅回收到经济适用住房的建设单位送来备案的表格仅1100份，审批通过的也不过800余份。“三表”受到的冷遇与此间经济适用住房的销售火爆形成了极大反差。
实行购买经济适用住房的“准入”政策，是自经济适用住房热销之后就被吵得沸沸扬扬的话题。在今年初，北京市政府就提出了实行对购买经济适用住房家庭的限制标准；近日，又确定了具体的购买程序和“三表”审核办法。目前全市20多个经济适用住房项目除少数几处已售完外，其余均处“在售”状态。但据记者了解，在售项目中，仅有长安新城正在严格执行“准入”政策，只给通过审核审批的家庭售房，其它项目都还是“无限制购买”，把“准入”政策撇在一边。
在销售十分火爆的天通苑，当记者询问有关收入核定等审批的相关情况时，得到的回答是：“我们已经把《通知》贴在大厅的公告栏里了，还没开始执行，现在买房不需任何审批。”销售小姐还以此不失时机地劝告购房人，“现在买（经济适用住房）最合适，等以后执行（审核程序）了，就麻烦多了。”
然而在长安新城却是全然不同的景象，每个购房者必须在购买之前都要从开发商处领取并填写“三表”，并由开发商回收后送至北京市建委接受审核。至今长安新城已发放“三表”近2000份，回收表格1000多份。这些回收的“三表”送市建委审核后通过的有800多份。据市建委介绍，没有通过审核的主要有下列情况：面积补贴标准让明虚假、住房情况填写不符合实际、收入超出购买标准等等。
事实上，4月底发布的《通知》中明确规定，“自2001年1月1日起购买经济适用住房均须按本通知核定购房人资格”。已全部售完的安宁西里小区目前也开始对该项目2001年的购买者开始审核工作。所以现称“不需审批就能购买经济适用住房”的项目只是将审批程序挪到了购买之后。拿天通苑来说，此前销售方要求购买者与其签定一份《保证书》，保证若是在购买之后，一旦出现审批未通过的情况，责任由购买者承担。由此可见，尽管销售方嘴上说“肯定能通过”，但这种签保证书的做法还是将责任推卸于购买者，可见其中存在着不公平交易的嫌疑。
核定程序“关卡”作用不明显
就“三表”审批来看，由于机关工作人员、教师家庭及危改拆迁居民容易核定，“审批表”和“审核表”易于填写核实，因此问题不多；但对购房家庭收入及住房状况等的核定相对要复杂得多。
对购买经济适用住房的家庭实行收入核定制度，是出于限制高收入者介入经济适用住房市场的考虑，为的是满足大多数普通百姓的住房需要，这才是实现经济适用住房的建设初衷。可是在实际操作中，由于家庭收入的难以确定性，造成了只要愿意买经济适用住房，无论实际收入高低，都能通过收入核定，核定程序都成了虚设关卡。就如同在贷款买房时，购房者交给银行的收入核定表往往是大多数单位在空白的核定表格上盖章，然后由购房者自己或委托律师，根据贷款数额确定购房者应填写收入高低，以顺利获得贷款；这种填“核定表”的状况使“准入”政策仅仅成为一道手续，发挥不了实际作用。
收入核定难以执行，是由多方面原因造成的。比如，收入核定对当今越来越多的自由职业者、私营企业者等无单位所属的群体，尤其显得缺乏操作性，即使对在单位工作的职工，也无法准确核定其收入情况。因此收入审查就多被看作是水份多，走走形式而已，也难怪会出现一些经济适用住房的建设方无视规定，另行一套的做法。
大面积住房拦住“准购房人”
虽然已经开始实行了“准入”政策，但大部分经济适用住房并没有改掉过去“户型大、面积大”的毛病，不能真正从购买群体的利益考虑。
按照现行规定的经济适用住房面积购买标准计算，大多数人购买经济适用住房的范围在60-70平方米，也就是说大多数人只能购买总价在24-28万元以内（含）的经济适用住房。就拿天通苑来说，八成的经济适用住房面积超过100平方米，其中大多为130至200平方米之间，有的户型甚至达到300平方米。所以，除了超出24-28万元的买房款部分要多交纳10%的土地出让金，120平方米以上的部分还要按4%征收契税，所以会多出一部分房价。
如果按照家庭年收入在6万元计算，男女双方的月收入就在5000元以内，现今购买经济适用住房的多为28-40岁左右的中青年家庭，其家庭结构为两口之家或三口之家，按照首付款5万元、贷款20年、月还款2000元左右计算，贷款额在30万元，房价款总额在35万元才合理。
目前销售良好的长安新城，就位于交通较为方便的永定路地铁一线南1公里多，面积也是80平方米左右的两居和100至110平方米的三居室，虽然售价相对高一些，每平方米3950元，但每套总价在32-44万元之间，不用交纳超出面积标准的契税和土地出让金。按首付5万元还贷时间20年计算，每月还款为1700-2400多元，普通百姓尚可接受。
由于目前部分低价位的经济适用住房仍以大面积住宅作为主打，小面积住宅由于位置偏远而无人问津，所以客观造成经济适用住房只能面向高收入者，尤其是位置偏远的经济适用住房项目，有很多“有车一族”前去购买。
超标家庭仍可“入市”
由于收入的不确定性，一些高收入家庭仍可通过不同渠道进入经济适用住房这个有利可图之地。在有大量大面积经济适用住房供应量的前题下，这些家庭可以拿到符合购买标准的收入核定书，买到本不属于其购买范围的住宅。
在天通苑的销售表上，记者看到160平方米左右至300平方米的住宅基本位于每楼层朝向位置最佳处，几乎全被红笔划掉，显示已被售出；而塔楼上90平方米左右的房屋全是处于东西朝向的凹陷区，采光、通风条件都要差一些，在20多层的塔楼上这样的“小户型”仅售出了几套。
总之，“准入”政策已经拦住了一些几套、十几套甚至成栋购买经济适用住房“大款”们，让更多的老百姓能够享受到政府这一优惠政策。但由于“筛孔”过大及收入难确定等多方面原因，“准入”政策在一些细节上“有令难行”，这就需要政府在制定相关政策时拿出更加有效可行的执行办法，真正解决“准入”政策执行不的难题。