住房抵押贷款证券化的风险分析及对策研究，本文主要内容关键词为：抵押贷款论文,证券化论文,住房论文,风险论文,对策研究论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、住房抵押贷款证券化风险分析的意义
传统的融资方式是以资金需求方的整体信用状况为基础的，而住房抵押贷款证券化是以银行的住房抵押贷款这种金融资产的未来收益为信用保证，从而在非流动资产的基础上创造出流动性强的证券，使不流动的资产能够进入金融市场得以实现交易[1][2]。住房抵押贷款证券化不仅增强了债权银行的资产流动性，拓宽了其赢利渠道，而且增加了金融市场的投资品种，对于我国的金融改革具有重要的意义。
虽然目前我国还没有实行住房抵押贷款证券化，但理论方面的研究早已开始，各种证券化的实施方案也设计了不少[3]。作为一种金融创新产品，其风险是必然存在的，如何在借鉴国外经验教训的基础上，结合我国的实际情况，未雨绸缪，进行住房抵押贷款证券化的风险分析，以保证证券化实施的顺利进行，具有重要的现实和理论意义。
二、住房抵押贷款证券化的风险分析
市场基础薄弱以及法律环境、会计、税收等方面的制度滞后是形成风险的主要原因。实行住房抵押贷款证券化的风险主要源于信用风险、市场风险和经营风险等三个方面，具体潜伏于贷款购买、资产管理、债券发行与交易及经营管理等各个环节。
(一)贷款购买环节的风险
1.真实出售的风险。在证券化过程中，发起银行通常采取买卖的法律形式转移资产，这种买卖必须是一种真实出售，以保证在发起银行发生破产清算时其出售的贷款组合不被列入破产财产。作为一种真实出售的法律关系，要求发起银行出售贷款的行为必须符合一定的条件，以达到将所出售的贷款组合和发起银行的信用风险隔离开来的目的。
2.贷款购买的规模和质量风险。在目前的经济环境下，四大国有商业银行对以出售优质的住房抵押贷款来进行融资的意愿不强，在贷款出售定价方面也会比较苛刻，而其他商业银行的住房抵押贷款规模又比较小，加上住房抵押贷款一级市场本身的分散经营和不规范等因素，因此目前能够购买的住房抵押贷款无论是规模和质量，都有可能不能满足预先制定的标准。
(二)证券发行与交易环节的风险
1.发行风险。在发行抵押贷款证券阶段，由于该证券是新品种，证券发行的对象、利率、还本付息方式等因素的设计以及税收效益都会影响到投资者的意愿。比如有些抵押贷款证券的期限是非固定的，受贷款组合偿还速度的影响，许多抵押贷款证券为浮动利率债券，缺乏投机性，二级市场交易清淡，这些都增加了证券的发行风险。
2.流通性风险。流通市场对证券发行的影响主要是通过收益性和证券的变现能力实现的。若住房抵押债券的利率设计和交易市场设计导致证券的价差收益较小，缺乏投机性，也会造成住房抵押证券的交易清淡；同时，金融债券现有的流通市场比较狭窄，没有吸收更多的投资者参与交易。
3.匹配风险。在证券发行业务中，证券的偿还是由住房抵押贷款组合支撑的，因此，若证券与贷款组合进行匹配的结构不合理，则证券业务可能发生亏损。另外，由于贷款的提前偿还、违约支付以及经济周期波动等原因导致贷款资产存量和剩余贷款期限的变动，最终也会影响证券的品种设计和发行计划。
(三)经营环节的风险
1.收益风险。收益风险主要是指由利率波动造成的利润风险。贷款组合的利率与证券组合的利率都是浮动的，利差的敏感性和波动性构成了利率风险。
2.资金混用风险。证券化业务纳入了购买机构资产负债体系，因此可能发生证券化业务所产生的资金与其他来源的资金混同的情况，导致应支付给投资者的资金被延迟支付的现象。
3.再投资风险。证券化过程中，存在着一个向住房抵押贷款组合收集本金和利息与向投资者支付抵押贷款证券收益之间的延迟阶段，收到抵押贷款组合带来的现金流会被再投资于某些金融资产，从而形成再投资风险。
(四)资产管理环节的风险
1.债权管理风险。在住房抵押贷款证券化活动中，需要贷款债权管理人做好住房抵押贷款的日常管理、收取借款人偿还的本息、催收拖欠的款项等工作，贷款债权管理人的信用与服务质量直接关系到对债券投资者的本息偿还。此外，还存在贷款债权管理人暂时保管的贷款回收本金与其自有资金混用的风险，以及在贷款债权管理人破产时如何确保资产购买机构对贷款回收本金的权利。
2.借款人违约风险。借款人违约的风险主要指借款人在到期前提前偿还的风险和借款人不按约定偿还贷款的风险。到期前偿还的风险主要是指借款人未按约定的清偿期限发生清偿行为，多为全部债务在到期前偿还。到期前偿还造成的现金回流与对证券投资者的本息支付不匹配，形成信用风险。
借款人不按约定偿还贷款将对债券本息的正常支付产生影响，对违约问题的处理主要是通过拍卖抵押房产。但是，这就是可能存在房产拍卖价值不足以偿还贷款金额的风险，或者即使拍卖额足以偿付，但拍卖的成本包括时间和费用都较高，拍卖资金回收滞后。
(五)法律与政策环境的风险
随着法律、法规及国家政策的变化和发展，存在着新旧法律、新旧政策发生冲突的可能性，这种冲突会给整个证券化活动带来风险。在立法未做修正之前，证券化业务必须严格按照现行法律制度运作，尤其注意法律程序手续的完备性。在法律变化后，应及时对相关的证券化规则做出修正和完善，保证整个证券化活动的合法性和有效性。现行法律、政策与证券化业务的冲突以及相关法律、政策的滞后都形成了证券化业务的外部风险。
三、住房抵押贷款证券化风险的防范对策
(一)完善住房抵押贷款一级市场
要使住房抵押贷款证券化市场健康发展，首先要完善住房抵押贷款一级市场，尤其是要规范住房抵押贷款一级市场。健康的二级市场是建立在健康的一级市场之上的。
1.为了方便抵押贷款的转让，抵押贷款应该具有标准化的条款。美国于1934年成立的联邦住房管理局(FHA)设立了贷款的基本标准，并只对那些符合FHA基本标准的贷款申请才予以保险，这就使FHA成为第一个标准化贷款条款的机构[4]。这样做的意义在于方便了流通，因为只有标准化的产品才能够进行流通和转让。FHA的做法为住房抵押贷款的证券化提供了一个非常重要的前提条件。目前在我国，中国人民银行虽然颁布了《个人住房贷款管理办法》，并在办法中对贷款标准予以规定，但主要是在贷款的利率、期限结构上，而对于贷款的合同标准并没有统一的规定。标准化是住房抵押贷款能够流动的一个前提，而且在证券化的具体操作中，也是将一组具有相同或相似贷款特征(具有相似条件、违约率及提前偿还率)的住房抵押贷款组合在一起，才易于把握住房抵押贷款的还款特点和规律。抵押贷款的标准化，包括贷款程序标准化、抵押贷款合同标准化以及贷款服务标准化。通过贷款程序的标准化，使贷款文件、保险等条款标准化；抵押贷款合同的统一是指抵押贷款的特征，如利率调整、分期付款计划、条件等的统一；贷款的服务主要是对还款的收集和处理。因此，应对住房抵押贷款的合同制定一个统一的标准，使住房抵押贷款成为一个标准化的金融产品。
2.调整抵押贷款一级市场上的贷款方式。如果要进行住房抵押贷款证券化试点，就应当首先选取现金流(本金与利息)相对较为稳定的贷款品种进行组合上市。显然，我国现行的可变利率的住房抵押贷款不是理想之举，贷款利率的一年一定以及对贷款利率调整幅度限制的缺乏使得未来的现金流会随着市场利率的变化而很难预测。这将导致投资于住房抵押贷款证券的风险较大，并且这也使得在技术上对抵押贷款证券进行定价的难度增大。因此，仅仅从住房抵押贷款证券化的角度出发，事先在一级市场上推出固定利率的抵押贷款以及对先行的可变利率抵押贷款进行完善也是很有必要的。
3.要建立高效运作的信息系统。在一个证券化的住房抵押贷款组合中，通常包括上千个贷款合同，要保证每一笔还款都能进入证券化机构指定的账户，就必须要借助有效的信息系统。此外，证券化是一个动态过程，必须通过严密的体系来保证证券化的完成。住房抵押贷款的信息系统主要包括收集还款、管理还款和监控抵押贷款的信息。收集还款是指抵押贷款的服务银行能够通过有效的程序，及时收到借款人的还款；管理还款是指对拖欠和违约情况能够设有预警系统，并具备相应的措施进行快速处理；抵押贷款的信息处于一种动态状态中，通过建立一个动态信息系统随时掌握和监控抵押贷款的情况。
4.建立借款人信用登记制度，加强对借款人的资信度和个人信誉的分析。成立抵押担保机构，对不同情况的借款人给予一定的担保，当发生借款人信用风险时，由担保机构代为偿还，降低了金融机构的风险。此外，还可以和保险公司联合，借款人投保后取得贷款，当借款人出现信用风险时，由保险公司代投保人偿还。同时，进一步完善对拖欠和违约的处理，建立借款人信用档案，完善对抵押物的处置方法，加强借款人的信用观念，以降低银行风险。
(二)对住房抵押贷款证券的定价做出充分准备
从目前我国住房抵押贷款市场的发展来看，对住房抵押贷款进行科学定价的条件尚不成熟。美国自1970年向机构投资者发行住房抵押贷款证券以来直到1977年，抵押贷款证券的定价都是在第12年提前还款的假定前提下进行定价的，出现了对提前还款期权的定价以及随之提出的期权调整价差法(option-adjusted spread technology)来更为精确的对住房抵押贷款证券进行定价[5]。而在我国，对住房抵押贷款的提前还款行为缺乏系统研究，尤其是缺少长期的经验数据作为实证分析的基础，因而给证券定价带来极大困难。住房抵押贷款证券的上市发行离不开对证券的定价，因此需要对抵押贷款证券做出充分的准备。
(三)培育住房抵押贷款证券化的外部环境
1.政府的适度参与是培育住房抵押贷款二级市场的首要前提。住房产业的发展是涉及国计民生的大事，一直受到各国政府的普遍关注。政府的参与可以通过设立专门的机构来行使职能，这样，会对住房抵押贷款市场上的借款人、投资者、房屋建设者的行为产生影响，有利于住房抵押贷款市场的健康发展，也支持了住房产业的发展。
一方面，政府可以建立抵押担保机构，为抵押贷款市场的发展提供担保和政策支持。例如，美国1938年成立了联邦国民抵押协会，1968年又从前者分化出政府全国抵押协会，1970年又批准成立附属于联邦住房贷款银行系统的联邦住房贷款抵押公司等。这些机构为抵押贷款提供保险，使抵押贷款的还款得到保证，消除了联邦住房管理局的顾虑，大大提高了金融机构和其他贷款人发放贷款的积极性[6]。而且，这种信用保证也同样使抵押贷款的衍生——抵押贷款担保证券受到投资者的青睐。我国政府也可以建立类似的抵押担保机构，制定标准化的抵押贷款合同和同业规范，为抵押贷款市场的发展提供必要的担保和政策支持。这样就会使风险得到分解，有利于发展住房抵押贷款证券化。
另一方面，可以建立具有政府背景的特设机构(SPV)。国外经验表明，住房金融制度的建立离不开政府的支持，住房金融机构普遍带有官方或半官方色彩。因为，政府可以借助法案，借助宏观调控手段、借助政府的影响力来强化住房金融机构的发展条件。同时，借助政府背景在SPV成立之后有助于提高或强化SPV的资信力度，有助于提高抵押贷款证券(MBS)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场[6]。
2.吸取国外先进经验，降低运作成本。住房抵押贷款证券化是一个复杂的系统工程，涉及很多参与方，如发起人、投资银行、信用评级机构、评估机构、担保机构、律师事务所、会计师事务所、特设机构等。这些机构有的在我国已经发展起来，有的还是空白，如特设机构。建议与国外的相关机构进行合作，这样，我们可以尽快学到国外先进的经验，降低运作成本。
3.住房抵押贷款的证券化离不开机构投资者的参与。我国现有的机构投资者队伍还不是很大，应有计划、分步骤的允许保险基金和社保基金进入政府担保的住房抵押贷款债券市场。机构投资者队伍的规模是住房抵押贷款证券化能否顺利开展的重要条件。
4.加强宣传，引导公众的积极性。为了促进住房抵押贷款市场的发展，需要加强住房抵押贷款的宣传，鼓励消费信贷，改变居民的消费习惯，增强人们的购房意识。另外，在政策上应加强抵押贷款的管理和完善，使贷款程序科学化，尽可能地方便购房者，调动其积极性。
5.住房抵押贷款证券化的健康发展离不开充分的理论准备和实践经验积累。目前，理论界对住房抵押贷款证券化的系统研究很少，国外抵押贷款市场的发展历程与现状需要我们了解，更需要我们提出适合我国国情的住房抵押贷款证券化的模式。由于我国住房抵押贷款是最近几年才大规模开展的新业务，积累的实践经验也不足，抵押贷款的二级市场的运作更是毫无经验可谈。此外，这一领域的人力资源较为缺乏，而抵押贷款二级市场的发展需要一大批有能力开展抵押贷款业务的机构和专业人员。
6.完善相关法律和法规的建设。要推行住房抵押贷款的证券化，必须建立完整的法律体系，及时、适时修改、补充和完善法律体系，加快法律、会计和税收等制度建设，严格约束各参与方的行为。加紧完善住房抵押贷款证券化涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律，并制定有关住房抵押贷款证券化的专门法律，是当前亟待解决的问题。同时制定优惠的税收政策，在证券化实施初期，为扶持住房抵押贷款证券化，政府可考虑减免交易税、印花税和所得税。借鉴发达国家的经验，可以通过专门制定一个证券化方面的法规来推动资产证券化的发展。
7.先试点，后推广，循序渐进。目前，我国的金融制度尚未健全，抵押贷款余额的规模不大，地区间发展不平衡。住房抵押贷款证券化只能在少数市场发达、住房抵押贷款发放具有一定规模的大城市先行试点。在试点期间同时进行制度和政策环境的建设，要制定一套既适合中国国情又符合国际规范的抵押贷款证券化的管理办法，试点成功后再推广到其他地区。开展抵押贷款证券化初期，可在国内资本市场上发行各种期限的人民币抵押贷款证券，取得一定经验后再逐步进入国际资本市场开展外币信贷业务试点。
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