河南华都工程管理有限公司 河南郑州 450000
摘要：根据国际社会的研究结果以及经验，人口老龄化是经济发展从稚嫩走向成熟的过程中不可避免的一种趋势。目前中国已经进入了人口老龄化阶段，人口红利慢慢的消失了，老龄人口正以迅猛的速度增长，养老问题成为了当今“新常态”下迫切需要去解决的现实问题。我国正处于城市化加速发展阶段，其特征就是居住用地规模的快速扩张。这对于养老地产的开发，是值得我们去商讨探究的。
关键词：商业养老地产；评估评价；商业探讨
引言
庞大的老年人口由此也会产生巨大的养老服务需求，这也将预示着我国的养老产业在未来的一段时间内将会得到巨大的发展。从社会的客观条件来说，我国对于养老的需求很多，据全国老龄办的数据显示，至2020年，我国老年人口将达到2.55亿之多，为此，我国制定了“9073”的养老模式。由于我国目前的住宅配套设施很难去满足大多数老年人居家养老的需求，因此，市场化将是解决养老问题的重要途径，而商业养老地产的发展将是我国老龄化不断加剧环境下的机遇以及新趋势。其次，我国现有的医疗保险大部分具有地域限制，这也从客观方面使得就地养老成为一种必然。从主观条件上来说，中国人大多数都具有晚年回归故土、落叶归根的传统思想观念，更倾向于居家养老，在家庭中安享晚年，这就使很多老年人对于政府设立的社会养老福利机构具有一定的排斥心理。因此，居家养老相对于养老机构而言市场化运作的可能性更大。
一、养老地产的内涵和基本形式
（一）养老地产的内涵
所谓养老地产，是指在人口老龄化日益严重的社会背景下，由房地产开发企业或者是相关的社会机构向市场推出的比较符合大多数老年人心理特点以及生理特点，并能够满足老年人的社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。其中不仅包括老年公寓、老年社区、养老院以及旅游养老地产等，还涵盖了普通住宅中专供老年人居住和使用的部分。
养老地产是老龄社会特有的概念，在西方发达的大多数国家，养老地产的发展已经日益变得成熟和完善，然而在我国，养老地产却仍处于初级阶段。目前，居家养老、社区养老及机构养老是我国主要的养老模式，养老地产作为三者结合的成功产物，是养老服务业和房地产业相融合而形成的新兴产业，它除了能满足老年人的居住需求，还可以为老年人提供基本的餐饮娱乐、医疗护理、生活休闲、金融保险等多方面的相关产品以及服务项目。养老地产的发展将大大推动我国养老服务业甚至整个养老产业的发展。
（二）养老地产的基本形式
老年人住宅。老年人住宅是指专供以老年人为核心的家庭住宅，其在配套设施、医疗看护、交通线路等方面都非常符合老年人的生理特点，可以从学习、交往、娱乐以及情感等方面满足老年人的基本心理需要，通常设置在普通住宅楼里。
老年公寓。老年公寓是指公寓式老年住宅，通常配备有与老年人心态、体能特征相符合的餐饮、文化娱乐、清洁卫生、医疗保健等服务体系。
老年社区。老年社区是指老年人集中居住的社区，其在建筑设计上考虑了大部分老年人的现实需求，提供相应的家政、购物、社区照料以及陪伴服务等。综合性老年社区应该配备有体检中心、康复医院、超市、酒店、体育馆、图书馆、棋牌室等。
养老院。养老院是指为老年人提供住宿以及日常起居照顾服务的社会福利机构。
托老所（居家养老服务站）。托老所，是指近几年来在外国兴建的各种类型的“老人之家”。“老人之家”大体上可分三类：一是收容身体健康，生活能自理的老人；二是收容生活可部分自理，但是还是需要部分照顾的老人；三是收容生活上不能够自理，患有各种慢性病或者是残疾的老年人。
旅游养老地产。旅游养老地产是指老年人根据季节或者以旅游、度假为最终目的，到风景区或者生态环境比较优美的地方居住养老的高端养老地产产业。
二、养老住宅收益高
养老公寓除产品本身以外，物业管理以及服务才是老年公寓项目最大的利润点。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在物业的管理方面，由于老年社区的种种服务形势有别于其他普通的社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准采取高价位标准。其次，除了比较常规的物业服务，针对大部分老年人的需求，社区服务也包括了日常的订菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务以及收费社区活动服务等。
由于大多数老年人的生理和心理特征，他们对社区的配套设施使用率大大高于普通住宅。以小区为例，普通住宅会所使用率为30%，老年公寓会所的使用率高达80%，据此来做推算，以居住人口为1000人，会所费用为1000元/人/年，可以看出，如果经营得当，养老公寓年收益就有80万元，大大高于普通住宅的30万元。
养老住宅具有比较好的盈利能力，如何选择目标城市来进行开发就显得极为重要。
三、当前我国养老地产的实践模式和其经验启示
当前我国主要有三类养老地产模式：第一类是“社区+医院+地产”的模式，其典型案例有北京东方太阳城、台湾长庚养生文化村等；第二类是将养老和度假旅游相结合的异地旅游养老模式，这一模式在海南省发展得比较迅速，如儋州的“海阳城”等。
（一）“社区+医院+地产”模式
北京太阳城老年公寓是典型的老年公寓社区，其主要分为租住式公寓、居家式公寓以及住宅式公寓、安养护理式公寓等类型。它可以针对老年人的不同健康状况，提供相应的生活自理服务、半自理服务、不能自理服务、临终关怀这四种养老服务。
台湾长庚养生文化村依托长庚医院建成，主要是推行会员制，有自买村内住房以及租房这两种运营模式。由于文化村的土地大部分是属于政府的划拨地，因此，售价并不是很高，目前已经销售完了。文化村有相关的规定，村内房产不可以作为遗产继承的内容，老年人不住之后须交回村里作为捐助。租房者就必须预交10年房租，并每年缴纳相应的管理费，入村时需预付一年管理费作为入住保证金，退住时可无息退还。
北京太阳城老年公寓以及台湾长庚养生文化村的共同点是拥有依托医院，为入住老年人提供专业的医疗保健服务，形成“社区+医院+地产”的模式。
（二）异地旅游养老模式
儋州“海阳城”是海南省第一个将旅游度假与养老互相结合的养老地产项目，优越的地理位置以及气候优势，使它成为老年人尤其是北方老年人“候鸟式”旅游养老的首选之地。其运营模式分为两种：一是出售型居家养老产品，老年人和其子女享有优先购买权；二是出租型社区养老公寓，老年人将以会员制方式入住公寓，他们可随时获得专业化的生活照料服务。“海阳城”这种“候鸟式”“季节性”的异地旅游养老模式是一种新兴的养老模式，选择这种养老模式是大多数中国老年人更新观念、乐享生活的一种表现。
结束语
由于当前我国的老龄化进程加快，我们十分有必要开展一些关于养老地产的定量研究。商业养老地产的发展受到多方面因素的影响，在进行项目研发时，项目城市的选择要综合考虑人口老龄化率、城镇居民人均可支配收入、城乡居民人均储蓄年末余额、第三产业占GDP比重、恩格尔系数、人均地区生产总值、商品住宅销售均价、人均住房建筑面积等各方面的因素，可能会比较复杂。而商业养老地产项目的成功与否，除了与项目城市所具有的大环境息息相关外，同时也受到项目本身定位、政策支持和资金运作等方面的影响，总之，养老地产的开发已经成为当今时代要走的必不可少的一步。
参考文献
[1]袁枫朝．华北地区养老地产发展适宜性区域差异研究[J]．中国土地科学．2013(5):85－91．
[2]王振坡，程浩岩．我国养老地产发展时序及策略探讨[J]．现代城市研究．2013(10):103－108．
[3]戴俊骋等．中国老年人宜居城市评价指标体系探讨[J]．中国老年学杂志．2011(10):4008－4012．
[4]国内部分养老地产项目盘点．城市开发．2014(11)．
论文作者:何海涛
论文发表刊物:《基层建设》2018年第28期
论文发表时间:2018/11/17
标签：老年人论文; 地产论文; 模式论文; 老年论文; 社区论文; 长庚论文; 是指论文; 《基层建设》2018年第28期论文;