摘要：我国土地储备制度是政府土地管理的重要举措，是土地管理的重要部分，对于完善土地有形市场具有重要意义。我们在肯定土地储备工作积极作用的同时，必须看到目前的土地储备工作，还是存在着许多问题，需要不断完善。
关键词：土地储备； 问题； 对策；
引言：随着城市化进程的加快，土地市场变化日新月异，土地储备制度作为一种新的城市土地管理制度，使土地的有偿使用制度得到了极大的丰富和改变，土地储备工作也得到了快速发展。土地储备工作是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。它是国土资源工作的重要组成部分，对增强政府宏观调控土地市场起到了重要作用。
一、土地储备工作中存在的问题
1、无法有效支持宏观经济调控
目前，我国各级政府用来调控宏观经济的主要方法还是以财政政策和货币政策为主，在其他支持宏观经济调控方面的政策为辅，其中也包括土地政策。很多地方政府过分依靠土地带来的短期收益，对土地合理使用促进可持续发展关注较少，致使大量区位好、效益高的土地被低价出让。土地储备制度目前作为一个增加地方财政的手段，就现阶段而言利用土地储备来解决土地政策力度问题仍有些力不从心，全面支持经济宏观调控尚需时日。
2、有关部门之间的协调与配合有待改进
项目计划立项，土地开发机构的建设资质审批，规划控制指标的确定，前期规划选址，城市拆迁安置及建筑审批等，涉及有关领导和部门的权力、利益。因此土地储备是一项复杂的系统工程，涉及发改委，需要各部门的协调配合。目前，我国大部分地方的政府机构设置，房地产、规划、土地管理属于建设、规划、国土等系统，计划、财政等部门也分属不同的系统。这样在实际操作中，土地部门与其他相关部门沟通有限，配合效率低，导致了土地储备机构经营风险的较大。
3、对宏观经济调控缺乏有效支持
目前，我国各级政府用来调控宏观经济的主要方法还是以财政政策和货币政策为主，在其他支持宏观经济调控方面的政策为辅，其中也包括土地政策。很多地方政府过分依靠土地带来的短期收益，对土地合理使用促进可持续发展关注较少，致使大量区位好、效益高的土地被低价出让。土地储备制度目前作为一个增加地方财政的手段，就现阶段而言利用土地储备来解决土地政策力度问题仍有些力不从心。
4、征地、收储补偿难成为土地储备的制约因素
实施土地收购过程中可能牵涉到的价格或费用包括：土地价格、地上附着物补偿费、安置费、企业异地经营建设费等。随着党中央以人为本、和谐社会的执政理念的贯彻实施，物权法对保护失地农民和被拆迁户利益的规定出台，体现了国家对公民财产权利的尊重，虽然征地补偿标准日趋合理，但由于法律没有明确的界定，收购双方在收购价格上存在较大分歧，不是从收购土地的实际价格出发，而是从自身需要确定价格。从中央到地方各级政府都从社会的稳定、和谐大局出发，处置日趋慎重，作为征地、拆迁补偿主体当地政府都很难推进，作为国土资源局技术力量有限，承担所有地块的前期开发更是力不从心。
二、完善土地储备工作的建议与对策
1、明确政府职能，加强统一管理职能
要明确、端正政府在土地管理中的作用和职能，政府在土地管理工作不能既是“裁判员”又是“运动员”。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆政府的职能在于制定“管理制度”，使土地市场都能在同一“制度”之下运行，以建立良好的土地市场秩序。要明确政府不是土地活动中的寻利者，不是为了追求自身利益最大化的经营者，而是土地市场中的调控者、监督者和管理者。
土地市场涉及面广，政策性强，政府建设和管理城市的任务加重，搞好土地市场，对政府的可持续发展有重大意义，因此必须加强政府的统一管理职能，城市的各项建设必须在土地利用总体和城市规划的指导下由政府进行统一征用、统一开发、统一供地、统一管理的良性机制，真正的做到“一个口子进，一个口子出”的土地储备工作模式，避免将土地分配给各部门进行分别开发建设。
2、科学合理确定土地收购价格
①采用与国际接轨的思路和方法。在我国采用与国际接轨的市场比较方法，但由于市场化程度相对较低，交易样本的数量及价格形成需进一步论证，还需综合应用剩余法、收益还原法、成本法等其他评估方法。
②采用资金平衡的思路和方法。即以政府不投入资金的条件下实现土地收购和再开发的资金平衡，在此基础上确定收购价格。关键在于平衡区域和平衡时间段的选择。
另外，具体宗地收购价格评估时应该在考虑本身市场价格的同时，进行全市平衡确定实际发生的收购价格。
3、加强相关部门的协调工作
土地储备工作，各部门要从建立统一的土地有形市场的大局出发，保证部门间的有效协调，进一步提高对土地储备工作重要性的认识，消除因部门利益而形成的分歧，搁置争议，严格贯彻落实国家、省、市有关建立土地有形市场的文件精神，保证所有土地交易行为都在统一的土地市场中规范运行，促进公开、公平、公正、高效的土地有形市场的早日形成。
4、规范土地收购储备资本金的运营
在土地收购储备的资金运营上，政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构，对土地使用权出让后国土收益的及时回收，更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。例如针对甲市来说，由于财政收入情况一般，甲市财政部门则更应积极配合好当地土地收购储备机构，充分利用国家及省对土地收购储备机构可向金融系统进行融资的政策依据，主动地与当地信贷部门联系给予资金上的扶持，并在资金的信贷上提供积极的担保帮助。
5、完善资金管理，防范融资风险。
资金是土地储备运营的生命线，而土地储备资金主要是来源于银行贷款。如何科学的管理好巨额的储备资金，降低成本，保障运转，同时规避风险是值得重视的问题。这就要求：土地抵押，实质担保，对每一笔借款资金都落到到具体地块抵押；专款专用，所有借款资金都用于土地收储，不平调转移；降低成本优先返还，注重提高资金利用效率，银行贷款力求即借即用，按进度拨付拆迁补偿款，努力把成本降到最低，防范风险。
三、结语
总之，在土地储备工作的重要性日趋显化的今天，我们必须充分认识并准确掌握其所产生的功效，完善土地储备实践中存在的问题，才能使管理手段在土地储备工作中真正发挥出其应有的作用，以使的土地储备为我国经济社会的发展做出更大的贡献。
参考文献
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论文作者:郭富江
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第11期
论文发表时间:2018/9/18
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