关键词：房屋拆迁；征收补偿
城市拆迁合理补偿要依据的公平市场价格，既包括财产的现有价值，也包括财产未来赢利的折扣价值。 我国主要按征收土地之前的市场价格计算，如果被征土地因变为公共用地造成地价上涨，原则上不考虑上涨部分的补偿。我国实行“公平补偿”原则，在占用被征收财产前，事先支付补偿，公平补偿被征收人的损失。
一、拆迁补偿的原则和方法
（一）首先实行“公正补偿” 在征收时的补偿协议价格计算标准，以官方公布征收决定时的被征土地交易价格为准。根据宪法，我国其次实行“正当补偿”，其补偿范围主要包括：产权损失、财产损失、失业损失和其他损失等。此外，我国还专门规定了要“按正常市场交易价计价”的原则。
（二）货币补偿的金额 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。这在我国是一个进步，它打破了以往以房屋重置价作为补偿标准的旧模式，在综合考虑房屋位置、用途、建筑面积等诸多影响房价的因素之后按市场评估价来确定补偿价格，这相对来说是比较客观公正的，在一定程度上保障了被拆迁免受或少受欺诈。
（三）补偿的法律程序 对于整个房屋拆迁过程，被拆迁人最关心的实际问题是自己能够获得多少补偿，如果补偿能够让被拆迁人满意，就不会存在拆迁难和强制拆迁引发的诸多问题。根据新《条例》第23条的规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换……被拆迁人可以选择拆迁补偿方式”。
（四）当前拆迁补偿的难点 新《条例》第4条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”该条的规定，实际涉及两个问题：一是是否给予补偿； 二是给予何人补偿。对于是否补偿的问题，答案显然是肯定的。关于补偿与安置的对象，是补偿的难点。
二、当前城市房屋拆迁征收补偿应注意事项
新征收补偿《条例》第30条规定：“拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆”我国《担保法》对于怎样在拆迁过程中保护抵押权人利益未作规定，仅能参照抵押权的实现理论；建设部《城市房地产抵押管理办法》第38条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”依据相关法规和有关担保的理论，抵押房屋拆迁补偿目前一般作如下处理：补偿形式可以实行产权调换，也可以作价补偿。对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，可以由拆迁人提出补偿安置方案，报拆迁主管部门批准，并对设有抵押权的房屋做好勘察记录，办理证据保全后，实施拆迁；设有抵押权的房屋实行产权调换时，抵押人应当以偿还的房屋作为抵押标的物，并与抵押权人重新签订抵押协议。为了维护抵押权人的合法权益，产权调换后原抵押关系应当继续维持，抵押人不能以此为借口擅自解除原抵押关系。在拆迁的期限内，抵押人如选择产权调换的补偿形式，应当与抵押人就调换后的房屋作为抵押标的物达成原则上的一致，拆迁人对此给予补偿。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。如抵押人选择作价补偿形式的，应当先由抵押人偿还抵押权人的借款，然后再领取补偿金。
由于拆迁，被拆迁人可以解除原抵押关系，但不能因此侵犯抵押权人的合法权益。如果被拆迁人无力先还清债务，拆迁人有权暂不支付补偿金等，抵押人、抵押权人、拆迁人三方共同协商一致后，再向抵押人支付，以保证债权的实现。而拆迁房屋上的其他权利人的补偿，可以参照租赁房屋拆迁和抵押房屋拆迁补偿的做法，对被拆迁所有权人和非所有权人作出补偿。
首先，应确立“充分补偿”原则，借鉴相关国家和地区的做法，将补偿的项目详细做出规定，以便对政府的补偿起到监督和限制的作用，同时使被拆迁人对补偿的原则和项目有了充分了解，更有利于保护自身的权利。
其次，应当从立法上明确对房屋使用人的保护，新《条例》第4条规定拆迁人仅对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置是不全面的，应当规定，拆迁人对因房屋拆迁而受到损失的其他与该房屋有直接关系的权利人进行适当补偿，或者将“被拆迁人”界定 为“所有人和其他与该房屋有直接关系的权利人”，在保护房屋所有人利益的同时同样使利害关系人的利益得到全面保护，以体现立法的公平、公正。
三、结论
城市房屋拆迁目的是为了节约用地，把旧城房屋拆掉改造成高层楼房，使城市面貌焕然一新。近年来，为适应国家经济建设快速发展的需要，各地加大了房屋拆迁管理工作的力度，为尽快将我国各地建成美丽、和诣、优雅新城市而奋斗。
论文作者: 赵丹
论文发表刊物:《城镇建设》2020年第4期
论文发表时间:2020/4/13
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