房地产债券存在的问题与完善对策，本文主要内容关键词为：债券论文,对策论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产债券是企业债券的一种，它是各类房地产经营企业在城市房地产经营过程中，为筹集长期资金（一般要用于房地产的开发和经营活动），而以债券的形式向社会发行的一种债权凭证。房地产债券的发行者一般为房地产股份有限公司，也可以是其它性质的公司，发行的债券一般为长期债券。
房地产债券在我国的发展尚处于初级阶段，种类不太复杂。但从理论上讲，房地产债券种类还是比较多的，名称也各异。从时间角度看，包括短期房地产债券（即本金偿还期限在1年以下的房地产债券）、 中期房地产债券（即本金偿还期限在1年以上，10 年以下的房地产债券）、长期房地产债券（即本金偿还期限在10年以上的房地产债券）。按利息支付方式分类，房地产债券包括一般付息房地产债券（债券利息按券的面额计算，利息到期一次支付）、附息票房地产债券（即房地产债券上附有各期领取利息凭证，在利息到期时，将息票剪下来，凭此领取本期的利息）、贴现房地产债券（即以面额为基础，将债券利息用贴现的方式先行扣除，采用低于面额的价格发行，到期按面额偿还的房地产债券）。此外，按发行的目的、有无担保等还可以将房地产债券划分出其它类型来。
一、规模小，管理层次低：房地产债券存在的主要问题
利用债券来筹集房地产开发和经营资金，是加快房地产业发展的有效途径。不过房地产公司发行债券应严格遵守有关规定，并保证还本付息，因为债券所体现的实际上仍是借贷关系。这样，房地产债券的发行与管理也是一项较重要的房地产金融业务。
由于整个证券业在我国的发展历史就不长，是始于本世纪80年代的事，因此它的发展是很初级、很不规范的。其中债券的主要品种是国库券、地方政府发行的各种建设债券以及金融债券，房地产债券所占比重很小，而且存在的问题不少。
首先，房地产债券的发行规模很小。目前，我国房地产债券的发行规模很小。公募债券的发行在管理上相对严格，一般难获准许。私募债券虽然发行手续简便，费用低廉，但也必须经过当地人民银行审查批准，否则即视为“非法推销债券”。在这种背景下，再加上我国房地产的发展历史也很短，仅仅是这几年的事情，因此房地产债券基本上还处于初步发展阶段，每个省份不过有几家多说十几家房地产公司获准发行房地产债券，数量自然很有限。
其次，私募发行多，公募发行少，转让困难。在已发行的房地产债券中，采用公募发行的很少。这样，债券发行的对象主要限定在与该房地产公司有密切业务往来的工商企业、房地产公司内部的职员、雇员和原有股东，还有一部分被有关管理部门的工作人员利用职权关系购走，很少面向全社会公众。鉴于此，在发行过程中往往销售困难，而且今后也很难在证券市场上转让。
再次，房地产债券评级工作未广泛开展起来。债券的信用等级是指由某些权威机构通过对债券发行者的财务状况及经营状况全面调查后对其所发行的债券按一定标准所评定出的级别，它可以作为投资者衡量债券投资风险的重要指标和债券管理机构对债券进行管理的依据。不仅如此，债券评级部门根据申请人的财务、经营状况定期调整其债券的级别，这对企业积极改进经营管理，提高资信程度也有促进作用。近年来，国内一些机构虽然也开始对企业及债券进行评级，但是做得还不够。房地产债券在发行中这项工作就做得更不好，绝大多数房地产债券没有一个等级认定，投资者在购买时缺少可以参考的指标，难以判断其企业的经营状况和债券的风险程度。这是房地产债券管理工作有待完善的另一个方面。
最后，房地产债券发行的程序很不规范。房地产债券的发行必须按照政府有关法律和规则进行，但是从目前的实践情况来看，程序较混乱。一些私募发行的房地产债券，是企业领导内部决定搞起来的，并没有经过当地人民银行的审批。经过审批的，审批也不够严格，致使有的本无资格发行债券的企业获得了债券发行权。不论是私募发行还是公募发行，都出现了票面印有还本日期，但并无实际偿还计划或方案的情况。还有的发行募集公告过于简单，甚至在财务状况上带有欺骗色彩。
二、扩大房地产债券规模，加强房地产债券管理：四点相关建议
针对房地产债券存在的问题，在扩大债券的发行规模的同时，还必须加强对房地产债券的管理，使之规范化。
扩大房地产债券的发行规模，促进房地产企业的发展。对房地产企业来说，通过发行债券筹集生产经营资金，有利于促进房地产企业转变经营机制。发行债券后，债券持有人成为房地产企业的债权人，有权定期获得利息收入，债券到期后还有权要求房地产企业返还本金。房地产企业作为债务人在还本付息的压力下，将加强自我约束，注意改善管理，对投资时机决策和投资方向选择更加慎重，这样，房地产企业的经营管理水平将逐渐提高，竞争能力将不断增强，经济效益就会越来越好。而目前城市居民的储蓄存款不断上升，总金额已达4-5万亿元，这些储蓄存款急需寻找新的投资途径，向城乡居民发行房地产债券正适应了这种需要。应扩大房地产债券的发行规模，只要房地产企业有符合规定的注册资本，有足够的自有流动资金，有健全的财务管理制度和符合要求的经济、技术管理人才，过去几年的经济效益良好，就可以考虑允许其发行债券。
调整房地产债券的发行方式，扩大公募发行。今后发行房地产债券时，应尽可能采用公募发行方式，让房地产公司通过发行市场的中介机构即证券公司办理房地产债券的发行手续和销售事务。这样，就可以在一个更大范围内出售债券，有利于资金的筹集、融通。证券公司承销房地产债券可采用三种方式：首先是代销方式，由房地产公司委托证券公司代为向社会各界销售，如果到期销售不完，未售出部分仍退还给房地产公司，证券公司不承担任何风险；其次是余额包销方式，即证券公司按照已定的发行额和发行条件在约定期限内面向社会各界推销，到期未销出部分由证券公司认购，证券公司要按照约定时间向房地产公司支付全部债券款项；再次是全额包销方式，即证券公司一次全额买下房地产公司的债券，然后在证券市场上销售，证券公司赚取买卖差价，承担全部发行风险。当然，公募发行时，房地产公司应向社会各界公布企业财务经营状况和还本付息能力等信息。
加强房地产债券的信用评级工作，搞好等级管理。鉴于国内房地产债券评级工作才刚刚开始，水平较低，经验也不足，目前，应尽快发展、规范国内的债券评信机构，借鉴美国摩迪投资服务公司、标准普尔公司、英国艾克斯特尔统计服务公司、日本债券研究所、日本评级研究所的评判标准和评判程序，搞出一套适合中国国情和企业特点的评判标准和程序。房地产公司发行债券时，应要求其必须评级。这样，投资者可根据其债券的等级，决定是否购买，购买多少，何时抛出等。当然，处于BB级以下的房地产企业，最好不允许其发行债券，也就是说应只允许AAA、AA、A、BBB四个级别的房地产企业发行债券。
加强程序管理，规范房地产债券的发行过程。笔者认为，房地产债券的发行过程应加以规范，严格按以下程序办理：首先，制订发行方案。发行方案的主要内容包括房地产债券的发行金额、募集资金用途、利率、还本期限、发行范围与方式、房地产公司现有资产、收益分配状况、筹资项目的可行性研究或经济效益预测、还本资金来源等。其次，召开董事会，形成决议。决议要对房地产债券发行总额、票面金额、利率、发行价格与日期、偿还期限与方式等做出决定。再次，报请主管部门审批。第四，签订承销协议。如果是公募发行，房地产公司必须与证券公司等承销者之间签订协议，协议主要规定承销方式、承销者承担的责任与义务、承销者的报酬、缴款日期等。第五，制作认购申请书，债券和债权者名簿。认购申请书的制作应规范，上含认购金额、认购者住所、签名、盖章等内容。债券的制作一般由证券公司等代办，债券的内容是法定的，上载规定内容。发行记名债券时，房地产公司应制作债权者名簿。如果债权人变更，名簿上亦相应修改。第六，发行募集公告。如果公募发行，房地产公司或承销者应以公告形式公布有关内容，具体包括公司经营管理简况、公司财务状况、发行计划、发行目的、发行条件、债券总额、还本付息方式、募集期限等。第七，在此期间，认购者要填写认购申请书，然后在交割日缴纳价款，领取债券。第八，汇报。发行完毕，房地产公司董事会应在一定时间内向政府主管部门书面汇报发行情况。