进一步完善我国房地产融资的对策探讨，本文主要内容关键词为：融资论文,对策论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产融资，是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。它对房地产经济的发展和居民住房水平的提高有着重要影响。尽管目前我国房地产融资已初具规模，但有许多方面需要完善。
一、房地产融资现状及问题
改革开放以前，我国房屋主要由各部门、各单位自建自用，其中职工住宅建成后租给职工居住，建设资金主要由国家财政拨款，还有少量的企业自筹。在此房屋建设资金的供应体制下，银行仅限于国家用于房屋建设资金的监管拨付和少量房租的收缴，而不提供贷款。
改革开放后，银行开始逐步介入住宅建设贷款，尤其是房地产开发公司出现后，银行信贷资金开始大量注入房地产。银行信贷资金逐步成为房地产投资资金的重要来源。
中国人民建设银行是我国最早从事房地产融资的银行。80年代初，建行就开始办理房地产信贷业务。当时，房地产信贷业务只有一种形式，即建行向一些房改城市和部分大中城市的住房建设部门与开发企业发放的商品房开发贷款，其资金来源于原建筑企业流动资金贷款的切块。到1984年底，累计发放商品房贷款17.63亿元。1985年以后，我国住房商品化进程加快，各地房地产综合开发公司纷纷成立，房改也开始起步。在这种形势下，房地产融资有了较大的发展。一是房地产信贷业务种类不断增多。目前，房地产信贷资金来源已扩大到开发企业存款和各种住宅储蓄；贷款种类包括开发企业流动资金贷款、单位购建房贷款及个人购建房贷款（包括住房抵押贷款）等，分别占50%、30%和20%。二是金融系统普遍开展了房地产融资业务，此外，还出现了专门的房地产融资机构，如1987年12月和1988年5月，烟台、蚌埠先后设立住房储蓄银行；1987年，根据中国人民银行的授权，建设银行成为主要承办房地产融资业务的专业银行；80年代末和90年代初，在一些大中城市还出现了住房合作社、建房会社、住房基金会、房地产开发财团等民间房地产融资机构。例如湖北的“房地产开发财团”、上海的“新欣住宅合作社”等。三是房地产信贷业务量成倍增长。到1995年底，建行房地产信贷部的存款余额达1200多亿元，是1991年的6倍多，贷款余额达900多亿元，是1991年的9倍多；工商银行房地产信贷部了有了存款余额500多亿元，贷款余额420多亿元。如果加上其他专业银行和非银行金融机构的开发企业贷款和住房消费信贷，1995年底房地产总贷款余额估计在1500亿元左右。
房地产融资的迅速发展，支持了房地产开发企业的生产，也支持了我国的房改和住宅建设，成绩不小，但是问题也不少。
第一，房地产融资失控是前几年出现房地产开发热的一个重要原因。从1992年开始，专业银行和金融机构纷纷涉足房地产领域，开办房地产信贷业务或进行直接投资。前几年房地产开发投资猛增，就是银行大量向房地产开发企业贷款和直接投资开办房地产开发公司的结果。而资金来源多是通过乱拆借挪用其他行业的资金，甚至包括农副产品的收购资金和大量企业流动资金，严重影响社会经济秩序的稳定。
第二，房地产信贷资金缺少稳定的资金来源。目前，我国房地产信贷资金的主要来源是开发企业存款、住宅储蓄和在房改中游离出来的政策性住房资金。在宏观经济紧缩的情况下，开发企业资金普遍不足，其存款相对下降。而住宅储蓄利率低，又缺乏政策支持，发展缓慢。如建行从1986年开始办理的此项业务，但至1994年，每年存款余额一直维持在10亿元左右。房改资金主要是职工住房公积金和出售公房收入。然而我国建立公积金制度的大多数城市起步于近几年，筹资有限。上海是我国建立公积金制度最早的城市，到1995年底，公积金总额达62亿元，而过亿的城市包括上海才只有16个，很多城市归集率不高。公房出售在我国大多数地方只是刚刚起步，加上各单位低价出售和归集不力，数量十分有限。在这种情况下，迅速增长的居民储蓄难以向住宅储蓄转化，造成正常的房地产信贷资金增长缓慢。
第三，房地产信贷资金投向不合理。主要是开发企业流动资金贷款及单位建房贷款，这都属于住宅生产性贷款，而居民购建房的消费性贷款较少。以建行为例，房地产开发企业流动资金贷款规模远远超过了住宅储蓄贷款。如建行房地产信贷部，到1995年底，累计发放房地产开发企业流动资金贷款1000亿元左右，而住宅储蓄贷款累计只有200亿元，其中住房抵押贷款约占一半。这样的房地产贷款投向，使“商品房”的开发规模迅速扩大，而居民购买能力得不到银行支持，造成生产、销售脱节，这是目前“商品房”大量积压的原因之一。重生产性贷款，忽视消费性贷款，使房地产信贷资金难以正常运行。造成这种投向不合理的原因是开发贷款利率高，回收快，而消费贷款利率低，回收时间长，银行缺少动力。
第四，住房抵押贷款发展十分缓慢。住房抵押贷款是购（建）房自住户，以所购（建）房屋为抵押，向银行申请住房贷款的融资方式。在我国也称“按揭”。世界各国的经验和国内初步试点证明，住房抵押贷款是解决居民购建自住房问题的一种有效方式。
但是，我国住房抵押贷款业务，从1987年开始试办到1995年底，贷款余额才有100多亿元，其中1994年以前每年贷款不过5个亿左右。1995年全国住房抵押贷款业务，在国家“安居工程”推动下，各地住房抵押贷款制度纷纷出台，贷款数额才有了一定增加。为什么会出现人们普遍肯定住房抵押款的融资作用而业务难以开展呢？除了银行本身不愿麻烦为居民提供小宗住房贷款业务和担心利润受损等原因外，主要原因是住房租售比价不合理，租金畸低，而售价畸高，制约了个人购房和银行住房抵押贷款业务的开展。
二、完善我国房地产融资的对策
针对我国房地产融资存在的实际问题，我们认为，要完善我国的房地产融资，应主要采取以下四个方面的对策：
1、国家要加强对房地产信贷资金规模的调控。
房地产融资的失控，即房地产贷款失控，会直接刺激房地产价格的上涨，导致泡沫经济的出现。在我国，由于体制外资金的大量涌入，房地产贷款失控已有发生。银行向房地产开发商提供的资金过多过滥，全国性“商品房”的大量闲置，就是最好的说明。银行支持房地产开发投资，无可非议，也是必需的。尤其是我国目前银行面向普通居民个人服务的抵押贷款业务不多的情况下，大力开展个人建房抵押贷款业务，以增加居民个人的住房购买能力，已成为房地产融资的重要内容。成立专门的住宅金融机构（住宅储蓄银行）来体现政府解决居民住房问题的可能性也正在增大。但这并不意味着银行可以炒地炒房，国家必须加强房地产贷款的调控。中央银行应尽快确定一个适度的房地产信贷规模，调控商业银行等各类金融机构的房地产贷款。尤其是对土地开发及高档房地产项目的贷款要有一个明确的限额，使限制高档房地产贷款成为一种制度，避免一放就大上、一控就停止的状况。其实，国外商业银行和非银行金融机构的房地产贷款都受金融立法的限制，限制的重点在于土地及相关贷款，往往规定其贷款额度，而对住房贷款限制不多，但限制住房金融机构从事商业银行的业务。
2、广开融资渠道，培育有效的长期性住房融资机制。
我国自80年代以来，居民个人收入持续上升。居民除增加消费外，大量收入集中于储蓄。1995年，全国当年新增储蓄存款8130亿元，城乡储蓄存款余额突破了30000亿元。然而，国民收入格局的变化，并没有相应地扩大居民对住宅的投资，其主要原因是缺乏“储蓄转化为投资”的新渠道和机制。因此，解决融资渠道和培育融资机制是发展房地产融资的重要内容。目前的对策，只能是建立新的融资机制，把以财政拨款和企业自筹为主的融资机制，转变为以居民住房储蓄为主的融资机制，这就需要加快住房公积金制度的推广、大力开展住房储蓄及发展房地产直接融资业务。
住房公积金是一种强制性住房储蓄。目前全国35个大中城市，202个地级以上城市已有70%建立了公积金制度。到1995年底，累计归集公积金300多亿元。开展较早的、经济比较发达的地区，归集率达到了90%以上。但有的地方，由于企业普遍效益不好，归集困难，归集率不高。因此，目前的任务是：提高对公积金的认识，提高公积金的归集率。
但是，仅靠这种强制性储蓄是不可能积累到足以买房的资金，甚至存足可以取得住房贷款的首付资金也是十分困难的。银行要获得充足资金，还需要大力开展住房储蓄。实际上，在80年代初，建设银行就开展住房储蓄业务，然而，这一业务一直难以迅速发展，每年储蓄不过25亿元左右，到1995年累计不过200亿元。其原因是缺少象德国“储贷合同”那样有效的机制，也缺少象泰国特种储蓄那样特殊政策支持。我们认为，我国不解决住宅储蓄这个问题，就难以形成有效的融资机制。为体现政府对住房建设的支持，我国应在加快住房储蓄银行建设的同时，给予住房储蓄银行吸收住房储蓄的优惠政策。具体政策可以是利率优惠（比普通利率高），也可以是建立住房储蓄的各种奖励制度。
当然，依靠储蓄只是住房融资的一方面，还应发展房地产直接融贷，扩大房地产企业的上市规模。后者将为住房建设提供长期稳定的资金来源，并促进我国股票市场的发展。
3、为不同收入水平的居民设计和提供不同的住房抵押贷款品种，
以调整贷款投向。
房地产融资，尤其是住房融资，具有很强的政策性。这种政策性，不仅体现在资金筹集和融通上，更主要体现在资金的运用——住房贷款上，不同品种的住房贷款充分体现政府的住房政策。根据国际经验，设计不同品种的住房贷款的依据，主要是居民收入水平的高低，也就是为不同收入水平的居民提供不同的住房贷款。
我国目前住房抵押贷款业务发展不快，除了缺少资金和房价过高等因素外，住房抵押贷款品种单一也是重要原因。在1994年以前，建设银行就已经开展了住房抵押贷款业务，但主要是一些政策性的住房贷款，贷款期限长，贷款利率低，影响银行资金的周转，银行缺乏积极性，难以全面推广。1994年开始，从广东等房地产发展较快的地区开始兴起商品房“按揭”，之后各地纷纷效仿。这尽管有宏观经济不景气，带有商品房促销的因素，但作为一种新的住房抵押贷款品种，表明有一定的市场。不仅专业银行开展了这种业务，就是一些新成立的商业银行也或明或暗地开展了这项业务。这种住房抵押贷款满足的是具有一定购买力而又资金不足的住房消费者。这种贷款品种，往往采取“抵押加保”的办法，具有相当安全性。不过，这种住房抵押贷款的发展目前并不理想，在各地都已出现，规模却不大，主要是居民承受能力不足。我们认为，这种住房抵押贷款形式应保留，并允许所有商业银行开展，以解决高收入层次居民购房需要。
除了商品房“按揭”外，1995年在国家推出安居工程后，安居工程住房抵押贷款业务在全国迅速推开。这种贷款，是提供具有购买安居工程住房资格的居民，即中低收入水平的住房困难户，具有明显的政策性。目前这种贷款能顺利推开的一个重要原因，即安居工程的房价低，为这种抵押贷款提供了经济基础。随着国家安居工程的进一步实施，这种住房抵押贷款会得到更大规模地开展。同时，由于这种贷款品种的适用对象是中低收入的居民，应该将其推广到国家提倡和支持发展的经济适用住宅上，即使安居工程结束了，这种针对中低收入家庭的住房抵押贷款品种也应保留下来。
住房贷款仅有上述两种形式，是很难满足社会需要的。根据国外的经验，我国还应发展“储贷”结合的低存低贷品种和低息、无息的解困解危住房贷款。前者是以住房贷款吸纳住房储蓄，即居民要想取得银行住房低利率贷款，首先必须在银行存足获得贷款所需要的资金，这种储蓄也是低利率，并要存足一定的时间。这种储蓄结合的形式，既是一种筹资渠道，又是一种贷款品种。解困解危住房，主要是解决低收入者、亏损企业职工、残疾人等的住房问题。目前我国主要通过政府拨款和向企业筹资来兴建这类住房，往往短缺资金，今后，在住房储蓄银行建立后，应开展向建设这类住房的企业和单位提供低息和无息贷款，支持政府解困解危住房的建设。
4、积极发展住宅合作社。
住宅合作社是城市居民在国家扶持下以互助合作的方式解决自己住房的自发性组织。它不以盈利为目的，其资金来源以自筹为主，以国家低息贷款为辅。这种建房方式在世界上广泛流行，经久不衰。尤其是二战后住宅合作社在帮助世界上一些城市缓和住房紧张和减轻国家的压力方面起了积极的作用。如挪威，在二战后，合作社建设的住宅占全国新建住宅的25%以上，首都奥斯陆的合作住宅约占50%。土耳其在1987年，合作住宅占住宅市场的62%。
从我国目前来看，加快合作住宅的建设，主要有以下作用：第一，降低住房造价。合作住宅的集资、设计、建造、养护、维修、管理，都由合作社承担。个人的购房能力直接制约住宅建房的造价，比单位购房更有制约价格。而且合作社不以盈利为目的，减少了房地产公司这个中介，也就降低了造价。同时，国家在税收、土地租金及基础设施费用上予以不同程度的减免，大大降低住房价格。第二，减轻政府在建房方面的压力。合作建房，不需要政府拿一分钱，使政府摆脱了原来建房越多，负担越重，而没有住房的人还是那么多的怪圈。第三，缓解居民住房困难。拥有一套住房是多少中国人的梦想，但等待单位分房遥遥无期，自己去买房，令人咋舌的房价，却让众多老百姓黯然。住宅合作社则可以使广大居民联合起来自己建房，解决住房问题。
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