摘要：随着不动产统一登记暂行条例的实施，建立产权地籍数据库的需求越来越迫切。文章就不动产统一登记调查系统权籍测量技术进行研究分析，以供参考和借鉴。
关键词：不动产；统一登记；权籍测量；研究
引言
房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的调查目前都有相应的技术规范和技术要求，但对于不动产统一登记工作而言，由于国务院明确的要求，是一项新的工作，急需在房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记统一调查技术及技术规范的基础上，基于常规测绘技术、卫星定位技术，按照不动产统一登记要求，需要研究不动产统一登记的大比例尺实地调查技术与技术规范。
1 不动产权籍测量的概念
不动产单元是由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成，包括无房屋等建筑物、构造物以及森林、林木定着物的土地、海域，以土地、海域权属界线封闭的范围，以及有房屋等建筑物、海域，以该房屋等建筑物、构造物以及定着物与土地、海域权属界线封闭的范围。不动产权籍的调查是以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物等不动产单元的状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋信息、森林和林木信息等。这些信息包括权利人、类型、性质、用途、年份、数量、界址和面积等，其中界址和面积信息的获取称为不动产权籍测量。
2 不动产统一登记调查系统权籍测量技术研究
2.1调查内容
第一，宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等土地状况。针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容；第二，宗海信息。查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、用海类型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳情况、使用期限、共有情况、构筑物基本信息等内容；第三，房屋信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建筑物名称、建筑物数量或者面积、土地使用份额等。
2.2技术路线
以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用己有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。
2.3调查的基本方法
首先，不动产单元的设定与编码。应按照不动产单元设定与代码编制规则，设定不动产单元，编制不动产单元代码；
其次，不动产权属调查。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆采用室内外核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确，详细如下：第一，对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用室内外核实的调查方法；第二，对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用实地核实、调查的方法；第三，对无权属来源资料的不动产权属，主要采用实地调查的方法；
最后，不动产测量。统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，依据不动产类型、位置的不同和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确，详细如下：第一，对城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，宜采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积；第二，对于分散、独立的建设用地，可采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，也可采用图解法测量界址点坐标，此时宜实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积；第三，对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地的面积，如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要素法计算房屋面积。
2.4调查程序
2.4.1准备工作
根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查机构应做好收集、整理和分析所调查的不动产登记、抵押、查封、地役权、权属来源、交易、控制点坐标、界址点坐标等相关资料，包括图件、表格、数据和文件等，制定调查方案，发放指界通知书，计算测量放样数据等工作。不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，调查机构应携带不动产权籍调查资料协助查询单，到国土、房产、林业、农业、海洋、水务、规划等行政主管部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章。
2.4.2不动产测量
第一，控制测量。对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照《地籍调查规程》执行。对海域及其房屋等定着物，控制测量技术、方法和精度指标按照《海籍调查规范》执行。在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和投影方法，并适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系，最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准；第二，界址测量。应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件选择界址测量的精度，对同一权籍要素，如果技术标准之间的精度要求不一致，则以精度要求高的规定为准；依不同的界址点精度要求选择不同的界址点测量方法，其中应用最广的常规测量手段包括GPS-RTK测量与全站仪解析测量，对于这种方式对权籍信息的获取，具体的测量方法和程序按照各行业现行技术标准执行，比如《全球定位系统（GPS）测量规范》、《地籍调查规程》和《城市测量规范》等。
但在测量环境密集、通视性不良、卫星信号受遮挡的情况下，常规测量手段存在较大的局限性。近年来，随着惯性技术和惯性传感器的发展，将惯性定位技术应用于地籍测量作为新的测量技术被提出，在惯性导航技术应用于土地调查方面，进行了两方面的研究和开发工作：一是进行了光纤陀螺仪与全站仪的结合，解决了通视困难地区只有一个已知控制点全站仪无法定向的问题，并且取得了初步成果；二是初步研制出基于光纤陀螺的地籍测量GPS/SINS组合定位软硬件系统，在作业过程中将GPS技术与惯性测量技术有效结合，充分发挥两种技术的各自优势，即在空旷地区通过GPS技术建立测量控制点，利用惯性测量系统定被遮挡或隐蔽地区的界址点的正确坐标，在GPS不能定位的短时间内可以利用惯性测量系统进行地籍调查。
结束语
综上所述，本文重点给出了不动产统一登记调查系统权籍测量技术规程，明确了不动产统一登记调查系统权籍测量的调查内容、技术路线、调查的基本方法和调查程序等，为不动产权籍调查的顺利进行提供重要保障。
参考文献
[1]暴旭凯.不动产实地调查系统测量基准技术研究与实现[D].东南大学,2016.
[2]张剑波.宗地统一代码在县域不动产统一登记中的应用[D].广西师范学院,2015.
论文作者:李萌萌,周兰兰,胡海玲
论文发表刊物:《基层建设》2017年第23期
论文发表时间:2017/11/9
标签：不动产论文; 测量论文; 界址论文; 权属论文; 房屋论文; 技术论文; 不动论文; 《基层建设》2017年第23期论文;