摘要：近些年，国内经济的高速发展，使得各种项目工程数量不断增加，在这些项目工程的建设过程中，涉及很多不动产的测量问题，需要把相关测量技术导入其中，保证不动产的测量可以顺利展开，防止对相关的利益群体带来危害。而且，近些年测量技术也有了很大发展，在社会生活中的应用范围也不断扩大，本文主要对测量技术在不动产测量中的具体应用进行详细研究，以便为不动产测量提供借鉴。
关键词：测量技术 不动产测量 具体应用
不动产测量是对当前土地进行管理和房地产进行测量的关键内容，它可以把测量结果提供至现代化土地管理和房地产的开发与利用项目中。但是从实际情况来看，国内不动产测量还存在很多弊端，对整个测量工作的准确性有很大影响，不能把测量的结果在测量房产、测绘地籍等方面进行应用。经过大量实践发现，把一些现代化测量技术，比如 GPS 以及数字测图技术等新型科技融入到不动产的测量中，可以取得十分明显的结果。所以需要加强对不动产测量中测量技术应用的研究，以便提高其应用水平。
1 不动产测量概述
不动产测量，主要是把现代化房产和地籍等的测量融入其中，是对土地和房地产进行管理的依据之一，其中，以地籍的测量为核心，在实际进行工作时，主要是涉及变更地籍测量、地籍图的测绘以及地籍的控制等测量。这种测量方式特点主要有以下几个方面:第一这是一种具有政府性质的测量工作，和政府相关部门密切相关。 第二可以提供精确、可靠的测量信息给政府的土地管理部门。第三主要以地籍的调查为核心和基础进行测量。第四，对地籍进行测量的技术比较多，所以实际进行测量时，还要对界址点、宗地以及地籍图等进行详细的考虑。此外，在对房产进行测量时，重视调查测量房屋和相关的建筑，然后以此为基础绘图，最后对房地产位置、权属、数量以及使用状况等信息进行明确，这些是房地产明确产权、产籍的管理以及开发和利用的关键依据，也是目前我国城镇化发展的参考依据。在实际进行测绘时，涉及内容主要是房屋和附属的建筑设施、等级控制点、地形以及其它房屋的围护物等，只有确保测量信息的准确，才能够使其在更多的领域中进行应用。
2 不动产测量常见的问题
虽然近些年不动产的测量逐渐被社会和政府重视，但是在实际对不动产进行测量时，还存在很多弊端，这些弊端对不动产测量的有效性有重要的影响，具体问题如下:
2.1层高、净高的划分比较模糊。实际上，在很多不动产测量的标准中，对层高概念都有具体的界定，层高主要是指地面和楼面之间垂直的距离，楼面和屋顶之间的距离，上下两层楼面之间的距离等，这些不同的层高在实际进行测量时会有存在一定的误差，但是一般的标准规范并没有对这些误差的范围具体进行界定。对于净高，主要是上层楼板的下表面和地面之间的距离。一般来说，在对不动产进行测量时，经常使这两个不同的概念混淆，甚至完全可以使用净高标准，对全部测量和计算活动进行完成。在这里需要注意，如果对不动产进行测量时，存在层高的测量问题，就要以层高的相关标准计算，在没有层高存在的情况下，可以根据净高测量。
2.2在不动产测量工作中，就算是同一栋楼同一楼层测得的数据有可能不相等，一般情况下，由于房屋的构造不合理或者是常年的使用过程中发生过了形变，同一栋楼的前后左右的高度通常是不相等的。所以为了保证测量数据的准确性，我们通常要求测量工作者经过多次测量求平均值，并且根据这些数据推算出建筑物的实际面积。一般来说，对不动产进行测量时，可能会有很多误差现象存在，比如因为房屋的建造问题使左右侧墙体、前后墙体存在不相等的问题，在实际进行测量时就很难确保测量的结果准确。对这种现象来说，需要从数据的测量方面出发，处理所得数据，然后和实际测量的结果相结合，完成面积的推算和绘图工作。
2.3面积的分摊问题也比较突出。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆以住宅楼为例，如果在进行分摊时需要对总面积进行计算，就要以建筑的总面积和房屋的总面积为基础开展推测，进而推测出总面积。如果计算使用的分摊系数比较合理，就需要将其作为依据，对各家各户分摊的面积展开具体化计算。这里需要注意很多建筑都涉及较多的功能，所以在进行分摊时需要对二级或者多级化分摊问题进行考虑，要求按照具体收益状况进行分摊。所以，在对不动产进行测量时，面积的分摊问题比较突出，如果没有做好面积分摊的有效测量，就很难确保整个测量的结果准确，对不动产测量有很大影响。
3 不动产测量领域内测量技术的具体应用
3.1不动产测量领域内数字测图技术的应用。根据不动产测量中遇到的问题和不足，在实际进行操作时，可以考虑引入现代科技，比如数字化测图技术。数字化测图在目前房产测量工作中应用比较广泛，是重要的技术条件之一，对地籍的测量也有明显作用。其优势除了成图的质量较高之外，在实际进测量时，耗费的人力、物力资源也比较小，这样就可以较快完成资料信息的收集，以此为基础，借助计算机对收集的信息数据进行有效处理，然后按照处理的结果进行图像的编辑，最后绘制出的数字化测图，就可以在不动产测量和分析中进行使用。这里需要注意在对房产图进行具体的绘制时，需要引入数控绘图仪，这样可以确保实现测量的目标。
3.2不动产测量中坐标解析法的使用。在对不动产进行测量时涉及到很多的内容，比如，房屋的整体面积，用地的类型、实际使用的面积、公摊的面积以及房屋的产权等，实际测量的过程非常复杂。以测量用地的面积为例，需要把重点放在封闭地块的面积中，但是实际进行测量时还会出现纠纷，比如房产的面积、选择商品房的界址等，这就需要在测量中引入估算的方法，尽量确保面积的测量准确。经过实际研究，把坐标解析法引入测量具有较好的效果，但是需要注意这一方法使用时涉及一些操作的流程，要确保规范使用。对不动产测量中边长的丈量，也可以使用坐标解析法，主要把界址点的坐标为依据，进行边长的丈量计算。根据面积误差限差问题，也可以使用估算问题进行控制，以便使测量的精度要求得到满足。
3.3 不动产测量领域内 GPS 技术的使用。GPS 技术是现代化测绘技术的主要标志，在各行各业中都有广泛的应用，把它引入到不动产的测量中，对整个测量工作有重要的意义。目前，很多不动产的测量环节都已经充分使用了 GPS 技术的优势，在对图形进行计算和定义的过程中，也可以直接使用 GPS 技术的 CASS 技术，以此为基础对各层的平面图进行自动化绘制，可以使不动产测量中层高的计算问题得到有效解决。而且，GPS 技术的应用选择 GIS 的信息源时，经常以数字化绘图为重点，对数据进行更新和扩大 CASS 应用的范围都有很大的推动。此外，在对不动产进行测量时，一般也使用了 ＲTK 技术，这一技术测量的数据可靠、安全，精度也比较高，误差也比较小。
结束语：
综上所述，在不动产的测量过程中，测量技术发挥着重要的作用，需要引起相关人员的重视，不断对其进行改进和完善，结实发挥出测量技术的作用，促进不动产测量工作的发展。随着测量技术以及测量工具的不断改进，不动产测量数据的精确性也不断地提高，测量的水平逐渐增加。但在不动产测量的实际操作中，不动产的测量也遇到了不少的难题，在解决这些问题的时候我们需要根据不动产测量的目的采用不同技术手段。尤其是将GPS测绘技术运用于不动产的测量中，提高了测量结果的准确性。
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论文作者:施勇
论文发表刊物:《基层建设》2017年第9期
论文发表时间:2017/7/21
标签：测量论文; 不动产论文; 技术论文; 面积论文; 层高论文; 在对论文; 动产论文; 《基层建设》2017年第9期论文;