有偿VS无偿：产权风险下农地附加价值与农户转包方式选择，本文主要内容关键词为：农地论文,农户论文,产权论文,风险论文,价值论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在中国这样一个人地关系紧张的国家，农地的合理配置不仅关系着农民生计和农村发展还关系着整个国家的粮食安全和经济发展。在实施家庭联产承包制后的相当长一段时间内，行政性再分配一直是大多数村庄调整农地资源配置的主要途径。在这种制度下，土地的初始分配和再分配主要基于公平目标，集体土地基本上按家庭人口或劳动力数平均分配。已有研究在肯定这种平均主义对于保障农民基本生存和发展的重要意义的同时，行政性再分配也一直因交易成本高，没有或难以兼顾效率，助长农户短期行为，以及容易滋生土地寻租和干群矛盾而备受诟病(Johnson，1995；马晓河等，2002；金松青等，2004；Loren Brandt et al.，2004)。在农村劳动力向城市及非农部门大规模转移的背景下，行政再分配的效率问题更加凸显：一些从事非农活动的农户无暇耕种分配的农地，另一些经营能力强希望专注农业生产的农户却没有足够的农地。 农地使用权交易市场的发展逐渐被寄予众望。随着市场化改革的深入，中国政府对待农地使用权交易的态度也由禁止向默认再向鼓励和支持转变。例如，2013年中央1号文件提出：“土地承包关系保持稳定并长久不变”，“引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地流转”，“规范土地流转程序，逐步健全土地流转的公共服务”，“加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设”等。 然而，由于过去政策的“滞后”影响，也由于实现土地交易所需要的配套制度和公共服务等仍不完备，我国农地转包市场仍不完善。其中一个重要表现就是农地转包具有非正式性：大多数农地被转包给亲友(俞海等，2003；Loren Brandt et al.，2004；李庆海等，2011)并多采取无偿转包的方式(叶剑平等，2006)。根据作者对农业部农村固定观察点数据的整理，2004年至2011年我国农地转出户中收取租金的比例由35%增加到57%。虽然有偿转包不断发展，但非正式的无偿转包仍普遍存在。似乎在搜寻承租人，实施租赁合同，特别是维护产权安全等方面存在的高昂交易成本阻碍了农民对租金的追求。 那么，为什么在转出农地时一些农户选择收取租金而另外一些农户则不然？除了产权等市场配套制度的改善外，还有哪些因素促进了近年来有偿转包的发展？在这篇文章中，我们将使用农业部农村固定观察点的大样本数据分析农地转出户的租金收取行为来回答这个问题。 本文余下部分的结构如下：第二部分梳理和分析转包地的产权安全问题，建立一个两期决策理论模型分析产权风险下农户农地转出方式的选择，并且给出检验理论假说的实证模型。第三部分介绍数据来源，并描述近年来农地转包的发展状况。第四部分归纳实证分析结果，讨论影响农户收取租金行为的因素。第五部分是结论和政策含义。 二、分析框架与实证模型 (一)分析框架 1.农地租赁市场发育迟缓的原因：已有研究观点及相关概念 相比其他国家，我国农地流转规模非常小①且具有非正式性；前者还可能与我国非常平均的农地分配有关(Kung，2002)，后者则主要是因为农地租赁市场的不完善。 关于农地租赁市场为什么发育迟缓，一些观点认为这与农民意识有关，即在共产主义意识形态下成长起来的老辈农民纷纷认为土地租赁和劳动雇佣具有剥削性质，普遍存在参与农地交易的禁忌(Loren Brandt et al.，2004)。类似的表述也可以是老辈农民更认同农地产权的共有性，认为不再需要的农地理应退还集体或分给他人，出租农地则有失社会公正。在后面的内容中，我们将通过分析户主年龄在农地转包租金收取中的作用来检验关于农民意识的假说。 另一些观点可归纳到转包地产权安全性上。首先，村干部为了私利或迫于完成农业税和订购额的需要，有动机将出租的土地重新分配给他人(Liu et al.，1998；姚洋，2000；Loren Brandt et al.，2004)。高调出租可能会失去农地，因此农户不会转出土地或即使转出也采取私下的、非正式的方式。其次，实施土地合同所需要的司法机关和有关制度不存在，譬如大部分农民没有土地使用证；并且缺乏法院与土地流转纠纷仲裁的机构等(Loren Brandt et al.，2004；叶剑平等，2010)。转出的农地可能难以按照事先约定如期收回；连片租入农地的农户可能会铲平或更改界定产权的田埂，转出的农地也可能无法足额的收回。最后，土地交易权不完整，只能短期转包，短期行为则会降低经过转包的农地的土壤质量(俞海等，2003)。这些均会降低农户转出农地的可能性并使他们倾向于采取非正式的方式将农地转给值得信赖的人。 产权安全可分为不同层面，例如法律层面与个人感知层面(Razzaz，1993；Van Gelder，2009)。虽然国家从法律层面赋予了农民长期而有保障的土地使用权和流转权，但2005年的一份调查显示二轮承包(规定土地使用权30年不变)后仍有32.8%的村进行过土地调整(叶剑平等，2006)。针对农民的主观认知调查发现，相比转出户，非转出户显著地高估了参与土地流转并维持合约的费用和难度(罗必良等，2012)。 还有一类观点强调农地附加价值对流转的作用。例如，农地的社会保障功能和转入非农用途增值的预期。前者认为，广大农民缺少就业、养老和生活的保障，每个农户的承包地面积虽然很小，但却可以使农民避免陷入极端贫困的境地(Wang et al.，2013)；后者强调土地转入非农用途后能获得远远高于农业租金的补偿。然而，这些因素本身其实只能说明农民为什么不愿意永久性地放弃或转出农地；毕竟，在短期租赁的情况下农民可以在失业或征地时收回农地②。当然，如果出租地的产权并不安全，存在无法收回或无法按期足额收回的可能性，那么这些未来可能实现的附加价值也会影响农户的短期转包选择。下面将建立理论模型说明这一观点。 2.产权安全顾虑下农户农地转包选择 我们建立了一个两期决策模型来分析农户的转包方式选择行为。在第一期(现期/近期)经营农地③可获得的边际产品价值为
，出租则可以获得租金
；在第二期(未来)保有农地的边际价值为
，
既可能是经营农地的收益，也可能是用于出租的收益，还可能是被征用后的补偿收益；即
是第二期用于最优用途可获得的价值。 如果不考虑时间的价值或
已经是折现后的价值，那么，第一期不出租时，农地两期价值总和为：
当第一期出租时，农户在第二期可能无法如期足额地收回出租的农地，我们用r代表这种产权风险，0≤r≤1。如前所述这种风险包括，农地被集体分配给他人，承租人违约，或承租人的短期经营降低了土壤质量等。出租时，农地两期价值总和为：
相比自己经营，出租农地带来的价值增量为：
当r=0时，农户是否出租农地仅仅取决于农地租金和边际产品价值的比较，租金高时出租农地；自己经营农地的边际价值高时则不出租。 当r＞0时，农户是否出租土地还取决于第二期农地价值，未来农地价值越大农户越不倾向于出租土地。 广义来看，农地租金
与产权风险r也是农户可选择的连续变量：农户可以通过降低租金，增加愿意承租的人数，并从中选择更值得信赖的承租人来降低产权风险。即可以把r看作
的函数并求解出最优租金和转出量。 这里我们仅仅把租金分为两类：有租金和无租金。无偿转包虽然没有直接租金收入，但仍可能获得一些间接利益。这些间接收益包括：心理利益，无偿转包给他人特别是需要帮助的穷困亲友可以获得心理上的满足感；反馈利益，将农地无偿转包给另外一些人，譬如村干部、富裕的亲友或边际生产力高的农户，根据“礼尚往来”的民间习惯，也能够获得一部分的反馈赠。我们用
代表间接利益，用r′代表无偿转包下的产权风险。则相比自己经营，无偿转包的价值增量为：
(3)式与(4)式之差代表了农户转出农地时会选择有偿还是无偿的方式：
当ΔU≥0时，农户转出土地时将选择有偿的方式；ΔU＜0时则选择无偿的方式。根据公式(5)，我们可以推导出如下3个命题。 命题1，当期可收取的租金(
)越大，农户在转出农地时越可能收取租金。 命题2，农地的未来价值(
)越大，农户在转出农地时越可能放弃当期租金。由于失去转包地或无法按期收回转包地本身是个小概率事件，即r、r′和r-r'都很小，只有那些大幅度改变农地未来价值的事件才会对农地转包及租金收取产生实质影响。下面列出两种事件并建立相关命题。命题2a，当农户未来失去非农工作时，由于社会保障的不健全，农地才是可提供劳动机会和收入、保障基本生存所需的关键因素，此时农地价值极高④；农户无法承受失去转包地的产权风险。因此，在社会保障不健全的情况下，非农就业越不稳定，农户越可能采取更能保障产权安全的无偿转包方式；反之，非农就业越稳定，农户能够承受产权风险，越可能选择有偿转出。命题2b，当未来农地被征用时，征地补偿额也往往异常高。因此，对农地有转入非农预期的城市郊区农民来说，他们更在乎出租地的产权风险，更可能为了便于在未来征地发生时及时收回土地而选择“无偿转给”值得信赖的人。 命题3，无偿转包可获得的反馈利益(
)越小且降低产权风险的程度(r-r′)越小，农户越可能选择有偿转出的方式。无偿转包的这两方面利益显然与可供选择的关系密切的亲友数量有关，于是可推论出这个命题：命题3a，关系密切的亲友数量会减少农地转出户收取租金的可能性。 “农民意识”假说认为老辈农民在转出农地时更不倾向于收租；本研究关于产权风险和农地未来价值的理论则认为：命题4，中年农民(未来很可能失去非农工作，需要农地作为就业和养老保障)更可能为保障产权安全而放弃当期租金；老年农民(未来可能自然消亡，对他而言农地的未来价值是0)则更在意当期的农地租金。 (二)实证模型 在这篇文章中，我们试图理解农户在转出土地时为什么选择了不同的方式。一个二元选择模型(Probit)可用于分析农户转出土地时是否收取租金，即当潜变量
(述理论模型中有偿转出与无偿转出所获得的价值之差ΔU)为正时，
=1即农户选择收取租金，反之则反是(见公式(6))。由于只能观察到已转出户的租金收取信息，可能存在样本选择性偏误的问题，也就是说只有当选择方程(公式(7))中的
＞0时，即农户选择转出时，才能观测到租金收取情况
。
如公式(9)所示，如果直接应用OLS估计样本数据，则将会遗漏非线性项ρσλ(-Zδ)，一般来说，农户是否转出农地以及是否收租很可能是由一些共同因素所致(譬如前述理论模型中产权风险r和农地未来价值
)，意味着X与Z会包含相同的变量，即p与d相关(ρ≠0)，故OLS方法将导致不一致的估计。Heckprobit模型可以通过两步回归解决这种样本选择性偏误问题，首先估计转出选择方程并计算“逆米尔斯比率λ(·)”，然后代入租金方程再估计β、ρ、σ。
Heckit方法要求解释变量X是Z的子集，也就是说作为租金方程的解释变量应是转出选择方程中的解释变量，并且至少需要一个影响转出选择但不影响租金收取的变量。在前述理论模型中
，不转出时的农地边际产品价值，就是这样的变量。我们不打算测量出
而是把它的决定变量直接放入模型。这些变量包括，年初人均经营耕地面积以及年初固定资产原值(考虑到土地市场的地域性，参照姚洋(1999)将这些变量减去了村中值)。 检验农户收租选择命题的关键变量有：与农地未来/附加价值(
)有关的因素，包括(1)农户非农就业的稳定性。本文中非农就业稳定性是指持续从事非农工作的可能性；受外部冲击失去非农工作的可能性越大，则说明就业稳定性越差。我们根据农户非农就业的历史变动情况和就业性质来判断农户预期未来发生变动的可能性(不稳定性)。将“与上年相比非农就业人数减少的农户”定义为非稳定户。将非农就业分为“零短工”和“非零短工”，认为后者稳定性高于前者；并且认为非农就业人数越多，所有人同时失去非农就业的可能性越低，农户层面的就业稳定越高。(2)农地转入非农用途增值的预期。设立城市郊区和镇政府所在地的虚拟变量。当期可收取的租金(
)，将用村庄有偿转出的租金中值来表示，如果该村被访者没有发生有偿转出则用省中值代替。关系密切的亲友数量，用农户馈赠支出来表示，为了消除馈赠“价格”，即礼重或礼轻的区域差异，将使用村内的相对水平来表示。最后是用于检验命题4的家庭决策者的年龄变量，对年龄进行分段，以青年(40周岁以下)为参照，设中年(41～55岁)、中老年过渡(56～65岁)与老年(66岁以上)3个虚拟变量。 其他控制变量包括，农户特征变量：家庭经营决策者性别与教育程度，是否国家干部户、是否乡村干部户、是否党员户、是否少数民族户、是否信教、是否有电话、是否新型参加合作医疗、是否参加新型养老保险、上年是否转出农地与家庭人均资产。村庄特征变量：村庄规模(总人口)、人均耕地面积、是否征收农业税、经济作物种植比例、是否有其他农业经营形式(企业或农业合作社等)以及村庄的地形状况(以平原为参照，设丘陵和山区两个虚拟变量)。地区变量，以华北为参照，设东北、华东、华中、华南、西南、西北共6个虚拟变量。 三、数据来源与描述分析 (一)数据来源 本文的数据来源于农业部农村固定观察点的长期跟踪调查数据，该数据库每年在全国范围内调查300多个行政村，2万多农户。1993年固定观察点更换和试用了新调查表，开始包含农户年内减少(增加)耕地面积中的转包出(转包入)面积和农地转包的收入(支出)数据；1994年没有调查；1995年后利用修订后的调查表进行了长期观察。我们将利用1995年以后的数据对农地转出及租金收取情况进行描述。2003年再次更新调查表，开始包含详细的个人特征及就业数据。本研究的实证模型需要用到个人就业状况数据，并且为了对一些具有内生性的变量取滞后一期值，因此选取了2004-2011年数据进行模型分析。本文主要考察农户在转出土地时是否收租，于是在分析前删除了没有土地的样本。最终，本文用于实证分析的样本总数为12.2498万户。其中转出农地样本总数为1.3169万户，占10.75%。转出样本户中收取租金的样本数为6367户，占转出户的48.35%。 (二)描述性分析 1.农地转包市场的发展趋势 农村人口增长和家庭规模小型化曾一度使我国农户的耕地经营规模进一步缩小；但随着越来越多的农村住户脱离农业并转出耕地，近年来农业经营户的耕地面积得以扩大，年初耕地经营面积由2004年的8.3亩增加到2011年的8.8亩，增加了0.5亩(见表1)。 表1主要描述了农户在当年新增转出或转入的情况。从转出情况来看，1995-2011年参与转出的农户比例由3.7%增加到13.8%，增加了10个百分点。具体而言，无论是参与有偿还是无偿转出的农户比例均有所增加，但前者增加速度更快：前者由1.5%提高到7.9%，后者则由2.2%提高到5.9%。有偿转出户的户均转出面积也大幅度增加，由1995年的3.6亩增加到2011年7.2亩增加了1倍；背后的原因是越来越多的农户开始脱离农业并有偿地转出了所有耕地。无偿转出户的户均转出面积则相对稳定，一直维持在3亩多一些。从转入情况来看，有偿转入户所占比例一直维持在2.4%左右，但户均转入面积大幅度增长：1995年前后为5亩左右，2000年前后则增长到10亩左右，2005年以后则增长到20亩左右。无偿转入户比例则先略有增加后略有减少，户均转入面积也并没有表现出迅速增长的趋势。 从转出和转入的比较来看：2003年以后转出户特别是有偿转出户数量较多但户均转出面积较小，而转入户特别是有偿转入户数量较少但户均转入面积较大。这反映了有偿转包地向少数种田大户集中的趋势。 为了对比农地转出时有偿和无偿两种方式相对变化情况，仍需要针对转出户样本进行分析。由图1可以看出，有偿转出户及其转出面积占转出户及转出面积的比例在2001年后均大幅增长；到2011年，有57.2%的转出户选择了有偿的方式转出了75.1%的转出地。说明一个以价格为导向的正式的农地转包市场正在迅速形成。
注：a，为使用省+村+户编码合并各表格数据，删除了编码重复或前后不一致的样本(占总数的0.26%)；b，剔除了不经营耕地的样本(指，年初年末耕地经营面积均为0的情况；共38961个样本，其中仅有0.02%转入，仅有0.44%转出)，第4列之后数据均统计耕地经营户的情况；c，纠正了影响均值描述的极端异常值(当面积超过200亩时，年初面积根据年末面积+年内减少-年内增加核实与替换，并剔除了10个年初面积超过1000亩且与其他面积数据核对不上、无法纠正的样本)。 资料来源：作者根据农村固定观察点数据整理而得。
图1 农地转出户中有偿与无偿转出的农户比例及租金变化情况 表2给出了农地转包的地区差别。从农户参与土地流转的比例来看，华东、华中和华南这些劳动力转移水平较高地区农户参与农地转出的比例也相应很高，在8%以上；而华北和西北农户参与农地转出的比例较低，在5%左右。东北地区转出和转入户占比均处于较高水平，后者甚至高于前者(可能因存在机动地)，而其他地区均表现为较多农户转出而较少农户转入。从流转户租金收取与支付情况来看，东北和华南地区农地转出收取租金的比例较高，在50%以上；华中转出户收取租金的比例最低，不足18%。华南转出户收取租金的比例虽然很高，但转入户支付租金的比例却并不高；这可能反映了该地区有偿流转地向少数规模经营户集中，而无偿流转地的流向则较为分散。
注：a关于区域划分，华北地区包括北京，天津，河北，山西，内蒙古；华东地区包括上海，江苏，浙江，山东，安徽，福建，江西；东北地区包括辽宁，吉林，黑龙江；华中地区包括湖北，湖南，河南，江西；华南地区包括广东，广西，海南；西南地区包括四川，重庆，贵州，云南，西藏；西北地区包括陕西，甘肃，新疆，青海，宁夏。b包含的样本见表1注释a，b与c。 资料来源：作者根据农村固定观察点数据整理而得。
注：a，为防止部分转入非农用途租金的干扰，这里只针对1500元以下的租金进行统计。b，1-5分别代表处于村内下、中下、中、中上与上20%分位。没有汇报馈赠支出的，当作中等水平来处理。 资料来源：作者根据农村固定观察点数据整理而得。 2.模型变量的统计性描述 表3给出了本文用于分析影响农户转出方式选择的所有变量的样本数据的基本统计特征，以及对各变量的解释和说明。 3.关键解释变量与租金收取的统计性描述 表4给出了各关键解释变量与租金收取关系的直观描述。从中可以看出，没有从事非农就业活动(可能因为年老等其他原因)的农户在转出农地时收取租金的比例较高；对有非农就业的农户而言，非农就业人数越多转出农地时收取租金的比例越高。相比其他情形，非农就业人数比上年有所减少的农户收取租金的比例也更低。村庄有偿转包的租金水平与农户收租比例基本呈正相关关系：租金低于200元的村庄只有37.3%农户收取租金，而租金在400～800元之间的村庄有60%农户收取租金；租金高于800的村庄(该类租金很可能是村统一集中流转的租金，不能代表农户间自发流转的租金)则有58.%农户收取租金。从代表关系密切亲友数量的馈赠支出来看，处于村内最低组的农户更多地收取租金。从决策者年龄来看，中年农民收租的比例最低，只有46.2%；老年农民收租的比例最高，达到53%。从是否城市郊区来看，城市郊区农户收租的比例比非城市郊区高一些(51.1% VS 47.8%)，这与本研究关于存在农地非农化预期时农户选择放弃租金来保障产权安全的假说有所冲突。但城市郊区之所以收租比例高还可能与当期农地租金水平高、非农就业稳定性强等其他因素有关(例如，当村租金水平为200元以下或200～400元时，城市郊区VS非城市郊区的收租比例分别为30.8% VS 38.1%，45.6% VS 55.1%)。为了在保持其他因素不变情况下，分析各变量对农户转出农地收租选择的作用，仍需要借助计量模型进行实证分析。 四、实证结果分析 表5报告了农户租金收取行为的Probit与Heckprobit模型估计结果，后者包括租金方程与转出方程。似然比检验在10%统计水平上未能拒绝两个方程的独立性，这说明只回归租金方程也不会因样本选择性偏误而出现大的偏差。事实上Probit与Heckprobit的估计结果非常相近，下面对Probit模型结果进行分析。 首先，我们来看农地在未来可能实现的附加价值的影响。从表5的估计结果可以看出：(1)参与非农就业的劳动力数对租金收取具有显著的正向作用且“非零短工”的系数比“零短工”系数更大。相比非农就业数人稳定或有所增加的情形，非农就业人数减少对租金收取的影响为负且在1%统计水平上显著。这说明整个家庭依靠非农工作获取收入的稳定性越强，那么就越不需要农地作为未来的就业和生存保障，越不在乎转出地产权安全风险页选择收取租金。命题2a通过检验。(2)城郊或镇政府所在地对租金收取具有显著的负向影响。说明农地未来转入非农用途增值的预期越高，农户越愿意放弃当前的租金，采取无偿转出方式来保障产权安全和农地的未来收益。命题2b通过检验。
资料来源：作者根据农村固定观察点数据整理而得。
注：*、**、***分别表示10%、5%、1%的显著水平。 资料来源：作者根据农村固定观察点数据整理而得。 其次，我们来看其他关键变量的作用。(1)转出农地可收取的租金对转出户租金收取具有显著的正向影响。与命题1预期一致，说明转出户收租与否取决于潜在租金的大小。支撑这个观点的一个例子是，在有强制的农业税负担时有些农户甚至倒贴转出农地；征收农业税变量对租金收取具有显著地负向影响也说明了这一点。另外，从第三部分的描述统计中也能够看出，1995-2011年有偿转出的租金水平与转出户收取租金的比例几乎保持了一致的变化趋势。(2)代表亲友数量及密切程度的馈赠支出变量系数显著为负。这一结果对命题3a提供了支持。(3)经营决策者年龄虚拟变量的影响为：中年会降低收取租金的概率但在10%统计水平上并不显著；老年则会显著增加收取租金的概率。这一结果与本研究的理论预期一致：即中年人预期年老后会失去非农工作，因此更注重产权的安全性并选择无偿转包的方式，以便在未来继续经营耕地；老年人则不在乎未来的农地价值，更关心当前的租金。这一结果也推翻了关于老辈农民因“剥削”或“农地共有”意识强而不倾向于参与农地有偿转包的假说。 最后，我们来看其他控制变量的作用。家庭特征中，决策者为男性、国家干部户、少数民族户及信教户对租金收取均具有显著正向作用，其中国家干部户的正向影响可能源于产权信心更强也可能是因为这是一种更稳定的非农就业形式；党员户和村干部户的影响不显著。是否有电话对租金收取具有显著的正向影响，可能是通讯状况改善和对外界信息的获取增强了农户的产权信心，也可能是电话减少了搜寻承租人和维持合约的交易成本。参加新型合作医疗和养老对租金收取具有显著的正向影响，说明社会保障体系建设会降低农地的社会保障功能，减轻农民对可能失去农地的惧怕；上年的转出经验会显著提高农户收取租金的可能，而人均总资产的作用为负且统计上不显著。 在村庄特征中，村庄人口规模对租金收取具有显著的正向作用，背后的原因可能是农地流转一般局限在村庄之内，规模大的村庄便于搜寻愿意支出较高租金的承租对象。村庄人均耕地面积对租金收取也具有正向作用，这可能反映了当区域农地资源富余时人们对无法获得保障基本生存的农地的担忧会相应减少。村庄的经济作物种植比例对租金收取有正向作用，反映了经济作物用地更多采取有偿流转的现实。村内除农户外的其他经营主体(如公司经营)往往是有偿转入方，因此存在这样的经营主体也会提高转出户收取租金的可能性。征收农业税对租金收取具有显著的负向影响，可能是因为转出户采取了让对方承担农业税的方式。另外，相比平原地区，丘陵和山区会减少转出户租金收取的可能性，背后的原因可能是丘陵和山区难以形成规模经营，愿意大规模租入土地的规模经营主体很少。 五、结论及政策含义 本文采用农村固定观察点的大样本调查数据，对农地转包租金收取行为进行了系统研究。通过构建两期决策模型，本文分析了农户农地转包方式的选择行为，认为在转出地存在产权风险的前提下农地未来价值越高，农户越可能为了追求产权安全而选择放弃当期的农地租金。基于2004-2011年数据，运用Probit和Heckprobit计量模型的实证结果表明：当期农地租金水平越高，农户越可能在转出农地时收取租金；而农地未来价值越高，即农户非农就业稳定性差(需要农地在未来作为就业保障)和位于城郊或镇政府所在地(存在未来转入非农用途的可能)，农户越注重对产权安全的保障，从而倾向于采取无偿的方式转给更值得信赖的承租人。 近10年农地转包中有偿比例大幅增加，一个更加正式的土地转包市场正在逐渐形成。这一方面可能与产权制度及配套措施变得更加完善有关；另外一方面也可能与非农就业机会增加(减少农民失业的担心)、养老和医疗等社会保障体系更加健全、老龄户增加、取消农业税和农地租金上涨等因素有关。 建设正规土地转包市场一方面需要进行产权保护以降低农户对出租农地产权安全的担忧；另一方面也需要进行社会保障建设，弱化农地的就业、养老与生活保障的功能，提供更加充裕的非农就业机会。对正规农地转包市场的建设也将有利于逐渐增多的失去劳动能力的老年人，让他们通过出租农地获取养老所需收入。 ①详见李庆海等(2011)对各国土地流转规模的梳理。 ②农地的生活保障和养老功能从属于就业功能，即农户陷入贫困或因老龄无法获得非农工作时可以以经营农地为生。当农民真正因老龄而丧失劳动能力时，保留承包田也无法养老和维持生存，出租农地才可以获取收入。 ③农地另外一种处置方式是撂荒，但撂荒的农地一方面可能会因杂草侵蚀变成荒地，另一方面也可能会被村集体重新分配给其他农户，因此撂荒并不是农民普遍选择的处置方式。现实中被撂荒的土地往往在成本收益方面并不具有农用的价值，不应该归为农地资源。 ④这里的价值不光是指因人地比高而边际土地收益高，也是指这部分收益对于陷入困境的农户具有更大意义。即，假定收入的边际效用递减，在收入水平低时收入的边际效用更大。
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