摘要：房地产行业近年来变化巨大，房地产行业的竞争也比以前更加激烈。房地产企业要想提高自身竞争力就要提高建设项目的质量，提高房地产的开发管理。但房地产开发是一项长期的工程，其中涉及到众多影响因素、问题，其管理并非易事，只有科学合理分析这些问题，再进行管理能够提高房产企业建设项目的质量。本文结合管理学相关知识对房地产开发管理问题分析，这对解决方案的制定有着非常大的帮助。
关键词：房地产；开发管理；问题
房地产企业的发展离不开管理，良好的管理模式能够带动房地产企业长久的发展。但房地产开发管理上需要众多的专业知识，这关系到范围、成本、时间、质量、采购、风险、人力资源、沟通等管理知识，可见房产开发管理并非易事，其中会存在众多的问题，解决好这些问题能够有效提升房产企业的管理能力，对企业的发展具有重大影响。
一、当前房地产开发管理中的问题
房地产开发是一项大工程，这分为几大阶段，但是这些阶段都离不开管理，这对工程的质量能有良好的保证。但目前房地产开发管理中存在一些问题，将这些阶段性的问题分开阐述，让大家对现阶段开发管理有更加清楚的认识，能够采取解决办法，提高管理水平。
（一）决策阶段
决策阶段在房地产开发中起到引领作用，良好的项目决策管理能够使项目顺利进行，为企业带来巨大的收益。但就现阶段的决策管理来说，其中存在很多的问题，主要是目标管理和综合计划管理水平偏低，市场的可行性研究不准确、合理[1]。决策阶段的管理需要将市场需求了解清楚，但在决策阶段的管理上管理者对市场的需求不了解，决策机制也存在问题。市场需求的分析考虑到众多的数据与资料，然后根据相关数据进行项目决策。这方面的问题使企业无法科学地判断是否能够进行工程的施工，使工程不能进行。一旦出现问题相关部门将会互相推卸责任，这对企业凝聚力造成恶劣的影响。另外，项目的建设、销售、交付等都可能因决策管理上的问题导致工程问题频出，最终使项目管理目标落空。
（二）设计阶段
房地产企业的项目设计非常重要，这关系工程项目能否被招标。不合理的设计无法使项目施工。在设计阶段的管理存在规范与细致性的问题，甚至决策阶段的相关问题被拖延到这一阶段，对这一阶段产生影响，造成相应设计推迟。另外，设计上的管理多被开发商干预，使设计工作者不能进行科学护化的设计。设计师的设计依据开发商的要求进行，导致了设计上不全面、不系统、不合理，最后影响到工程质量，以及相应的性能。设计变更可能会导致工程签证增多，但却造成工程的进度无法保证。而且修改后的设计可能会使建设的效果不达标，不能保证质量中的各项指标，不够美观。房地产项目上的设计都存在一定的联系，管理好设计阶段才能够保证施工阶段的顺利进行，减少问题的发生。
（三）施工阶段
施工的进行以设计方案为基础，这一阶段的管理也是涉及到工程的各个因素的。因为当前的管理存在一定的问题，造成了施工阶段问题频出，比如，施工事故的出现，这并不是随机事件，因为管理上的不足才导致了事故的发生，只有运用好管理上的专业知识，结合实际能够有效保证施工的安全、施工人员的安全。而且施工上的管理不当会导致施工混乱，无法保证工程的进度[2]。因为房产项目施工涉及到很多的工程，这样会有很多的项目工程，管理者需要将其合理分配让工程有序的进行。施工阶段的管理不仅能够保证工程的进度，还能够保证工程的质量，有序的管理能使员工更加放心的工作，对工程的进行就非常有利，这样员工更加能够将精力投入到工作中从而保证了工程的质量。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆正是因为施工阶段管理的重视程度不足，造成了施工上的问题频出，最后可能导致工程返工。
（四）国家宏观调控力度
房地产开发管理非常需要宏观调控的作用，这关系到很多的考虑因素，而且这些因素都需要开发商综合考虑，比如人口指数、经济资本以及城乡规划等等。只有将众多的因素考虑好才能够进行更加全面的管理，能使管理工作正常的进行。现阶段很多的开发商因为考虑到了经济因素，所以从人们手中低价购买土地，在经过建设后向居民出售，而出售的价格是购买土地价格的数倍，这使很多的居民无法承受。所以我国的房地产行业的宏观调控力度需要加强。
（五）房地产开发测绘不到位
测绘是房地产开发过程中非常重要的技术，这和设计阶段有着密切的联系，只有高精度的测绘才能使设计更加准确、合理。而当前我国的测绘团队不够专业，存在很多的问题，比如测绘技术存在问题造成测绘缓慢、测绘精度无法保障等等。加强测绘方面的管理，确保设计阶段的正常进行，为工程的质量做出重大贡献。
二、房地产开发管理分析
（一）承包商管理
因为我国的房地产市场缺少一定的规范、标准，所以很多的项目承包商的专业性低，很多工程的进行主要依靠分包商，而且在队伍的管理上承包商缺乏一定的认识，管理水平低。而且业主为了使项目能够顺利进行，不得不参与到项目的管理中。面对这种问题，提升管理水平非常重要，对于大型的房地产企业来说应该放弃那些低端的生产资源，加强项目管理。分包商也要提高管理能力，为自身培养专业的技术员工，提高操作人员对科技设备的操作水平，最终使团队的施工能力提升。
（二）合同管理
房地产企业要认识到合同的重要性，合同管理能够强化管理的规范。合同管理的关键是理清承包商之间的责任以及组织问题，当然还需要确定范围。采用穷举法对合同范围进行确定，考虑合同价格的所有因素，然后按照实际对其进行编辑[3]。合同支付要先建立信誉，支付信誉，提高信任才能够使合同支付正常进行。这是非常有效的一种管理方式，能够有效提高开发商的公信度，而且也能够提高开发商的积极性。另外，合同文件管理系统也是非常有效的管理手段，这包含两大系统，首先是合同文档系统，这包含很多的文档，比如招标文件、合同文件、会议纪要、施工记录、进度表、竣工文件、等等。然后是合同管理系统，这个是关于管理上的程序，比如，合同变更控制管理程序、前期管理程序、索赔程序等等。
（三）进度管理
进度管理实际上是一种及时发现问题并进行解决的措施。该措施以WBS与作业识别码为基础对计划审查的主要内容进行定期检查、分析，从而保证承包商进度规划上的合理性。一般进度上的工作包含以下内容，首先是项目审查、然后是逻辑关系的核查、日期核查、工程施工的强度、效率判断、供货时间比对。因为项目施工不断进行，所以进度上的管理也应该是动态的，这样能够控制进度。在进度上的审查不要太局限，要扩宽范围，不仅仅是工程量、还有设备的供应、工作协调等等。通过一些回忆实现进度的控制。
（四）宏观调控
房地产企业的发展与国家的宏观调控有着重要的联系，可以说国家对房地产企业的发展能起到主导的作用。而且我国现阶段房地产企业项目开发的资金量大，还具有很大的风险，所以国家必须加强这方面的管理，这能够减小房地产企业的风险，能有效提高房地产开放项目的质量。国家可以完善法律法规，以此监督企业的公平竞争，保证承包项目企业的能力。国家还要严格监管房地产企业开发的项目质量问题，这能够使群众的房屋质量得到保证，实现住房安全。
三、结束语
房地产企业在开发管理上需要考虑众多的影响因素，这些可能会影响到开发项目的管理，而且影响管理问题的因素非常复杂，并不能将其完全独立出来。文中涉及到的问题只是某一类的问题，没有将管理影响因素提取出来。文章对房地产开发管理中的部分问题进行分析，希望大家可以更具这些找到更多管理上的解决方案。
参考文献：
[1]祝金亮. 当前房地产开发管理中存在的问题与解决的措施研究[J]. 城市建筑, 2016(23):339-339.
[2]顾熙杰. 房地产开发管理中存在问题与解决途径[J]. 河南建材, 2017(4):47-48.
[3]兰启轩. 房地产开发管理中存在的问题与解决的途径[J]. 河南建材, 2016(4):266-267.
论文作者:韩春雷,殷永峰
论文发表刊物:《防护工程》2018年第23期
论文发表时间:2018/12/17
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