新疆生产建设兵团农垦城镇土地等级体系研究*，本文主要内容关键词为：城镇论文,新疆生产建设兵团论文,等级论文,土地论文,体系论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
提要 本文建立了新疆生产建设兵团农垦城镇类、等、级及基准地价的城镇土地等级体系，为兵团农垦城镇不同层次的土地管理提供了科学依据，对深化我国土地有偿使用制度改革，建立健全合理的土地市场，实现土地资源资产化等具有较好的理论和实践探索意义。
关键词 城市土地等级体系 基准地价 兵团 农垦城镇
土地有偿使用制度改革以来，我国许多城市开展了土地定级估价工作。然而，各城市土地定级估价在资料要求、参数选择等方面存在一定的差距，定级估价结果的可比性较弱；而大量中小城镇尚未进行城镇土地定级估价工作，在土地使用权出让、转让，土地联营、入股等经济活动中，缺乏必要的地价参考，甚至存在盲目制定、故意抬高或压低地价水平的现象，造成国有土地资产的流失。因此，随着土地有偿使用制度改革的深入，迫切需要建立满足不同管理层次要求的区域性城市土地等级体系，以建立健全合理的正常发育，确保土地国家所有权在经济上的实现。
本文对新疆生产建设兵团（以下简称兵团）农垦城镇土地等级体系进行了初步研究，旨在区域性城镇土地等级体系的研究和建立方面作一些理论和方法上的探讨。参加这次研究的农垦城镇（提供有关资料）有134个，约占全部农垦城镇的80%。
1 基本概况
新疆生产建设兵团成立于1954年，经过40a的开荒、开垦、开发和建设，目前已拥有17个农业建设师，3个农场管理局，下辖20多个垦区，共172个农牧团场，分布在全自治区15个地（州、市）的63个县（市）内。
作为兵团各农牧团场政治、经济、文化、交通中心的团场部——农垦城镇，经多年建设，已初具城镇规模。但受自然环境、交通条件、历史基础、服务腹地等因素影响，农垦城镇独具特色。主要表现为：
(1)分布广阔而相对集中 兵团农垦城镇随农牧团场而分布。不论是城镇近郊、交通线旁，还是偏远地区、内陆腹地，抑或天山南北、荒漠戈壁、国境沿线，都有兵团农垦城镇的分布。区位条件差异颇大。此外，农垦城镇往往集中分布于一个个相对独立的垦区，如石河子垦区（农八师）、阿克苏垦区（农一师）等。农垦城镇分布广阔而相对集中。
(2)城镇建设初具规模 经过40a的艰苦创业，兵团农垦城镇已初具规模。它们不仅是农场自身政治、经济、文化、交通的中心，而且和周围广大农村建立起多渠道的经济、文化联系，发挥着一定范围内的中心地作用。如被誉为戈壁明珠的石河子市，原是一片荒漠，经过多年艰苦奋斗，目前已形成56km[2,]、25万城市人口的农垦城市。
(3)城镇规模较小，经济发展相对滞后 农垦城镇占地面积一般在1～6km[2,]，人口3000～10000人，规模较小。各农垦城镇以加工所在团场农副产品、服务所在团场正常生产生活秩序为主要任务，商服业、工业企业较少、较单一，尚未形成功能分区，交通、城建等基础设施仍较薄弱，经济发展水平相对滞后。
(4)地理区位独特 由于新疆在全国的特殊地理位置，兵团农垦城镇也具有独特地理区位，尤其是部分边境沿线口岸附近的农垦城镇，随着口岸的开放，对外贸易的加强，区位发生重大转变，发展前景十分广阔，如农四师（伊犁垦区）62团团部等。
(5)土地有偿使用正在逐渐形成 随着我国土地有偿使用制度改革的不断深入，兵团农垦城镇土地有偿使用制度正在逐渐形成。截止1994年底，农垦城镇共收取土地使用费1000余万元，出让土地面积15.4万m[2,]，有偿出让收入600余万元，其中1994年出让土地面积10.3万m[2,]，有偿出让收入340.9万元。土地有偿使用使土地资产效益得到了较好发挥，加快了农垦城镇的城镇化建设。
2 土地等级体系技术路线
2.1 理论基础
一定区域范围内城市土地等级体系的最终表现是地租量的大小或地价的高低，而影响地租量大小或地价高低的最重要因素是区位。因此，我们认为建立区域性城市土地等级体系的理论基础是地租理论和区位理论。
2.1.1 地租理论
地租理论起源于西方古典经济学。西方古典地租理论是一种差额地租理论，如李嘉图(David Ricado)明确区分了两类差额地租，即土地沃度和耕作集约程度不同而形成的差额地租。马克思在批判、吸收古典地租理论的基础上，根据劳动价值学说，创立了科学的地租理论。认为资本主义地租的本质是剩余价值的分配形式之一，资本主义地租主要有绝对地租、级差地租和垄断地租3种。
绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租；垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润；级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。根据形成基础的不同，级差地租又有两种存在形式，即级差地租Ⅰ（级差地租第一形式）：土地肥沃程度不同和位置的差异，等量资本投资在相同面积不同地块上产生的超额利润；级差地租Ⅱ（级差地租第二形式）：在同一地块上连续再加投资，使该土地具有更高的生产率所产生的超额利润。马克思的地租理论，尤其是级差地租理论，是区域性城市土地等级体系建立的理论基础。
2.1.2 区位理论
秦位是一个综合的概念，包含两个基本内涵，即：①自然内涵，指地球上某一事物的空间几何位置；②人文内涵，指区位的自然内涵与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。因此，尽管某一事物的空间位置是固定不变的，但其区位，受人类社会经济活动的影响是相对的、可以变化的。
区位理论是关于人类社会经济活动的空间分布及其空间中相互关系的学说。在区位理论的形成和发展过程中，如杜能(J.H.Von Thunen)的农业区位论、韦伯(A.Weber)的工业区位论、克里斯泰勒(W.Christaller)的中心地理论等多是在深入考察一个或几个因子的基础上产生的。与地租理论一样，区位理论也是区域性城市土地等级体系建立的理论基础。
此外，系统论、不动产估价理论和方法、生产要素组合理论等也是建立区域性城市土地等级体系的重要依据。
2.2 技术路线
根据兵团农垦城镇数量多、分布广、区位条件差异大，以及农垦城镇规模小、经济发展相对滞后等特点，我们提出了以类型为基础，试点农垦城镇土地定级估价成本为参考，建立兵团农垦城镇类、等、级和基准地价等不同层次的土地等级体系。其技术路线如图1所示。
图1 新疆生产建设兵团农垦城镇土地等级体系技术路线
Fig.1 The technical line of the land-grade system in ARTs of XPCC
3 兵团农垦城镇土地等级体系研究
3.1 类型划分
受地理位置、区位条件、所处团场的大小、附近大中城市的规模等多方面的影响，兵团农垦城镇呈现出多样性和复杂性。为了选择具有代表性的试点农垦城镇，建立客观合理的兵团农垦城镇土地等级体系，我们进行了类型划分。
在兵团农垦城镇类型划分中，肿要从兵团农垦城找宏观区位条件出发，考虑城市、交通、口岸等经济区位因素对农垦城镇自然区位的变形作用，将农垦城镇划为城市辐射型、交通干线型、口岸型、垦区中心型和边远型等5个类型（表5）。
3.2 试点农垦城镇土地定级估价
3.2.1 试点农垦城镇的选择
试点农垦城镇土地定级估价是兵团农垦城镇等级体系的基础，具有参考和标准的作用，直接关系到等级体系的准确性。
在兵团农垦城镇类型划分基础上，我们坚持代表性、综合性和现实性原则，采取各师（局）自行上报和课题组评审相结合的方法，选择了10个试点农垦城镇（表1）。
3.2.2 试点农垦城镇土地定级估价
试点农垦城镇土地定级估价以《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据。鉴于此类工作已有规程，这里不予赘述，仅列出其估价结果（表1）。
表1 新疆生产建设兵团试点农垦城镇基准地价（元／m[2],1995.8）
Table 1 The datum land price of the typical ARTs XPCC
3.3 兵团农垦城镇土地分等
城市土地分等是对一定区域范围内城市土地综合质量的等级划分。在缺乏直接土地市场交易资料的情况下，城市土地分等可采用多因素综合评价方法，即在因素分析、选择，指标量化、标准化以及权重确定的基础上，计算城市土地综合质量指数，进而分等。
3.3.1 因素分析与选择
影响城市土地综合质量的因素很多，有宏观的、微观的，有静态的、动态的，有直接的、间接的，且因素间相互联系，互为影响。从城市土地分等角度而论，主要有城市规模、区位条件、基础设施、产业结构、特殊自然人文景观等方面。
兵团农垦城镇土地分等中，根据农垦城镇规模小、经济发展相对滞后等特点，本着综合性、现实性和可定量化原则，选择了团场规模等3类因素8个因子（表2）。
3.3.2 指标量化与标准化
(1)指标的量化上述因素体系中，团场规模、集约化程度中各因子由《新疆生产建设兵团统计年鉴——1994》直接读取；区位条件中，距最近城市（口岸）、干线公路距离由“新疆生产建设兵团农牧团场分布图（1:10万）”量取，以《屯垦戍边四十年》等资料校核，并相对化后以1减之，使距离越近的城镇，距离分值越大。
区域交通条件由交通类型、数量、相应等级分值予以量化。首先，根据新疆境内各主要交通线的客、货流量，确定相应的等级作用分值及有效辐射范围（影响半径，表3），然后，统计各农垦城镇的评分值。具体方法是：当某农垦城镇邻近某交通线，或作为某交通线的端点时，得评分值1.0分；当穿越某交通线时，在向心方向，即乌鲁木齐方向，得评分值1.0分，在背心方向，得评分值0.5分。最后，将上述各交通线的评分值乘以相应交通线的等级作用分值，并累加，得某农垦城镇区域交通条件指数。
(2)指标标准化 述量化的指标值仍是一组有量纲的数字。为了使指标具有可比性，不受单位或量纲的影响，应对其无量纲化，即数据戧准化。数据标准化有极差标准化、方差标准化等方法。兵团农垦城镇土地分等中，采用极差标准化方法，即：
(1)
式中：Ιi是标准化后i因素的指标值；Χi是标准化前i因素的指标值；Χmin是标准化前某因素（i）指标的最小值；Χmax是标准化前某因素（i）指标的最大值。
3.3.3 城镇土地分等
(1)因素权重值确定 兵团农垦城镇分等中，我们以Delophi法为基础，广泛征求兵团土地管理局、有关团场专家、领导的意见，并经反复讨论而确定。各因素权重值见表2。
(2)城镇土地综合质量指数 根据各因素指标及相应权重值，由下式计算城镇土地综合质量指数：
式中：R[,i]为第i个城镇的土地综合质量指数；I[,ij]为第i个城镇第j类因素的标准化指标值；W[,j]为第j类因素的权重值。
(3)城市土地分等 由式(2)计算的兵团农垦城镇土地质量综合指数中，排序最前的，如石河子总场、芳草湖总场、124团、5团等的团场部，都是城镇规模较大、区位条件较好、土地市场相对发育的农垦城镇；而排序最后的，如42团、36团、75团等的团场部，则是位置极偏、相对封闭的农垦城镇。排序结果与理论分析及实际情况一致。据此，按指数高低确定分等区间（表4），初步分等。
在初步分等基础上，向兵团土地管理局、有关农垦城镇进行结观征询与反馈，根据反馈结果，对个别农垦城镇作了适当调整，最后得如下分等结果（表5）。
3.4 兵团农垦城镇土地定级
3.4.1 试点农垦城镇土地定级特点
兵团农垦城镇土地定级以类型和试点农垦城镇土地定级为基础。对各试点农垦城镇土地定级成果的分析可以看出，试点农垦城镇土地级别分布有如下基本特点：①商服中心形状是土地级别分布的基础；②交通条件对土地级别分布具有重要的调整作用；③基础设施、环境条件对土地级别分布只具局部调整作用；④土地权属对土地级别分布具有一定的修饰作用。
各类型试点农垦城镇土地定级又有其自身的特点，可从各土地级别面的比例、形状分布和长短轴方向延伸半径等几个主要方面予以分析。如交通型农垦城镇土地级别具有沿交通干线呈带状分布特点，延伸半径在长短轴间有明显的差异。
3.4.2 兵团农垦城镇土地定级
根据各类型试点农垦城找土地定级成果的分析和比较，兵团农垦城镇土地定级中，本着可操作性原则，提出面积比例、分布形状和延伸半径等几个控制性参数及其变幅。如各类型农垦城镇土地级别在长短轴方向上的延伸半径如表6所示。
3.5 兵团农垦城镇土地等级体系
兵团农垦城镇土地等级体系是在下列基础上建立的，即：①兵团农垦城镇类、等、级；②试点农垦城镇土地定级估价成果；③面上农垦城镇样点地价资料。
通过对134个农垦城镇1746个租赁资料、1134个资料资料和487个农地收益资料的计算、分析和比较，以试点农垦城镇定级估价成果为基础，以兵团农垦城镇类、等、级为控制，建立了兵团农垦城镇土地等级体系（表7）。
4 结语
通过本文研究，可以得到以下几点初步认识：
(1)随着土地有偿使用制度改革的深入，迫切需要建立一定区域范围内城市土地等级体系。这将有利于不同城市土地等、级和地价水平间的横向比较，为不同层次的土地管理提供科学依据，促进土地市场的健康发育，确保土地国家所有权在经济上的实现。
(2)在土地市场尚不发育、市场交易资料尚不充分的情况下，区域性城市土地等级体系可以地租理论和区位理论为指导，采用多因素综合评价方法而建立。兵团农垦城镇土地等级体系的研究证明了这一方法的可行性和现实性。
(3)无论是不同城市间的土地分等，还是同一城市的土地分级，采用多因素综合评价方法中最重要的是有关因素的分析和指标体系的建立。只有深刻分析等级因素，恰当选择指标体系，才能建立合理的城市土地等级体系。
(4)本研究成果不仅可作为兵团各农垦城镇土地管理及兵团农垦城镇土地宏观管理的依据。同时，对其它区域城市土地等级体系的建立具有一定的参考价值。
*参加本课题研究的还有兵团土地 估价所张秉良、王兴辉、廖军和徐华等人，在此特表谢意。
收稿日期：1996-01-18；收到修改稿日期：1996-05-24。
A STUDY OF THE LAND GRADE SYSTEM OF THEAGRICULTURALRECLAMATION TOWNS OF THE XINJIANG PRODUCTION ANDCONSTRUCTIONCORPS
Zhou Yinkang Xu Mengjie Peng Buzhuo
(Department of urbanology and Resources,Nanjing University,Nanjing 210093)
Abstract
In this paper the urban land grade system oftheAgricultural Reclamation Towns(ARTs)of theXinjiangProduction and Construction corps (XPCC) is set up.Thesystem includes the categories,grades and ranks of land andthe datum land price.This work provides a scientific losisof the land management of different levels for ARTs of XPCC,and has comparatively good theoretical and practicalresearchsignificance to deepening the reform of the land use-with-compensation system of China,establishing thereasonable landmarket,and making the land resource a proper-ty.
Key words urban land grade system,datum land price,XinjiangProduction and Construction corps(XPCC),AgriculturalReclamation Town(ART)
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