房地产投资与城市化水平关系的实证研究_城市化水平论文

房地产投资与城市化水平实证关系研究，本文主要内容关键词为：实证论文,房地产投资论文,水平论文,关系论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。

       一、引言

       自改革开放以来，中国的城市化进入了一个快速发展的时期，城市化率从1982年的21%上升到2012年的52%，30年间转移了31%的人口。在今后20~30年内，我国的城市化率预计要达到75%~80%，这意味着到2040年左右我国将有11~12亿人口定居城市，届时城市化中新增人口的城市布局和安居问题将是首要挑战。不论是城市布局还是城市居民的安居问题，都跟房地产业的发展息息相关。因此，对房地产投资与城市化之间的关系加以研究和探索具有现实价值，通过两者关系的认知，使得房地产投资能在城市化进程中和谐推进，使房地产的投资规模既符合房地产经济运行的一般规律，又能为我国加快城市化步伐提供相对充足的安居保障。

       关于城市化与房地产投资的相关关系，国内学者已有不少研究。一类是利用全国的数据对房地产投资水平与城市化进程两者间的关系进行的实证研究。如：赵朋证实房地产投资与城市化之间具有正相关关系，并运用我国80年代末至90年代初城市化增长和房地产投资波动的数据，通过GRANGER因果检验证实我国的房地产投资对城市化的推动作用具有1~2年的滞后期，在滞后3、4年时房地产投资波动显著影响了城市化进程。向为民、李娇利用1986~2003年的数据证实城市化和房地产投资之间保持相对平稳上升的趋势，其相关系数为0.205，但房地产投资增速快于城市化率。

       一类是利用地方数据对当地的城市化水平与房地产投资增长之间的关系进行的实证检验。如：征贵、林子文利用江苏省数据说明该省的城市化滞后于当地经济，并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分析，根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论。夏励嘉利用广东1994~2007年的数据对城市化率和房地产价格、房地产投资额分别进行了实证分析，通过ADF检验建立了回归模型。郝国彩利用山东省城市化相关指标及房地产投资额数据进行多元线性回归，证实非农人口比重和GDP对山东省房地产投资影响最为显著。陈淑云、付振奇利用湖北省1990～2009年城市化、房地产投资和经济增长的数据，采用协整检验、建立误差修正模型和脉冲响应函数等计量分析法，对三者之间的长期短期关系进行检验和分析，检验结果表明城市化推动了房地产投资的增加，但房地产投资的增加并未使城市化水平得到相应的提高。

       从研究方法来看，有学者从定性的角度，分析区域的城市化发展特征，以及房地产投资规模与城市化发展失调时各种负面影响。但目前学者多是从实证研究的角度，利用计量经济软件研究城市化与房地产投资之间的短期或长期关系。有的学者利用Eviews软件进行实证分析，有的采用SPSS建立回归模型。从现有文献来看，当前研究运用的比较多的是利用Eviews软件对城市化率与房地产投资增长进行Granger因果检验，或利用ADF检验建立两者的回归模型，但缺乏对两者长短期关系的系统研究。鉴于此，本文尝试采用时间序列数据检验我国城市化与房地产投资之间的长短期均衡关系，并深入分析两者相互作用时的作用强度。文章运用1995~2011年的数据首先验证两者是否存在长期均衡，然后检验两者的短期关系，采用的方法包括协整检验、格兰杰因果检验及脉冲响应等计量方法。

       二、研究方法与数据选取

       （一）研究方法

       主要分析方法和过程如下：

       1.单位根检验。在对时间序列数据进行计量分析时，由于只有相同单整阶数的两个变量才可能存在协整关系，因此首先需要对各变量进行平稳性检验。单位根检验主要有DF检验、ADF检验和PP检验。

       2.协整检验。协整可以用来描述两个及两个以上的序列之间的平稳关系。假如非平稳（有单位根）时间序列的线性组合是平稳的，即I（0），则这些变量间有协整关系；如果残差序列不平稳，说明变量间的协整关系不存在。

       3.误差修正模型（ECM）。误差修正模型描述的是各变量之间的短期波动情况。

       4.Granger因果性检验。协整检验描述的是变量间的长期动态关系，如要揭示一个变量的变化是否是另一个变量变化的原因，还需借助Granger因果性检验。

       5.脉冲响应函数分析。脉冲响应函数可以描述一个变量的随机误差项（称为新息Innovation）的冲击对每个内生变量当期值及未来值所产生的影响程度。

       （二）数据选取

       为了从定量的角度考察中国房地产投资（记为FDC）与中国城市化水平（记为UR）的相关关系，本文选取这两个变量1995~2011的年度数据来进行实证分析。数据均来源于《中国统计年鉴2012》。

       1.城市化水平（UR）。城市化水平的衡量指标形式较多，如城市人口占总人口的比重、非农人口占总人口的比重、城市用地占国土面积的比重等等。考虑到数据来源的权威性和可获得性，本文采用“城镇人口占总人口的比重”来表示城市化水平。

       2.房地产开发投资额度（FDC）。由于统计年鉴上公布的房地产开发投资额数据未考虑每年物价波动带来的影响，因此为剔除物价上涨对各年数据的影响，笔者首先用全国固定资产投资价格指数(记为I)将每年的原始数据(FDC1)加以调整，调整后的房地产开发投资额（记为FDC）数据均以1995年为基期，单位为亿元。

       为消除时间序列数据中可能存在的异方差现象，笔者对文中的城市化水平、房地产开发投资额度均采用自然对数（分别记为LnUR、LnFDC）的形式进行计算。

      

       三、实证分析

       （一）单位根检验

       首先对上述变量进行平稳性检验。利用EViews6.0软件采用ADF检验方法分别对变量LnUR、LnFDC进行单位根检验，并以AIC准则来确定ADF滞后阶数，AIC值最小时的滞后阶数即为ADF的滞后阶数。从LnFDC和LnUR两变量的趋势图来看，两序列都有明显的上升趋势，因此对原序列进行单位根检验时，检验形式同时选取常数项和趋势项。检验结果见表2。

      

       软件检验结果显示，LnFDC与LnUR为非平稳序列，但经过一阶差分后，数据都是一阶单整。

       （二）协整检验

       两个时间序列只有他们都是同阶单整时才存在协整关系。上述单位根检验确定了LnFDC和LnUR都是一阶单整，因而可以建立模型进行协整分析。协整检验的方法有两种：一种是适合两个变量之间关系的Engle－Granger检验法（简称EG检验）；二是适合多个变量之间关系的Johansen检验法。

       文章只有两个变量，采用EG法进行检验。首先建立LnUR对LnFDC的回归方程，回归结果为：

       LnFDC =13.81476 + 5.046358×LnUR+e（式1）

      

      

      （53.22516）① （18.27501）

       R2=0.957017，DW=0.305497，F=333.9759

       令e= LnFDC -13.81476- 5.046358×LnUR（式2）

       然后检验残差项e是否平稳，即判断e是否为I（0）序列。对残差序列e进行单位根检验，检验结果见表3。在1%的显著性水平下，e的ADF值（-8.160691）小于其临界值（-4.667883），说明残差序列e为平稳序列。式1即为序列LnUR与LnFDC之间的长期稳定均衡关系。该回归方程的系数表示城市化率提高1个百分点，会导致房地产投资额增加5.05%。

      

       （三）误差修正模型（ECM）

       协整关系只反映变量之间的长期均衡关系，为弥补长期静态模型的不足，可通过短期动态模型反映短期偏离长期均衡的修正机制。建立城市化与房地产投资之间的误差修正模型，利用Eviews6.0对VAR模型的Lag Structure进行评价，从五个评价指标中得知VAR（1）为最优，因此在建立VEC模型时选取VEC（0）时效果最好。得到：

       Ecm（-1）= LnFDC（-1）-16.1843-7.5812LnUR（-1）（式3）

       从检验结果（见表4）来看，模型拟合效果较好。

       从表4可知，长期均衡对城市化水平和房地产开发投资额短期波动的影响较为显著，说明误差修正起到重要作用。LnFDC的误差修正项系数（-0.1411）为负，表明房地产投资对均衡关系表现为反向修正；LnUR的调整系数为0.0132，说明城市化水平对均衡关系具有正向促进作用。另外从误差修正的调整力度来看，误差修正对于房地产投资的短期波动具有更为显著的调整力度，表明在房地产投资和城市化水平的双向影响关系上，城市化水平能更显著的影响房地产投资额的变动，城市化水平的变动可能是导致房地产投资变动的原因。

      

       （四）Granger因果性检验

       对lnFDC和lnUR两个变量进行Granger因果关系检验，最大滞后阶数取3，检验结果见表5。

       从表5可以看出，当滞后1~2期时，在5%的显著性水平下， LnUR是LnFDC的格兰杰原因，即中国城市化水平的提高是房地产投资增加的原因。同时看到，当滞后3期时，lnUR不是lnFDC的格兰杰原因的概率超过了20%，说明城市化对房地产投资的影响在滞后3期效果已不太明显。反过来，当滞后3期时，LnFDC不是LnUR的格兰杰原因的概率概率为10.3%，除此之外的其他滞后期时，我国房地产投资增加不是城市化进程加快的原因的概率在30%以上，因此LnFDC不是LnUR的格兰杰原因。城市化对房地产投资的影响比房地产投资对城市化的作用要大得多，这与误差修正的结论一致。

      

       （五）脉冲响应函数分析

       从图1可知，城市化水平对自身的一个标准差新息和对来自房地产投资的影响都是在开始时立刻有较强反应，且此时反应最强，此后一直下滑，效应不断减弱。但城市化对自身的一个标准差新息的反应保持一个较高的态势，其强度要明显高于对房地产投资的反应。

       房地产投资对其自身的一个标准差新息一开始就有较强的反应，投资增加了约0.037，但此后迅速下滑，效应不断减弱；城市化一个标准差新息对房地产投资的影响也是不断下降，但下降的速度相对较慢，并在第5期时超过了房地产投资对其自身一个标准新息的反应。此结论进一步验证了城市化水平的变动对房地产投资具有相对较大影响。

       四、主要结论及启示

       （一）主要结论

       上文利用我国1995~2011年我国城市化水平（UR）与房地产投资额（FDC）的数据，首先验证两者是否存在长期均衡，然后检验两者在短期内是否相互作用和相互影响。实证结果表明，从长期来看，我国城市化水平与房地产开发投资存在均衡关系；从相互作用机制来看，城市化对房地产投资的影响比房地产投资对城市化的作用要大得多。具体结论如下：

       1.城市化与房地产投资之间存在长期的均衡关系。非平稳序列城市化水平（LnUR）、房地产投资（LnFDC）经过一阶差分后变得平稳，两者的长期均衡关系成立。这种均衡关系表明自上世纪90年代中后期以来，我国房地产开发投资规模总体上与城市化发展水平相适应，两者基本呈现一种良好的和谐关系。

       2.误差修正模型结果显示，短期内我国城市化率每变动1%，房地产开发投资额将同方向变动7.58%，表明城市化水平提高会带动房地产投资在短期内大幅增加；且这一系数大于式1中的系数5.05%，说明城市化水平的变动对房地产投资的短期影响更为显著。

       城市化率提高之后，大量新增城市人口需要依靠房地产业来解决其生存和安居问题，城市化加快之后导致房地产需求增加，在中国这样一个城市人口本来就十分密集、城市基础设施相对薄弱的国家，显然通过加快房地产投资的方式能尽快尽早的满足新增城市人口的安居需求。

       3.从Granger因果检验和脉冲响应分析得知城市化对房地产投资的影响比房地产投资对城市化的作用要大得多。格兰杰因果检验表明，当滞后1~2期时，在5%的显著性水平下城市化水平的提高是房地产投资增加的格兰杰原因，但房地产投资增加不是城市化进程加快的原因。脉冲响应分析同样证实城市化水平的变动对房地产投资具有相对较大影响，而房地产投资的变化对城市化水平的影响相对较小。

       主要原因在于：城市化过程中大量农村人口进入城市，势必会增加对房地产的居住需求，进而导致房地产投资的增加；新增城市人口的生活维系有赖于工业或第三产业的发展，这样会增加对工业地产、商业地产的需求，从而会导致房地产投资的增加；城市基础设施、生活配套会因城市人口数量的扩张而不断扩建。这几方面的综合作用，使得政府和企业要在城市布局和城市安居工程方面满足新增城市人口的要求，就必然会增加在房地产领域的投入，增加房地产投资。总之城市化进程的加快，会增加对房地产的需求，进而导致房地产投资的增加；但城市化进程的加快是多种因素导致的，房地产业的快速发展只是城市化进城加快的一种表现形式。

       此外，城市化水平提高，城市人口增加会加重城市基础设施的负担，作为城市化外在标志的房地产只有紧跟城市化的步伐，才能有效缓解城市因为人口增加带来的压力，这使得城市化发展对房地产投资产生较大的推动作用。而房地产资源占有的不公不均、房地产投资投机需求不受节制的膨胀、房价的非理性上涨以及居民收入差距的扩大等因素使得房地产的发展对城市化的反向促进作用不强。

       （二）政策启示

       1.房地产投资增加不一定会推动城市化进程，房地产业的发展要能对城市化进程起到推动作用，需要满足一些前提条件，比如房价在居民的合理承受范围之内、房地产资源分配公平合理等，而现阶段我国房地产领域的调控一直在围绕房价的非理性上涨、房地产投资投机性需求盛行等问题而展开，虽取得一定的调控成效，但房价收入比之大还是远远超出了民众的购房能力，因此房地产调控的任务仍然艰巨。

       2.城市化会导致房地产投资增加，房地产投资有多种投资形态和投资领域，包括住宅地产、商业地产、旅游地产，工业地产等方面的投资。城市化的各个阶段，何种投资形态应该占主导，应该加以考虑。城市化过程中，大量农村人口进城需要解决其居住问题，住宅产业的投资不可忽视，否则会引发众多社会问题。现阶段房价高企，房地产的消费性需求（自住型的刚性需求）正遭到投资投机性需求的不断蚕食，虽然限购限贷政策旨在打击投资投机性需求，但政策实施过程中各地房价仍在不同程度的上涨，说明住宅产业的供需仍然不够平衡，住宅产业尤其是满足刚性需求的住房投资和保障性住房的投资增加仍然有其必要性。商业地产和工业地产的投资也同样重要，商业和工业是城市繁荣的基石，是城市化有序进行的保障，各地区要在了解本地区域经济结构特征的基础上，做好城市定位，有针对性的发展商业地产或工业地产。

      

       3.房地产投资增加不一定会带来城市化进程的加快，房地产投资的过度繁荣，不仅不能解决城市化过程中城市布局和城市居民的安居问题，还有扰乱房地产的市场秩序，引发地产泡沫。

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