房地产项目财务风险评估研究
文| 戴丽华
摘要： 房地产行业作为财务风险高危行业，财务风险管理水平直接关系到房地产企业的生存发展，如果财务风险管控不当，很容易由于财务风险造成企业经营危机。本文针对房地产企业的项目财务风险管理，简要分析了房地产企业财务风险出现的主要成因，并就房地产企业开发项目财务风险预警分析以及应对管理，作了系统的论述。
关键词： 房地产 项目 财务风险
房地产企业与一般生产经营性企业有着较大的不同，由于房地产企业进行项目开发建设在前期需要投入大量的资金，而且项目建设周期以及资金的回收期相对较长，这决定了房地产企业的开发项目存在着较大的财务风险，如果财务风险管控体系存在薄弱环节，很容易由于财务风险造成项目中断甚至烂尾，带来巨大的财务损失。因此，房地产企业必须高度重视项目开发建设过程中的财务风险管理，对各个环节强化财务风险管控，确保房地产开发项目建设的顺利推进。
水力压裂技术的原理实质上就是在透气性比较差的煤层中利用水作为动力，然后使煤层之间的空间畅通，进而使煤层在开采过程中能够产生流体动力，让煤层空间能够得到膨胀，增强煤层之间的透气性，另外使煤层破解之后的缝隙能够相互联通，形成透气性良好的网络结构，提高煤层之间的交联，增加煤层与抽采部位之间的联通能力。
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房地产开发项目财务风险出现的成因分析
财务风险主要是由于企业在经营过程中受到内部以及外部各类不确定性因素的影响，或者是由于企业内部的财务结构不够合理以及融资不正确等多项因素的影响，而造成企业在相应时间内无法实现预期经营目标，出现财务损失。对于房地产企业开发项目来说，在项目实施过程中出现财务风险其成因集中在以下几方面：在筹资环节，由于房地产行业经营活动属于资金密集型企业，对于资金的需求量相对较大，筹资活动管理难度较高。如果房地产企业的筹资结构不够科学，筹资方式过于单一化，短期负债与长期负债比例不够均衡等，则容易造成房地产企业出现筹资风险问题。
在投资环节，出现财务风险问题主要是对于房地产开发项目在投资决策阶段论证不够充分，在投资实施过程中的跟进管理不到位，造成了项目的投资利润率不及资金利润率或者是出现了项目亏损，进而导致投资风险问题的发生。
2.加大投资活动中的财务风险控制力度。在投资风险的控制方面，重点是加强对房地产开发项目实施前期的投资决策论证分析，系统全面的做好房地产开发项目投资可行性研究，综合市场调查、政策研究以及居民需求等多种情况，来制定投资规划，确保投资方案的科学合理。同时，应该对房地产开发项目进行跟踪分析，结合市场环境变化以及项目开发建设实际，及时调整投资管理策略，以确保投资项目效益目标的实现。在整个投资管理过程中，应该把资金管理作为重点，按照项目建设实施的实际情况，科学合理的编制资金使用计划，按照资金使用计划进行资金调拨，增强投资项目中资金拨付审核管理的规范性，强化投资资金使用效益的论证分析，确保投资项目资金使用管理的安全规范和高效。
2.对财务评价指标权重进行确定。在选择财务风险评价指标以后，还应该对财务风险评价指标的权重进行确定。在财务评价指标权重确定的环节方面，主要是建立判断矩阵来确定各类财务指标，计算财务指标权重以后再对所构造的判断矩阵进行一致性检验，进而计算分析各项财务指标的实际权重。
房地产开发项目财务评价预警分析
1.系统选择财务风险评价指标。对于房地产项目财务风险评价指标主要有：筹资活动指标，包括流动比率、速动比率、资产负债比率以及长期负债比率等指标；投资活动指标，包括总资产净利率、净资产收益率、成本费用利润率等指标；营运活动指标，包括存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率等指标；发展能力指标，包括营业利润增长率、营业收入增长率、净资产增长率等指标；资金回收指标，包括资产现金回收率、盈余现金保障倍数等指标。
现阶段，对于房地产开发项目的财务风险综合评价主要是综合采取层次分析以及功效系数等方法进行财务风险的综合评价分析。房地产开发项目财务风险评价具体实施主要有以下几方面：
在收益分配环节，主要是由于房地产开发项目的收益分配活动不够合理，留存收益不足或者是收益分配不够等，影响房地产企业的扩张或者是对投资者积极性带来不利影响。
3.突出经营活动中的财务风险控制。在经营活动风险控制方面，对于房地产开发项目应该严格落实预算管理制度，尤其是做好房地产开发项目现金流预算工作，按照整个项目建设实施的需要来对资金进行配置使用，以预算管理目标的实现确保项目财务目标的实现。
3.准确地划分财务风险预警期间。在对财务风险指标权重确定以后，应该通过计算分析模型对财务风险状况进行预警分析，重点是按照财务风险的发生概率、严重程度以及资产状况等，对房地产开发项目的实际风险进行准确的掌握，并指导财务风险应对管理策略的制定。
防范控制房地产开发项目财务风险的具体策略
1.强化筹资活动过程中的风险控制。在筹资风险的控制方面，一方面，应该从优化房地产开发项目的筹资结构角度出发，根据房地产企业的实际情况以及项目开发建设实际，尤其是综合考虑短期偿债能力与长期偿债能力情况，注重合理控制房地产项目流动负债与长期负债比例，把财务杠杆优势用到最大化，把资产负债率与债务比率维持在合理水平，有效规避筹资风险。另一方面，应该进一步拓宽房地产企业的筹资渠道，综合考虑项目资金需求以及项目管理现状，选择最合适的筹资方式，综合运用银行贷款、发行债券、股权融资、经营性欠款、房屋预售等多种手段，优化房产开发项目实施过程中企业的资金来源渠道，进一步分散房地产开发项目的筹资风险。
在资金回收环节，主要是指房地产开发企业项目以存货形式未能实现销售，或者是由于房地产开发项目存在着大量的应收账款，造成项目资金回收困难而出现资金回收风险的问题。
2.1.9 锰。2012年全市叶片锰平均含量为167.40 mg/kg(表1)，说明锰的含量在较高的水平，这与果园较低的土壤pH和土壤透气性不良有关。果树锰含量过高易产生毒性，表现为粗皮病，韧皮部坏死枯斑，通常土壤pH 5.0以下尤为明显。高的土壤 pH(>6.3)易导致锰缺乏，相反，低的 pH(<5.6)会导致锰过剩。土壤 pH 4.5提高到pH 6.5，土壤锰的有效性降低30 ～50倍。如果锰缺乏，在落花后10～14 d喷布一次硫酸锰(浓度约4 g/L)即可。
同时，应该强化项目实施过程中的费用控制，对房地产开发项目中的开发成本、采购成本、费用类成本以及设计成本等制定成本费用控制目标以及定额，最大程度减少成本支出。此外，还应该不断强化商品房销售管理，对房地产产品销售、账款统计、核算以及账款催收等规范工作流程，不断加大应收账款回款力度，确保投入资金能够尽快回笼，避免出现资金回收风险问题，不断提升房地产开发项目整体管理水平。
“大圈椅润滑的扶手，孩子感知到了娘牵肠挂肚的牵挂。”萧飞羽低声喃喃，倦怠的头颅落在了萧老夫人的膝盖上。萧夫老夫人心弦颤抖，因为她感知到了萧飞羽对她强烈的依恋。“娘天天祈祷，牵肠挂肚的思念，本以为终于到了团聚之日，没想到……”她抱住萧飞羽的头颅，怅然的泪水顺腮滑落。“护院杀人，全家闻讯如怒海孤舟，娘更是心落寒渊。事情了结了吗？闻你大哥言：羽儿神奇，足可技惊红尘。你爹以为你能扭转乾坤。”
4.强化房地产开发项目财务风险防范的内控体系建设。内部控制管理对于房地产开发项目的风险防范管理有着重要的影响，防范房地产开发项目还应该重视强化内部控制管理，重点在以下几方面进行完善：严格落实不相容职务分离的原则，在项目管理过程中落实分工协作制度，构建各个岗位之间相互监督约束制度；突出会计系统控制，强化对房地产开发项目建设过程中各类日常流动资金的管理，严格落实成本费用预算管理制度，强化应收账款动态管理，完善会计核算体系，建立更加严格的会计管控体系；强化房地产开发项目财务会计日常检查制度，重点对房地产开发过程中的货币资金、采购付款、成本费用等严格落实审计监督制度，确保资金资产管理的规范高效。
结语
在房地产项目开发建设过程中，有效防范财务风险问题的发生，应该强化房地产开发项目的市场调研分析，建立完善的财务风险分析预警体系，加强房地产项目开发实施过程中的筹资、投资以及营运管理，有效防范控制财务风险问题的发生。
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（作者单位：潍坊滨海新城公有资产经营管理有限公司）
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