摘要：2016年5月1日起房地产业正式被纳入“营改增”试点范围，试行至今已经有一年的时间了，由一开始听说要实行“营改增”的忐忑，到实行刚开始的一筹莫展，再到熟悉操作以后的招架有方，房地产企业的财务、成本人员对“营改增”实施以后的操作和注意事项都有了长足的了解和更好的适应。本篇文章主要从房地产企业成本人员的视角出发，总结了房地产成本从业人员在“营改增”实施以后工作中的一些提升建议和注意事项。
关键词：营改增；房地产企业；价外税；进项抵扣；思考
一、引言
“营改增”最简单直接的解释就是原来交营业税的现在改交增值税。那为什么国家要实施“营改增”？实施“营改增”对企业的影响又会体现在哪些方面呢？
先用一张表来简单说明一下营业税和增殖税有哪些不同见表1：
根据以上图表可知，从征税原理上来说，增值税是一种流转税，也是价外税，它可以有效避免重复计税的问题，实行“营改增”可以合理有效的降低企业的缴税的负担，给企业增加效益。实施“营改增”后也对企业提出了税筹管理上的挑战，在营业税模式下，企业税筹管理较为简单，根据营收再乘以相应的税率计税即可，要管理好的只有营收数据的合理准确性即可，但实行“营改增”以后不仅要考虑营收，还要考虑支付行为中的进项税，即对上游原材料、服务等提供也要考虑税率和进项抵扣额，对企业的成本管理提出了更高的要求。
二、“营改增”对房地产企业的影响
（一）如何减少纳税负担
①供应商的选取，根据最新的营改增要求，纳税人区分为小规模纳税人和一般纳税人，小规模纳税人税率为3%，但小规模纳税人只能开增值税普通发票，普通发票不能流转抵扣；一般纳税人税率根据纳税人所经营不同区分税率，分别为6%，11%，13%，17%；一般纳税人开具增值税专用发票专票可以流转抵扣，等同于现金；由此可知供方的纳税人属性很大程度上影响成本，除税价相同的情况下，采用小规模纳税人实际增加成本。
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②合理控制上游税率，我们知道根据不同的经营范围，税率是不一样的，例如：房地产企业在采购电梯时，往往区分电梯采购和电梯安装，这是因为，如果将电梯采购和电梯安装放在一起，这样根据混合经营税率从高原则，税率就为17%，而区分采购和安装则分别取税率，采购税率17%，安装税率11%，假设一个项目需要采购电梯100部，每部电梯采购价25万，安装价5万，则两种方法增值税价差为30万；虽然增值税进项税可以抵扣，但最终会计入消费末端，所以合力选用增值税率可以降低产品售价，有利于产品在销售端的市场竞争；
③采用一个公司多个项目or一个公司一个项目，营改增以后，增值税挂在公司名下，是可以在全公司范围内调节抵扣的，也就是说如果一个公司有不同的项目，项目之间产生的增值税可以相互调节抵扣，这个时候对于一些传统房企为了规避项目公司对母公司影响而单独成立项目公司，单独结算的公司来说就产生了挑战，通常情况下我们增值税是在预售阶段计缴增值税，而我们专票抵扣联获取往往在后期，此时如果我们一个公司拥有多个项目调节抵扣的优势就非常明显，但公司由于有多个项目，清算风险就会增加，需要企业提升管理能力，在管理上做的更好；
（二）增值税进项抵扣管理
①进项税的取得：根据国家增值税相关法规的规定，增值税票款必须一致，核心是“三流统一”，即购进货物或劳务对象、支付对象、开具抵扣凭证的对象必须统一才能申报抵扣（大额的交易必须通过公对公转账交易，支票和汇票背书结算除外）；所以进项税的管理就需要更加精细化；
②什么时候抵扣？根据增值税相关法规的规定，增值税进项抵扣可以在取得进项抵扣的两年内申报抵扣，所以根据企业的税筹几利润管理，我们可以适时管理抵扣的时间点；
（三）票据管理的挑战
执行营改增以后，对增值税票据管理对企业的财务上提出了更高的要求，分为以下几个方面：
①区分普票和专票，普票不能抵扣，专票可以抵扣，等同于现金，所以区分管理很重要；
②税率的核对，必须检查应税经营行为与票据税率的一致性；
③票据的查实，增值税国家通过统一的平台进行统一管理，所有票据的真实性必须在平台上进行查实；
④及时申报，营改增后增值税专用发票必须在取得票据的180天内申报（2017年起改为360天），所以房地产企业必须设立专门的增值税专票管理岗，及时对进项增值税申报进项抵扣；
⑤票据收存管理；
三、“营改增”条件下房地产企业该如何做好采购成本管理工作的建议
“营改增”后房产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，那么进项税管理就尤为重要，这样一来，税务管理的工作由原来的公司税筹部变为多部门协作管理，而采购成本部作为企业进项支付管理部门就显得尤为关键。下面我们从以下几个方面来讨论一下：
（一）供应商所属行业及税率：
营改增以后对成本管理中的采购管理提出了新的要求，在做供应商商务标分析前需要将供应商所缴纳的税种弄清楚，供应商所属行业的税率是多少，是一般纳税人还是按小规模纳税人，这些都决定了供应商发票是否可以抵扣及可以抵扣的金额是多少；
例如：某咨询合同，有3家供应商报价，其中两家为小规模纳税人分别为A企业和B企业，一家为一般纳税人为C企业，三家单位的报价分别为：A企业报价20万（含税），B企业报价19.5万（含税），C企业报价20.5万（含税）；在这种情况下我们来看一下该怎么分析：
A企业，小规模纳税人，税率为3%，则A企业的不含税价格为194174.76元，增值税为5825.24元，由于小规模纳税人，增值税不得抵扣，需要计算入成本内，计入成本价格为194174.76+5825.24=200000元；
B企业，小规模纳税人，税率为3%，则B企业的不含税价格为189320.39元，增值税为5679.61元，由于小规模纳税人，增值税不得抵扣，需要计算入成本内，计入成本价格为189320.39+5679.61=195000元；
C企业，一般纳税人，税率为6%，则C企业的不含税价格为193396.23元，增值税为11603.77元，由于为一般纳税人，增值税可以抵扣，不计入成本价格，则成本价格为不含税价格即193396.23元；
由以上分析可得，在营改增的情况下，我们从商务上判断，C企业的报价最具有优势，其计入成本的价格最低为193396.23元。
（二）供应商的混合销售：
根据营改增相关法规规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
案例：详见电梯采购案例
（三）成本、项目、公司三者关系：
在营业税制情况下，主流房产公司采用一个项目注册一个公司的开发模式，这种情况下，有利于母公司与项目公司法律关系的理清和项目清算的推动，到了营改增以后，由于房地产开发的特殊性决定了在预售阶段要大量预交销项增值税，而进项增值税抵扣则在销售之后发生，在此进项抵扣方面就比较复杂；
另外如果多个项目采用一个公司开发情况下，如遇到持有项目可以用持有项目的进项抵扣来减少销售项目的销项抵扣也能进一步合理节税；
四、结束语
“营改增”是我国税务方面的又一次重大改革，各个房地产企业不需要过分担心，在实行“营改增”政策过程中，我们主要要考虑对房地产业的影响，还要了解与房地产业相关企业的情况，不仅仅要了解房地产行业本身的情况，也要了解房地产业在运营中的状况。房地产业“营改增”政策的实行，要符合房地产业自身的特点，有关部门要深入研究，进行分析和总结。房地产企业也要利用“营改增”这项政策，进行企业的管理，加强企业的监控和管理水平。总而言之，在“营改增”的大背景下，房地产企业要充分认识到“营改增”对自身的利弊两种影响，有利的影响要进一步发展，反面的影响要充分考虑上述的建议想办法解决。
参考文献：
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[3]安尼.浅谈营改增后房地产企业的纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2016（5）：57-58.
论文作者:赵金发
论文发表刊物:《基层建设》2017年第17期
论文发表时间:2017/10/25
标签：增值税论文; 进项论文; 税率论文; 企业论文; 小规模论文; 纳税人论文; 项目论文; 《基层建设》2017年第17期论文;