开平市房地产测绘所
摘要：房产测量是一项专业性强、技术严谨的工作，其测量所得的数据不但可以作为房屋产权的法律依据，还能够成为城市规划当中参考的重要数据。由于目前房产测量的规范不是很完善，而个别条文的明晰度不够，在实际测算工作中又存在偏差，从而引起了不少的房产纠纷问题。因此，在房产测算工作中，要运用科学的测量技术与合适的方法，以提高测量的精准度，保证测量成果的真实性和可靠性。
关键词：测量技术；房产测量；问题分析；专业技术；应用方法
前言
随着房产事业的不断发展，房产测量已成为专业性很强的一项新兴行业，其地位和作用也越来越受到关注和重视。由于房产测绘工作在我国起步较晚，其专业化和规范化还在不断发展和完善当中，而现代建筑的性能和形态建设已日趋多样化，对房产测量工作带来一定的难度，同时测量的数据成果质量又直接关系着房屋权利人的切身利益，所以当下必须运用先进的测量技术和正确可靠的测量方法进行实测实量，以保障城市的合理发展。以下从房产测量工作中出现的问题入手，介绍了房产测量技术的应用方法，并分析了各自的特点和优势，望同行有所借鉴。
1 房产测量相关问题分析
1.1 层高与净高
在房产测量工作中，《房产测量规范》规定房屋的层高定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离。当地面和楼面的装修面厚度不同时，测量房屋层高时不宜包括装修面的厚度，例如不包括木地板、地砖、石材板料等装修层的厚度，以保证房屋层高测量成果的公平与公正。在房屋层高测量中，也不应包括屋顶面上隔热层的高度。另外，有些房屋顶面有坡度，厨房、卫生间地面以及有些技术层的地面也有坡度，因此层高测量的两个参照面是不平行的，存在着许多层高值。为此，在测量时应注意观测和分析，测量出最低层高值和测量出层高不低于2.20 m的房屋面积的范围。其次，有些建筑物就无法测量出层高，例如地下室的入口处、窑洞等建筑物就测不出层高。为了保证人民最基本的活动空间，建筑物空间的高度应使用净高这一标准取代层高标准。而房屋的室内净高是指室内楼面或地面至楼板底面或屋顶底面的垂直距离。根据层高=净高+楼板厚度，所以在无法测量层高而需要使用净高时，提出净高不低于2.05 m的标准也是适宜的、相匹配的。
1.2 房屋面积
在《房产测量规范》规定中房屋面积测算必须以实际测绘数据为准，而目前的普遍做法不是按实地量测尺寸计算房屋面积，而是实地校核相关边长。边长在一定误差范围内按设计图纸或竣工图纸尺寸进行面积计算与分摊。与《房产测量规范》规定的按实测数据进行测算有严重的出入。而在实地校核相应边长，差值在一定的较差内按图纸尺寸计算，测绘实施过程简单；若按实测尺寸计算，实施过程较复杂。测绘单位普遍认为：实测为准在目前是行不通的，实测的目的是求得测量现状与竣工图纸相“符合”而不是相“一致”，也就是实量部位的长度差不大于5cm，就认为竣工图是可信的，可以作为最后测绘报告的数据依据，测绘单位对竣工图的面积负法律责任。竣工图纸可以用数码照像的办法保存在测绘单位的资料档案中。而在进行房屋实测时，由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中的质量问题或者是存在设计变更等因素，出现前后墙、左右山墙在施工图纸中应相等的边出现不相等的情况，使得设计中规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下，需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应现场再次量测，检查数据是否因为测量的误差造成的，若确实不一致，则应根据测量的结果来进行绘图和面积计算。
1.3 共有面积分摊
房屋面积测绘工作量大，情况复杂，尤其是对共有建筑部位的认定和分摊出现的问题较多，大都是由于共有建筑面积部位及如何分摊认定时存在的人为因素错误。对共有建筑面积部位的划分及如何分摊的认定方面，遵从设计意图应是房产面积测绘的准则，即房屋面积测绘的实质是构建既符合设计意图又符合《房产测量规范》的分摊关系，再根据这种关系计算不同套内部位应承担的共有部位面积。这样在共有部位认定上可有效地减少有关的争议。另外，《房产测量规范》在有关住宅楼共有建筑面积分摊方法中明确规定：“住宅楼以幢为单元；依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”可以说住宅楼共有建筑面积按幢为单位或者以单元为单位进行分摊，而对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，还可能涉及到二级分摊和多级分摊，这种情况应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。
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2 房产测量中的应用技术分析
2.1 数字化测图技术
数字化测图技术实质是解析法测图，将房产图信息通过电子测量仪器或数字化转化为数字量输入计算机，以数字形式存储在磁盘上，从而便于传输与直接获取房产的数字指标，需要时通过显示屏或用绘图仪绘制出线划房产图。数字化测图是一个“数—数”过程，不会降低观测数据精度，而且数据成果易于存取、管理和成果共享。随着新时代建筑物的结构不断变化，还可以采用地面数字测图克服大比例尺白纸测图连续更新的困难，如实地房屋的改建扩建、变更地籍或房产时，只须输入有关的信息，经过数据处理就能方便地做到更新和修改，始终保持图面整体的可靠性和现实性。但在房产测量实际运用中，也会有技术上的难点，比如将所采集的数据如何利用，从而使其能真实逼真地在计算机上展现实物的原状原貌。这个难点是可以运用坐标的转换方法来实现，从而使数字测图中不同坐标系中的数据能够相互使用来解决。另外，在成图时，常常会出现生成的图形曲线总是不能像理想中的曲线一样平滑、连续，从而使所会的图形与实物产生一定的偏差。这时可以运用曲线平滑处理理论通过线性迭代、分段三次多项式、抛物线加权平均等方法从而使曲线能够更好地拟合，实现测图与实物最大限度的吻合。可见，在进行数字测图时，只有掌握了数字测图的基本理论，才能在房产测量时操作更好更快更得心应手。
2.2 GPS—RTK技术
GPS—RTK技术已成为房地产登记测量的发展趋势。其和全站仪的灵活便捷相结合不仅能够满足地籍测量的精度要求，而且可以极大地提高地籍和房地产登记测量的效率和效益。GPS—RTK技术采用相位差分将一台接收机置于基准站上，另一台或几台接收机置于流动站上，基准站和流动站同时接收同一时间相同GPS卫星发射的信号，基准站所获得的观测值与已知位置信息进行比较，得到GPS差分改正值。然后将这个改正值及时地通过无线电数据链电台传递给流动站以精化其GPS观测值，得到经差分改正后得到较准确的实时位置。
地籍和房地产登记测量是精确测定土地权属界址点的位置，同时测绘土地和房产管理部门使用的大比例尺的地籍平面图和房产图，并量算土地和房屋面积。地籍和房地产登记测量中应用RTK技术测定每一宗土地的权属界址点以及测绘地籍与房地产图，能实时测定有关界址点及一些地物点的位置并能达到要求的厘米级精度。将GPS获得的数据处理后直接录入电子地图（GIS）系统，可及时精确地获得地籍与房地产图。但在影响GPS卫星信号的遮蔽地带，应使用全站仪、测距仪、经纬仪等测量工具，采用解析法或图解法进行细部测量。可以说，GPS-RTK定位技术测量各点间的精度基本上是独立的，减少了测量误差传播和积累，可以很好地提高作业效率。
2.3 GIS技术
房产测量系统所针对的主要用户是房地产测绘单位、房管部门及房地产开发商，其最终目标是辅助测绘人员快速绘制出房屋的分层分户平面图，并以最新的国家标准为基础精确地计算出所测房屋的套屋的内面积和公共分摊面积，统计各类信息、生成统计表格及自动配置图形，以此提高图形绘制和面积计算格及自动配置图形，以此提高图形绘制和面积计算要实现上述目标，图形与属性的双向挂接是系统功能实现的关键之处，这是GIS技术在系统功能中的具体体现，能保证图形、属性数据的一致性，实现双向查询，自动生成房屋的分层分户平面图以及最终成果数据进人统一的空间数据库管理系统之中。
房产测量是获取房产管理数据的主要手段，是数字房产中空间数据和属性数据的重要来源。而房产测量与房产GIS的一体化集成技术，对于解决数字房产空间数据库数据的快速获取、更新，保证房产业务的正常进行具有重要的现实意义。对于CAD技术开发的房产测量系统用CAD软件的绘图、编辑、制图功能可以快速地生成房产测量。特别是GIS技术应用后，基于图形进行房产管理的模式（以图管房）在信息系统中占据主导地位，房产测量作为GIS图形数据和属性数据的重要来源。实现CAD+GIS混合模式可以采用文体编码技术和外挂数据库技术对原有基于CAD系统开发的房产测量系统进行改造，以满足向信息系统和GlS提供信息的需求。通过数据库来存储海量空间数据，是GIS应用发展的必然趋势，它实现了属性数据和空间数据的一体化存储，从理论上保证了数据的完整性和数据的共享性。
3 总结
总之，房产测量是通过一定技术和手段，利用测绘仪器设备，依据国家技术标准和规范进行房屋位置、结构和面积等方面的测量，并通过文字、数字和图形等手段对测量结果进行描述的技术。房地产测绘单位和房产测量人员，应该充分认识到房产测量的重要性，通过技术革新和人员培养，利用现代化的房产测量技术使房产测量工作迈向新的台阶，促进我国现代建设事业的蓬勃发展。
参考文献
[1]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术：房产测量规范有关技术说明[M].中国标准出版社，2001.
[2]GB/T17986.1- 2000.房产测量规范[S].北京：中国计划出版社，2000.
论文作者:张树华
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第8期
论文发表时间:2018/8/10
标签：测量论文; 房产论文; 房屋论文; 数据论文; 层高论文; 技术论文; 面积论文; 《建筑学研究前沿》2018年第8期论文;