（河南省濮阳市华龙区国土资源局 河南 濮阳 457001）
【摘 要】随着经济的发展、人口数量的增加以及城市化进程的加深，使得建设城市用地需求量逐渐增大。目前在城市建设的过程中，出现很多占地、圈地等情况。这导致很多土地资源没有得到合理的利用。房地产是地产与房产结合，在相关法律、法规授予的前提下，对土地以及土地上的建筑拥有绝对的使用权。房地产开发是城市土地利用重要的组成部分，对城市土地利用起到了至关重要的作用。此外，从地产商的角度来看，合理的开发可以使土地利用率达到最大化，从而使企业得到最大的利润。本文以“提升房地产开发中的土地利用”作为论述核心，主要的内容有：我国房地产开发的存在的问题、影响土地利用的因素、提高土地利用率的措施。
【关键词】房地产；土地开发；土地利用率
【中图分类号】TU984.1 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2016）20-0190-02
1.研究目的及背景
土地资源是重要的自然资源，它是人们在生产、生活中依赖的基础。众所周知，我国拥有960万平方公里的土地，人口数量达到14亿之多，这意味着我国拥有这世界上十分之一的耕地，却要养活全球五分之一的人口。此外，随着经济的发展以及人口数量的增加使我国“人”“地”之间的矛盾日益加剧。土地资源的短缺在一定程度上阻碍社会的发展，合理的房地产开发可以提高土地利用率，缓解人地之间的矛盾，也促进城市的可持续发展
2.目前我国房地产的重要性以及开发中存在的问题
2.1 房地产业的重要性
房地产在国民经济重占有很多比重，地方政府经济的发展对房地产非常依赖。目前，我国城镇房地产投资占GDP的15%左右。在今年三月份的政府例行记者会上，我国住房和城乡建设部部长陈政高指出：房地产影响民生以及国民经济的发展，从民生的角度来看，在改革开放初期，我国城镇人均住房面积在7.3平方米，今天这个数字达到了35.6平方米，很多居民的财富大多数通过房产体现的。在城市化方面，目前城镇正常住人口已经由改革开放初期的1.8亿增加到了7.7亿，在城市化发展的进程中离不开房地产的支持。从产业带动来看，目前建材产业、灯具制造、玻璃制造、水泥产业以及家具制造业都受到房产的影响。一旦房地产发展受挫，也会波及到它们的发展。
2.2 存在的问题
鉴于房地产对我国经济发展的重要性，我国对城市土地资源的利用也进行了相应的深化改革，但是改革的力度不是很大，仍然存在一些问题。主要体现在以下三点。
（1）城市土地管理不完善
目前，土地管理不完善在很多城市已经是司空见惯了，我国针对城市规划、土地管理分别制定出了《城市规划法》 以及《土地管理法》。但是很多政府并没有依照相关法律去执行。一些政府为了能够从土地上获得最大经济利益，对地产商的土地开发行为缺乏约束力，很多地产商在土地开发的过程中违反了城市的整体规划。此外，很多开发商还出现囤地、占地的行为，导致城市土地闲置。长此以往使城市土地资源不能得到合理使用，影响了城市的长期发展。
（2）开发观念落后
城市化的发展使城镇对住宅的需求量逐渐增加，为了能在地产市场中分的一杯羹，房产企业如雨后春笋般建立起来，不管是万达、万科、绿地等地产龙头企业，还是各个地方的小型地产商普遍存在开发观念落后的情况。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆主要体现在以下两点：首先，缺乏整体效益观念。经济效益是房地产开发的根本，但是它不是房地产开发的唯一目的，很多企业过于重视经济效益，对房地产开发带来的环境效益以及社会效益过于忽视。第二，缺乏可持续发展观念。这点是从政府的角度来说的，很多政府在城市建设的过程中，城市范围不断向外延伸，缺乏对已有土地的重新利用。
（3）开发技术落后
由于设备、技术等落后，很多地产商在土地开发之前，对土地使用评估的不够完善。这给日后建筑施工带来很大的影响，有的建筑物在建成之后过于密集，建筑密集并不意味着土地资源的充分利用，它们是不同的两个概念，而有的地产商对现有土地资源没有充分利用，导致建筑整体松散，限制了房地产开发土地的挖潜利用,使土地的最大价值不能得到体现。
3.提高房地产开发中土地利用率的措施
3.1 建立规范的房地产开发制度
目前，我国没有一套完善的房地产开发制度，为了追求利益最大化，很多地产企业钻法律空子。面对这种情况政府必须要起到主导作用，首先，加强地产商的约束力。对与那些违规的地产商进行相应的处罚，取缔那些占地、圈地开发商的开发资质，对土地开发要有明确的时间限制。第二。审核开发内容。城市规划是根据城市发展方向，划分城市用地功能分区，确定用地性质。不同性质的用地，其单位面积所发挥的经济效益是不同的，而投资效益又是房地产开发商最关注的问题，因此，在进行房地产开发的同时，应该按照规划确定的内容和提出的条件，对不同性质的用地确定不同性质的开发用途。
3.2 对城市发展进行合理规划
城市规划是提高土地利用最重要途径之一。由于人口的增多，城市面积逐渐扩大，并且呈现出向四周无限延伸的现象。由于城市发展规划的不合理，房地产库存积压情况十分突出，根据国家统计局的数据显示，目前我国房地产库存量达到了6.8亿平方米，其中住宅库存占有率达到了65%，过度的地产开发使地产供给量远超消费者需求量，导致一部分土地出现闲置。
面对这种情况政府必须制定出合理的城市规划，因为城市规划可以限制城市无节制地向外延伸，减少土地资源的过度开发，避免出现地产泡沫现象。政府应该对土地供应潜力以及地产供求关系进行深入分析，确定出相对合理的地产供给量，使土地开发面积与人口数量以及经济发展之间相互匹配。拒绝拿今天的经济利益来换取明天的可持续发展
3.3 确定用地的开发强度
城市规划对房地产开发中土地利用强度的控制，要表现在房屋筑高度、建筑密度、容积率、绿化率等控制指标上。从城市社会的角度来看，土地开发强度不能单纯从经济效益方面考虑，还要考虑社会环境和生态环境方面的要求，即要从城市整体上综合考虑。房地产开发由于受市场机制的作用和局部利益的驱动，开发者往往仅从自身利益出发，注重企业经济利益和地块的经济效益，而忽视全局利益和地块的综合效益。城市规划就是通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，制定合理的开发强度，使房地产开发的经济效益和地块的综合效益最大化。
4.总结
虽然房地产的黄金发展时期已经过去，但是它在国民经济中依然占据者举足轻重的地位，对于房地产的发展不能过于追求现有的经济利益，应该从社会发展、城市长期发展的角度来衡量，土地资源的合理开发促进城市协调发展。
参考文献
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[2]漆星;城市土地集约利用评价指标体系研究[D];河南理工大学;2010年
[3]纪召雷.我国土地储备法律制度研究[D].山东科技大学,2010年.
论文作者:季景辉
论文发表刊物:《建筑知识》2016年20期
论文发表时间:2017/6/2
标签：房地产开发论文; 城市论文; 土地论文; 房地产论文; 城市规划论文; 土地资源论文; 我国论文; 《建筑知识》2016年20期论文;