摘要：本文通过对北京市住房状况、基本经济情况、人口数量、人均收入、住房需求量、商品房价格等进行调查分析，推测北京建设保障性住房必要性和重要性。
关键词：北京；经济适用房；重要性
一、北京市的基本情况：
1.1、北京市的人口及生活现状分析
常驻人口增长快。北京市的常驻人口以每年3.53%速度增长。其中外来人口平均每年增长率9.01%，说明北京市的人口在快速增长，其中外来人口的增长速度远高于北京市户籍人口的增长速度，外来人口的居住问题十分突出。北京市政府在市民的住房上，一是要解决北京市原居民中，中低收入家庭本身就存在的住房紧张问题，二是要解决在人口的自然增长中，所分离出来的新的家庭的住房问题，三是要解决快速增长的外来人口的住房问题。
1.2、北京市商品房的价格情况
商品房由于所处的位置不同，其价格差异也比较大，其中东城区、西城区、崇文区、海淀区、宣武区的价格较高。北京市核心区的商品房的价格增长很快，涨幅平均达到了42.5%，远高于北京市11.5%的平均涨幅。北京市老城区具有家庭总户数多，收入相对较低，商品房价格高，经济发展比较慢，人口又相对集中，外来人口增加多，旧城改造的量比较大，搬迁需要安置的人员比较多的特点。
1.3、北京市的保障性住房建设情况
北京市的保障性住房建设从2009年开始，施工面积有了大幅度的增长，但是竣工面积远远不足，是目前保障性住房供应不足的主要原因。2018年北京市政府计划新开工建设、收购保障性住房20万套，其中公开配租配售的保障性住房10万套，公共租赁房占60%以上；用于重点工程拆迁、旧城人口疏解、棚户区改造、城乡结合部整治等定向安置房10万套；租赁补贴2万户保障家庭；力争全年竣工各类保障性住房10万套。如果以上目标得以落实，基本上可以解决目前北京市的23.69万户的保障性住房人员。
二、结论
（一）加强住房保障建设，解决低收入家庭住房困难的政策
1、逐步扩大保障性住房制度保障范围
针对廉租住房的覆盖面比较小，大多数的低收入家庭既无力购买经济适用住房，政策上也不支持享受廉租住房保障的情况，逐步扩大廉租住房制度保障范围，并提出具体的目标范围。
2、多渠道筹措保障性住房的房源
通过政府新建、收购、改建以及社会捐赠等方式多渠道筹集房源。为避免低收入家庭集中居住可能形成“贫民窟”，新建保障性住房主要在经济适用住房小区和普通商品住房小区中配建，实行配建政策，有利于低收入家庭平等地享受城市发展带来的便捷、高质量的公共服务。
3、保障性住房建设资金以财政为主，专项资金支持
地方财政要将保障性住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益净收入要全部用于保障性住房建设；土地出让净收益用于保障性住房保障资金的比例提高到“不得低于10％”，各地还可根据实际进一步适当提高。
4、重点发展中低价位、中小套型商品住房
重点发展中、低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。“两限房”是政策性商品住房。
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（二）抑制投机、投资行为，减少住房需求的二套房贷款政策
为了加强对购房资格的审核，切实把限购政策落实到位住房城乡建设部门将会同公安、税务、民政等各部门进一步完成信息共享及购房人资格核查机制，对提供虚假证明文件的购房人，将不予办理产权登记手续，并追究其法律责任。
而在信贷政策方面，文件要求进行差别化信贷政策，要求各金融机构和北京公积金住房管理中心，对贷款购买第二套住房的家庭，要切实实行首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策，对违规机构要严肃处理。
（三）存在的问题
1、保障性住房分配制度不健全，资源未能合理分配。由于各阶层购买能力差别的存在，穷人始终处在弱势地位，很难取得本来属于自己的那份资源，而富有的高层群体则总是能利用自身的社会活动能力，市场能力和位置能力，强势优先占有房产资源，以致出现富人能同时购买多套保障性住房，而穷人则连购买的机会都很难获得。
2、出现了“保障性住房并不经济”的现象。尽管国家政策一再强调对保障性住房的销售对象、住房面积、房价等加以控制，但在实际操作中，开发商由于考虑到经济房利润的有限性，于是便采取扩大住房面积的方式。
3、保障性住房的二次交易转让问题。中国的保障性住房在购买五年以后就可以上市二次交易了，变成了商品房。二次交易的保障性住房可以变成商品房，则盖多少保障性住房也无法保证需求。在中国城市土地资源稀缺，房价上涨，经济适用房实际上已经成了个别权贵们投资赚钱的项目。同时，在同一块土地上的商品房和二次交易后的保障性住房，在土地使用年限上也无法合理计算。这将造成土地物权上的永久矛盾，甚至是无解的矛盾。
（四）对策建议
1、继续加大住房保障力度，提供具有有效需求的居民住房
加强对住房保障政策的落实力度。提高保障性住房、限价房建设比重，并严格监督、检查，考核地方政府在解决中低收入住房问题上的作为。
2、完善二手房住房市场，加快建设租赁市场
现阶段，中国住房供给上主要以新房为主。二手住房市场有待进一步规范和完善。特别是租赁市场，在以卖方为主的住房市场中，很少有房地产企业去考虑涉足住房租赁市场，这就需要政府出台相关政策引导和鼓励房地产企业进入住房租赁市场，尽早结束住房租赁市场主要是由私人提供房源的现状。
3、引导居民合理、理性消费
在政策制定上及舆论上引导居民合理、理性消费。引导居民一定要根据自己的实际收入和能力购买或租赁适合自己现阶段的住房，避免以一步到位，贪大求好的方式一次解决住房。出台相应政策引导和鼓励梯度消费和解决住房。
4、政府还要制定和出台适合各类群体、区别对待的相关政策
在住房产权上可有多种选择，即个人产权、半产权、集体产权、国家产权等，同时，对不同群体选择不同产权给予不同的优惠政策；优惠对待首次购房的年轻人，以区别其他首次购房群体；对特定行业和职业给予购房上的优惠政策。
5、保障性住房不得出售和出租
由于市场不规范，很多保障性住房流入到投机者手中，他们购买以后转手出售或出租，谋取暴利。可以规定保障性住房不准租赁，同时保障性住房不能进行买卖。政府应该定期对保障性住房的业主进行资格审查，如保障性住房的业主购买了商品住宅，则政府有权以合适的价格对其拥有的保障性住房进行回购。
参考文献：
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论文作者:郭婧
论文发表刊物:《防护工程》2018年第31期
论文发表时间:2019/1/15
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