摘要：作为国民经济的重要产业，房地产业的健康发展能够有力地促进我国经济的健康持续发展。在后金融危机时代，国内房地产市场仍旧维持较快的发展速度，房价一直居高不下，房产泡沫越来越严重。因此，有必要高度重视并分析房地产金融风险，并结合我国的实际情况提出有效防范房地产金融风险的策略，以促进房地产业持续健康发展。
关键词：房地产；金融风险；应对策略
在我国的国民经济发展中，房地产是重要的支柱产业，它的持续健康发展有利于扩大内需，拉动相关行业的发展，以及提高人民的生活水平。而房地产业要实现持续健康发展，没有金融业的大力支持和大量资金投入是不可想象的。同时，房地产业存在着大量资金需求与有限自我积累之间的矛盾，这无疑会导致金融投资存在极大的风险。鉴于此，研究分析并有效规避房地产金融风险，是我国当前及今后一个时期十分重要而紧迫的任务。
1我国房地产金融发展现状
随着 1998 年我国改革住房体系并取消福利分房，在国民经济中房地产业逐渐发展成为了支柱性产业之一。开发房地产需要巨额的投资，而且需要较长的周期才能够回收投资，资金占用和利息支付都极大，要保证投资的连续性，仅靠企业自我的积累是不现实的，一旦失去了金融支持，就会导致房地产企业资金周转困难，甚至资金链断裂而引发财务危机。同时，个人住房消费也同样离不开金融业的资金支持。我国的房地产筹资渠道主要包括自筹资金、利用外资、发行债券、向国内银行贷款，以及获得国家预算内资金支持。经过二十余年的发展，我国基本形成了以银行信贷融资为主，以股权、信托和债券等融资方式为辅的房地产金融市场。在房地产业迅速发展的背景下，我国应该对其存在的风险保持时刻警惕。在我国房地产金融市场，目前有包括商业银行、住房公积金管理中心和住房储蓄银行等金融机构从事房地产信贷业务，在房地产业发展的过程中，几乎都有商业银行信贷的介入，其已然成为了房地产市场所需资金的主要提供者，而在我国房地产金融市场上述其他融资渠道只是刚刚起步，其所提供的房地产贷款只占很小的比例。同时，我国房地产企业在开发房地产的过程中，其项目总投资中自有资本金占比普遍不高，主要的融资渠道还是向银行进行贷款，从而满足项目建设对于资金的巨大需求。这种供给房地产资金渠道十分单一的特点，比较集中地反映出了中国房地产金融存在的效率和风险问题。整个房地产金融，甚至是整个房地产的产业体系基本上依靠单一的银行体系来支撑，而如果发生房地产经济波动，房地产企业在经营过程中产生的风险无疑会转嫁给银行，变为银行的金融风险，最终国家的金融安全受到巨大的威胁。鉴于此，加快构建房地产融资体系，实现多渠道融资，从而打破房地产业发展在资金方面的瓶颈，成为目前我国房地产金融亟待完成的重要任务。
2我国房地产金融面临的风险
2.1高房价所引发的市场风险
近年来，虽然我国连续出台房价调控政策，但是我国房地产价格仍就保持持续上涨态势。过快的房价上涨导致房地产的市场价格与其实际的价值发生严重偏离，于是房地产泡沫便随之产生。如果相关的国内外因素如人民币升值预期致使泡沫破裂，那么房地产作为抵押品，其价值就必然会大幅下降，进而引发银行信贷的质量大幅下滑，使之面临巨大的金融损失。同时，如果房价不可控地持续上涨，则会大量出现房地产投机行为，导致人民消费支出被大量挤占，最终会损害国民经济的健康持续发展。
2.2个人住房信贷有存在违约风险的可能
国内商业银行现阶段不良的住房贷款资产率基本上维持在0.5%之内，住房公积金个人贷款资产的不良率为0.24%，这无疑会帮助银行维持并改善自身的资产质量。然而，很多商业银行直接把开展个人放贷业务所获得的资金视为优良资产加以推广，而没有清醒地认识到其背后隐含的风险。另外，我国的个人诚信资料系统还没有进一步完善，银行难以准确地评估贷款人的实际资信情况，所以银行容易因此而产生不良的资产。
2.3房地产业的融资结构过于单一引发金融风险
进入新世纪以来，在高额利润回报率的诱惑下，众多企业纷纷进军房地产市场，但是很少有企业能够通过上市来进行融资，大多数房地产企业都是通过银行贷款来融资。相关统计结果显示，全国房地产依赖银行贷款的在50%左右，而部分大城市的房地产开发商依赖银行信贷资金的程度已经高达80%。由此可见，实际上银行成为了房地产各种金融风险的间接或者直接承受者，房地产市场一旦出现某种问题，其所导致的风险自然就会传递给银行。
2.4银行与开发商之间在信息方面的不对称引发金融风险
与银行相比在占有信息源方面，开发商占据着很大的优势。银行客户所在的行业具有广泛性，而且银行距离信息的源头也比较远，因此，银行只能利用间接途径来了解开发商的信息。而房地产开发商则对自身信息能够全部掌握，也对开发房地产所伴随的风险有清醒的认知。然而受到房地产高收益率的诱惑，以及我国信用制度尚且不健全的漏洞，房地产开发商会向银行借款，而且可能是所谓的空手套白狼。开发项目一旦取得成功，开发商就能够实现以小博大，从中牟取暴利；而开发项目一旦失败，则承担巨额亏损的一定是银行。
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2.5相关政策或者法律不健全引发金融风险
一个国家或地区的房地产市场是否繁荣，与该国家或地区出台的相关的政策有密切联系。目前，虽然国家连续出台房屋限购政策和房地产调控政策，但是仍旧有些地区比较极端地强调房地产业推动经济增长的作用，从而过分地依赖于投资房地产开发来拉动经济增长，形成了所谓的土地财政。而当房地产开发企业不具备较高的资信，导致无法保证建筑工期或者房屋质量时，当下流行的以虚拟房地产作为抵押物进行贷款的做法，则会使银行面临巨大的金融风险。
3有效应对我国房地产金融风险的策略
3.1国家加大宏观调控和监管力度以稳定房价
政府应进一步加大宏观调控力度，引导并规范房地产企业实现良性竞争。具体做法是，积极调整现有的住房结构，持续建设廉租房和经济适用房；全面改善住房需求结构，防止炒房等过分投机行为。同时，银监会应该退出强有力的监管措施，定期或不定期检查信贷业务，以有效规避银行房地产信贷风险。另外，央行应该对房地产信息进行及时的披露，面向公众引导其合理的购房预期，从而进一步规范市场行为。
3.2健全个人和房地产企业的信用体系
由于商业银行与客户和房地产企业的信息不对称，导致银行无法全面了解和掌握个人与企业的信用信息。鉴于此，2006年我国建立了覆盖全国的信用信息基础数据库，收集存储了大量的个人和企业在信贷方面的基本信息，但是运行至今仍存在一些问题，如信息不完全透明、在信用体系中没有纳入有关信用参数、资源比较分散、没有完全构建共享机制等。这些问题都可能导致银行隐含金融风险。因此，需要在全国范围内进一步健全和完善信用体系，从而帮助银行精准有效判断贷款申请人或企业的资信状况，切实防范道德风险和提高贷款的质量。
3.3建立针对房地产融资的多层次体系
长期以来，在我国的房地产融资市场中，商业银行一直是参与的主体，其他专业信贷机构严重参与不足。而房产信托和基金、房地产债券由于发展不充分，它们作为我国房地产融资的途径其贡献率有限。股权融资具有比较高的门槛，中小房地产企业难以大大上市标准而无法通过股市融资。再加上近年来国家不断加大金融宏观调控力度，银行信贷持续紧缩，导致大部分单一依赖于银行信贷的房地产企业进一步加大了资金压力。鉴于此，亟待建立多层次、多渠道的融资体系，使不同的房地产企业能够通过合适的渠道进行融资，从而进一步降低对银行贷款的依赖，有效分散稀释金融风险。
3.4健全完善有关的房地产金融法律法规
目前，国家和地方层面都制定实施了一系列有关房地产的金融法律法规以及规章，但是规定得不具体，没有完全形成体系，也就是说，房地产金融法律法规建设与房地产经济的发展速度不相适应。而要发展多元化的房地产融资平台或载体，就自然会出现一些新的融资工具，需要针对性的法律法规来加以引导和规范，否则必将会导致管理的混乱。因此，必须要建立和完善房地产金融法律法规体系，从而积极引导、严格约束新型融资工具，使它们的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等更加规范，以保证我国的房地产融资能够多元且规范发展。
3.5加强监测和预警房地产金融风险
应加快建立健全房地产金融风险预警系统，从而能够对于整体的房地产市场供需走势与供需结构变化进行具体分析，经常性和持续性地监测与分析房地产金融风险，针对监测与分析的结果及时调整贷款的投向，以确保房地产金融的安全与稳定发展。
4结束语
综上所述，对于任何风险的对应措施都有其局限性，不管是在风险转移还是在风险控制中，所以在面对复杂多变的风险时，应当根据所做项目的具体情况来具体分析，提出多种应对方案，注重多种方法的组合，避免某一种方法失效而引发风险，造成损失。
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作者简介：张胜男，1989.2.27，女，2011年本科毕业于北京农学院，籍贯：北京，在职研究生专业：房地产经济与管理，工作单位：北京京西信成生态旅游投资开发有限公司。
论文作者:张胜男
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/9/16
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