摘要：随着房地产市场的发展，房地产开发投资必然慎之又慎。项目是否值得开发？开发获取利润是多少？土地招拍最高出让金是多少？从取得土地到成功销售或资产处置，全过程的费用是多少？无疑需要对项目进行投资测算。根据地块的规划条件、技术指标、期望的目标利润、市场调研的模拟收入、资金的投入方式、项目的投入成本及税收等，来全面权衡评估项目开发的价值，或者确定获取土地的最高出让金。
关键词：基础数据；可售面积；公建配套面积；地下室面积；总投资；开发成本；开发费用
如何快捷可靠地确定项目的投资，以提高项目开发决策准确及时？在编制房地产项目的投资（成本）测算时，采用EXCEL表详列计算。本文结合案例，提供一种思路，谨与大家共同探讨。
政府在推出项目地块时，会同时公示地块的规划条件、技术指标。这时需要与设计师共同深化这些指标，模拟初步开发方案，明确必要的基础数据。包括地块总用地面积，各类业态的建筑面积，可售（或可租赁或自持）类建筑面积：如多层，小高层，高层，别墅，商业，幼儿园等未来需要办理产权类，称为可售面积；不可售类建筑面积：如社区用房、物业用房、配电房等公建配套用房未来不可办理产权类，称为公建配套面积；普通地下室面积、人防地下室面积，须与以上各类业态面积分开。可售面积是很重要的参数，每平米售价、每平米成本均是以此为除数的，是作为计算成本的基本对象，可以很直观的看出每平米售价、每平米成本；不可售的公建配套面积是用来在可售面积上摊销的，其投资成本是被分摊的对象。一般情况下，可售面积与公建配套面积是地上建筑面积，其之和为计容面积；有些地方地下室也作为可销售的，此处仍称之为地下室面积。地下室面积按规划指标确定，若无，通常地区地下室面积约占计容面积的四分之一，人防面积约占地下室总面积三分之一进行估算。除单独销售的地下车库作为计算成本的基本对象，地下室投资成本通常也作为被分摊的对象。
有了以上的面积数据，结合公司或当地政府物价局的分摊指标权数数据，可以进一步推出各类可售业态的分摊比例。计算公式：各业态分摊比例=本业态可售面积÷∑（各不同业态可售面积×相应权重系数）。这样各业态分摊的用地面积、公建配套面积、地下室面积、人防面积、景观面积（=总用地面积-建筑物占地面积）均按分摊比例计算出，也作为被引用的基本数据列入EXCEL对应表格中。表中另需列出各业态的楼栋数，单元数，户数，电梯数等便于引用的数据。
基础数据表完成后，接着计算投资成本，利用EXCEL表列出科目明细列，工程量列，计算单价列，成本总价列，备注列。成本总价=工程量×计算单价，备注列主要说明价格来源，可以用估计工程量乘单价，可以用类似工程经验数据，类似物业经验值的出处，或者用收费依据相关内容，备注列能够解释“成本”数据来源，为“成本”数据的合理性提供依据。
先计算地下室及人防地下室的建安投资，单独制表作为被分摊数据引用。地下室建安投资包括土方、护坡、降水、桩基、普通地下室建筑、安装、人防地下室建筑安装、人防设备等。可以按类似工程单位建筑面积指标乘以地下室建筑面积计算，也可以按各详细分项工程量乘以当时市场价计算出总价，再除以工程量建筑面积得出面积单价。例如土方工程按开挖5 M，土方开挖共约30000M3，15元/M3，土方回填约6000M3，10元/M3计算，总价50万元，工程量2500 M2，单价为20元/M2，备注项说明总价来源。而建安投资通常按类似工程经验数据再考虑材料人工调整。
然后公建配套建筑的建安投资也是单独制表作为被分摊数据引用。计算方法同地下室。如有建筑主体不在前面的大地下室上，则需另考虑基础及土方工程费用。
完成被分摊的对象也即公共投资测算后，接下来就是可售面积基本对象的投资测算。可售面积基本对象有多少个业态，就分别测算多少个成本，因为这些不同的业态分摊的投资权重系数不同、销售的价格不同，所引起的增值税也不同。
首先将各业态的总投资分为开发成本和开发费用两大块。开发成本组成主要有以下几项：
土地成本：以招拍挂形式、转让形式等购得土地的成本，拆迁费用，各项手续费用。目前多以招拍挂取得净地。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆其中土地取得价款为主要成本，土地单价=土地竞拍价/地块总用地面积，工程量=基础数据表中的地块总用地面积×基础数据表中该业态的分摊比例，该业态的土地取得价款=土地单价×工程量，可以用EXCEL链接和自动计算。土地契约税=土地取得价款×税率，此时工程量=土地取得价款，直接链接上述土地取得价款，单价=税率，税率直接填入单价格中。其它项均可类似灵活按实际填入对应表格中。
项目前期成本：行政报建费用、进行现场勘验、项目设计、前期临设等，各分项下又有各子项明细。其中各分项单价有以地上建筑面积计取如多层设计费，有以地下建筑面积计取如地下室设计费，有以总建筑面积计取如审图费，有以景观绿化面积计取等，单价均按类似工程合同或行政收费依据。但对应工程量就需相应分摊了：以地上建筑面积计取者工程量=对应业态销售面积+公建配套面积×对应业态分摊比例；以地下建筑面积计取者工程量=地下室面积×对应业态分摊比例；以总建筑面积计取者工程量=对应业态销售面积+公建配套面积×对应业态分摊比例+地下室面积×对应业态分摊比例；以景观绿化面积者工程量=景观绿化面积×对应业态分摊比例。面积及比例数据均从基础数据表中链接，同类型单价计取方式其工程量相同，可同表中等于链接。也有计算出总价，再除以工程量建筑面积得出面积单价的参照上述中土方算法。还有类似土地费中计算方法的同样参照。
公建配套设施费：包括大门、围墙、公建建筑等。大门、围墙可列入景观工程；公建建筑成本则按业态分摊比例直接从公建配套的表中链接引用。
基础设施费：包括区内供水、供电、供气、有线电视、三网、雨污配套、智能化、小区指示牌、车位画线、景观绿化等。前几项以计容建筑面积为基数，按物价核定的固定标准，向行业交纳的费用，工程量按地上建筑面积计取，方法同上，可直接链接。景观绿化工程量面积链接基础数据表数量。
建安成本：主要包括基础工程地下室建安费、地上建安费、电梯工程费等。基础工程地下室建安费同公建配套设施费计算一样，按业态分摊比例直接从对应的表中链接引用。地上建安费工程量即是销售面积，单价必须是类似工程经验数据，调整不同时期的材料及人工，还需综合考虑个业态外饰面及交房标准。电梯费用则需链接引用基础数据中的台数乘以市场调研单价，与电梯品牌及层站数关系很大。
工程相关费：有工程造价咨询费、监理费及各种检测费等。工程造价咨询费中编标通常是标底价乘费率，其工程量=公建配套设施费+基础设施费+建安成本，费率单价按类似工程约定数据，通常0.1%-0.3%；审核是核减额乘费率，其工程量通常是总造的10%，费率单价按类似工程约定数据，通常2%-5%。监理费及各种检测费工程量一般是分摊的总建筑面积，链接引用前面的以总建筑面积计取者工程量，单价取类似工程合同约定数据。
后续成本：工程交付物业至交付业主或保修期间发生的费用，包括物业管理、电梯维修保养费、工程赔付等，按建筑面积及物业相关经验数据计取。
开发费用组成主要有以下几项：
营销费用：主要是各种营销过程中发生的费用，可参照地方政府调查文件，一般按开发成本的2%计算。
管理费用：主要是人力成本与行政成本等固定分摊，同样可参照地方政府调查文件，一般按开发成本的3%计算。
财务成本：项目资金的成本，通常房地产公司资金有限，开发一个项目需要进行银行贷款或其他渠道的融资，因此发生资金成本。此项需要模拟房产开发节奏、销售节点，确定资金的投入时点，需要财务配合后计出整个开发周期内的资金成本，再根据分摊比例分摊到各业态上。
税金：主要为房产增值税，且为累进税率，与各业态销售单价及扣减成本有关，也需要财务配合后计出各业态税金。
最后还需编制合计总表，表的内容格式同各业态表，工程量为各业态的销售面积链接相加，合计总价为各业态的合计总价链接相加，单价则是合计总价除以工程量。总表能够一目了然看出合计总投资即项目投资，单价为项目销售面积的综合单价。对于获取土地的最高出让金还可以在各业态土地成本单价中试算后获取平衡点。项目投资确定后，再结合市场调查定位，从而决策项目是否实施。
参考文献：
泰价本〔2018〕28号<<关于明确商品房成本调查相关指标分摊方法的通知>>
论文作者:丁斌
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/2/27
标签：面积论文; 工程量论文; 成本论文; 地下室论文; 单价论文; 建安论文; 业态论文; 《基层建设》2018年第35期论文;