降低房价是住宅业成为新兴经济增长点的关键，本文主要内容关键词为：增长点论文,房价论文,住宅论文,关键论文,经济论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、一道畸高的门槛
国人形象地称目前的商品房价格为“畸高的门槛”。其中的要害在于一“高”一“畸”。有关资料显示，“八五”期间，我国的商品住宅价格以年均26.7%的速度递升，比同期主要投资品（钢材、木材、水泥）价格平均涨幅高出9.1个百分点；比同期零售物价指数高出12.5 个百分点；住房价格与家庭年收入之比高出国际通行标准（3～6倍）3 倍以上。这样的畸高价位是怎样形成的呢？
1、过高地价的推动。以烟台市为例，1993年以前， 商品住宅建设用地实行无偿划拨，1994年起建立了土地有偿出让制度，并先后两次大幅度调整出让金收费标准。目前，市区一级地段土地出让金高达900 元／平方米，较1994年上半年提高1倍，且一次性进入商品房成本。 按市中心区商品住宅平均容积率1.1计算， 每平方米商品住宅仅负担土地费用就高达820元，平均占商品住宅价格的27.7%。况且， 现行商品住宅的开发形式，有50%是由原土地使用单位提供土地使用权，开发商提供资金，按“五五”比例分成，联合开发。开发企业在全额上缴政府土地出让金的同时，还要把建成商品房的50%无偿交付给提供土地使用权的单位。实质上又大幅度提高了土地在商品房价格中所占比重。据调查，采取这种方式建设的商品房，土地费用至少占房价的50%。
2、过重税负的“支撑”。我国现行的房地产税制， 反映了国家对住宅生产和消费的政策导向。存在的问题是在调控生产的同时抑制了消费。表现在税种重复：在商品房销售中，向房地产企业收营业税，向买房者收契税，尽管征税对象不是一个，但却是房产交易这样一种行为负担两种税负，最终增加了购房者的经济支出。税率过高：如房产契税税率高达6%，为香港现行0.7～1.0%的6倍以上。不合理计征：开发企业代政府征收的有关费用，因需全额转交政府有关部门而不具营业性质，但也要并入经营收入中计征营业税。
3、过多收费的膨胀。据调查，目前各地商品住宅价格构成中， 各种收费均达八九十种，有的地方甚至多达200余种。 烟台市各种收费项目相对少些（56种），但每平方米商品住宅累计收费额也近400元， 占老城区改造商品房成本的13%，占新区开发成本的28.6%。而这些收费中，相当一部分属不合理或非法的：一是重复收费。依据国有土地使用权出让和转让的有关规定，土地出让金由城市基础设施配套费、征地费、拆迁安置费等构成，而目前各地的住宅建设，都既收取土地出让金，又同时征收出让金中所含各项费用。二是乱收费。据调查，烟台市附加在商品住宅价格上的56项收费中，属市及以下政府或部门自定的11项，占近20%。供电、供水、供气等部门，凭借垄断地位，动辄高标准向开发企业收取水、电、气等基础设施设计、施工费。三是“过时”收费。最明显的是城市建设网点费。这项费用实属计划经济的产物，目前城市网点早已进入市场，收益可观，政府的无偿划拨方式也被有偿出让所替代，完全没有继续收取网点费的必要。
4、过高利润的促动。据悉，我国房地产利润前几年平均为30 %以上，即使在市场形势不够乐观的现在，平均利润也在20%左右，高档住宅的利润则更高。从国际比较看， 国外房地产业的平均利润率一般为6～8%，最低的为2%；从行业比较看，我国其它行业的利润率一般为5～10%，房地产业具有价值量大等特点，起码不应高于其它行业的利润水平；从商品房结构比较看，高档住宅享有高额利润，容易导致开发商热衷于高档豪华住宅的建设，冷落微利普通民居，造成住宅建设结构的失衡。
二、这道高“槛”带来了什么
1、窒息房地产开发的活力。“有人无房住，有房无人住”，是中国城镇住宅市场的一个现实格局。要实现“九五”计划纲要提出的本世纪末城镇人均住房面积9平方米的目标，全国城镇每年需新建住宅2.5亿平方米。我国人口增长可能持续到下个世纪30～40年代，农村工业化、城镇化也是大势所趋。城镇住宅将拥有长时期的广阔市场。但是，由于价格这道高“槛”的存在，使供求双方对峙，陷入僵局。一面是400 多万户的住房困难户，一面是5000多万平方米的空置住宅。潜在的巨大需求难以转化为有支付能力的有效需求，大量资金沉淀闲置。截至1996年，烟台市的空置商品住宅已达54万平方米，相当于正常年份两年的销售量，累计占用开发资金近10亿元。市房管局辖属的房屋综合开发公司，6万平方米的商品住宅已积压两年之久，每年仅支付银行利息就达1000多万元。开发企业背上了沉重包袱，欲罢不能，欲上更难，步入了开发——空置——难开发的恶性循环圈。
2、削弱房地产业转变经济增长方式的动力。 商品房价格居高不下，会从某种程度上助长生产主体追求数量扩张的惯性，不可能给市场主体以节约使用资源的动力和压力，不可避免地导致资源配置的失误和资源利用的低效率，从而严重制约着经济增长方式的转变。由于缺乏价格的倒逼机制，我国的住宅业虽经十几年的发展，但总体上仍处于粗放型的生产、发展阶段。我国的人均土地资源较少， 人均面积不足美国的1/10，但每年的建设用地却在成倍增长，受高房价驱动，开发商节地意识差，有限的土地资源并未得到充分利用。多层住宅建设多，容积率低，占地多。据匡算，1994、1995两年，烟台市中心区共建商品房120 万平方米，多层住宅占96%，平均容积率为1.1，累计占地1630亩； 若通过多建一些高层住宅将容积率提高到2.5的话， 不仅住宅价格会因土地的有效使用而降低，而且可节地910亩。
3、增加通货膨胀的压力。改革开放十多年的实践证明， 每一次通货膨胀，都与房地产热、过高的房价搅在一起。1988、1989两年，烟台市零售物价涨幅平均为18.2%，同期商品房价格上涨23%。最近一次的通货膨胀，以1992年的投资过热、房地产升温为起点，1993年烟台市区商品房价格平均上涨34%，同期零售物价指数上升13.8%，出现了新一轮的通货膨胀，从两个方面拉动市场物价的上涨：一是吸引大量资金不正常地流入房地产业，造成一系列相关投资品的供应紧缺，价格暴涨，1993年上半年钢材价格曾一度出现一天几个价的局面；二是由于房价过高，加大了企业的购房负担及房地产折旧费用，增加了企业产品成本，形成成本推动型的通货膨胀。最近一项资料显示，我国企业职工住房、医疗、学校等方面的投资，约占企业总投资的15～20%，其中住房一项当占大头。
4、形成住房制度改革的阻力。房改的目标在于实现住宅商品化。但目前这项改革举步维艰，进展缓慢。阻力在哪里？一是低租金，二是高房价。不解决低租金的问题，就切不断城镇职工对福利房的依赖；不解决高房价的问题，工薪居民就会断然拒绝或排斥商品化的住宅。据统计，1996年烟台市职工平均工资为5603元，一般双职工家庭年工资收入为11206元。按市区普通地段商品住宅2300元／平方米计， 购买一套建筑面积65平方米的住宅，需一个家庭13年的全部工资收入，若扣除必要的吃穿用等费用外，至少也需30年的积蓄。显而易见，如此的收入水平，如此的住宅价格，住房商品化的目标，将为中国大多数老百姓所不及。
三、过“槛”之策何处觅
从以上分析不难看出，商品住宅市场众多困惑的焦点在于低收入与高房价的矛盾。而期望短期内大幅度提高居民收入却又是不可能的。化解矛盾的出路当首先立足于降低高房价。
近年来，随着经济的快速发展，城乡居民的收入水平逐年提高，存款增长很快，已具备了一定的购买能力。1996年，在国家两次调低存款利率的情况下，烟台市城乡居民储蓄存款余额仍达411.7亿元， 较上年增加95.1亿元。在完成了必要的家用电器等更新换代之后，不少城镇居民已开始顾及住宅业，并做了必要的经济准备。某市最近的一项随机抽样问卷调查显示，约有54%的职工家庭明确表示愿意买房，前提是要能承受售房价格。由此看来，引导商品住宅“回归”合理价位，已是众望所归，形势使然，更是住宅业的希望所在。如何使这种希望尽快变为现实，当务之急是做好“管”、“清”、“转”、“提”四篇文章。
1、“管”是加强价格管理。商品住宅既是“国计”的重要方面，又是“民生”的主要内容，是人民群众日常生活的四大要素之一，必须纳入价格管理体系。任何放松管理的想法或行为，都是十分有害的。对商品住宅价格的管理应坚持三条原则：（1 ）从严原则：要从商品房消费主体转移的新情况出发，把居民的收入水平、收入变化情况，作为安排调整商品住宅价格的重要依据和参数，逐步使住宅价格与居民的收入水平相适应，房价调整以居民的收入增长为核心。（2 ）全过程管理原则：既要管好销售价格，又要管好成本构成。下决心解决商品住宅成本项目过多、过乱的问题。国家、省应对商品住宅的组价因素、成本构成等，重新进行有量有度的细致界定，并以法规的形式予以确认，实行法制化管理。（3 ）区别对待原则：我国广大城镇居民的收入水平是千差万别的，商品房开发及价格政策理应体现这种区别。住房困难户中相当一部分又是经济困难户。针对这些“双困户”的“安居工程”住宅，应实行严格的国家定价管理；普通居民住宅应实行国家指导价，由物价部门核定中准价格，规定浮动幅度；为少数高消费者提供的豪华住宅，原则上可实行市场调节价，但也需纳入反暴利范围。
2、“清”是坚决清费减负。 这是降低商品住宅价格的一项重要内容。基本思路是：（1）疏理所有建筑取费项目。物价部门应会同城建、房管、财政等部门，清出附加在商品住宅价格上各类收费的底子，然后，区别情况，决定取舍，并统一对外发布，监督执行。（2 ）政府带头削减计划经济体制下形成的收费项目或标准。如各种基础设施建设配套费用，从严格意义上讲，属国民收入再分配领域，理应由国家财政负担。在购房主体以机关、企事业单位为主的过去，通过开发公司征收这部分费用还勉强说得过去。如果把居民作为商品住宅的消费主体，再继续以房价的形式征收这些费用，已无道理可言，应从商品房价格中剥离出来。考虑到目前政府财力不足，城市生活基础设施欠帐太多，作为一种变通措施，可先实质性降低一些收费标准，直到完全取消这些收费。（3）实行土地费用政策倾斜。把好土地供应源头， 促进节地型住宅开发，降低土地费用在住宅价格中的比重。实行土地出让的结构性收费，即对安居工程住宅用地免收出让金；对普通居民住宅，适当减收土地费用；对高档商品房用地，采取拍卖、招标等方式，多收一些土地出让金。这样，既可降低普通住宅价格，又能体现土地价值。对旧城改造拆迁，要抓紧试行房屋安置与货币补偿双向选择的办法，逐步变无偿安置为发给被拆迁户一定的补偿款，控制拆迁安置费用，降低老城区改造商品住宅成本。（4）加大力度打击各类乱收费行为。 各级物价部门应建立对建筑取费的专项审查制度。今后一个时期，把各类建筑取费作为物价检查的重点之一，开展横到边、纵到底的检查活动，遏制住宅建筑取费的膨胀蔓延。
3、“转”是转变住宅产业的经济增长方式。降低商品住宅价格， 宜走内外并举之路。政府及有关部门下决心遏制过多的税费，努力为开发企业创造宽松的外部环境，无疑是推动住宅业步出困境的重要条件；而眼睛向内、自我加压，加快经济增长方式的转变，同样是住宅业再造辉煌所必不可少的应有之举。据悉，我国目前单位住宅面积能耗为发达国家的3倍左右；与国外同体积材料相比，单位生产能耗平均高1倍；人均住宅年竣工面积为美国和日本的1/5和1/6；房地产业企业规模小，规模效益差。再如，近年来出现的工程投标招标中的不合理竞争；建筑材料进货中的回扣；施工过程中的“跑冒滴漏”；虽遇销售低潮而降幅缓慢的过高利润等等。这些情况都说明，我国住宅业还有着很大的革新挖潜、强化管理、降耗节能的空间。开发建筑企业要切实转变重“外”轻“内”的思想，把主要精力投入集约发展上。一是推“新”，推广新技术、新材料，做好“改进施工技术、更新建筑材料”等方面的文章；二要强“管”，牢固树立以市场价格确立目标成本的观念，摒弃“水涨船高、疏于管理”的错误做法，在施工建设中的各环节，建立起一整套成本约束机制，加大管理力度，最大限度地降低成本费用。三是让“利”，无论是从长远看还是从现实情况出发，保持合理的住宅利润水平，都是利民利企的两全之举，是大势所趋，势在必行。
4、“提”是稳步提高房屋租金。高房价是相对于低收入的， 也是相对于低租金的，不解决低租金的问题，房价再降也可能是高水平的。要利用当前物价涨幅较低的有利时机，加快存量住宅提租步伐，改变买房不如租房的状况，增强居民的买房意识。同时，注意改革现有空置住宅的商品化出租体系，盘活空置商品住宅。最近，烟台市利用房改售房资金，购置部分空置商品房，以高于成本、低于市场的商品租金标准，对社会公开出租，经测算，租售比例为1∶167。从初步运行的情况看，市场前景是可观的。