影响上海市地价空间分布的区位因子分析，本文主要内容关键词为：上海市论文,区位论文,地价论文,因子论文,空间论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
提要 本文采用GIS技术和多元线性回归分析方法，以土地批租地块为样本，分析上海市地价与城市区位因子的线性关系。回归分析结果表明：南京路、市中心和淮海路是影响上海市地价空间差异的主要区位因子，外滩、次级商业中心和交通结节点对地价的影响很小，表明上海市地价的空间分布具有很高的向心性。上海市地价与区位因子这种关联性与该市的商业分布格局、CBD的功能结构和城市形态有关。
关键词 上海市 地价 区位因子 多元回归分析 GIS
城市地价与区位具有密切的关联性。西方地产评估专家曾有这样的名言：决定地块优劣的因素第一是区位，第二是区位，第三还是区位[1]。正因为如此，城市地价成为地理学研究的重要内容。
城市地价按其属性可分为市场地价和评估地价。市场地价是指地块在市场交易中达成的价格。评估地价，也称“基准地价”或“公告地价”，它是由权威性的公共或私人土地评估机构对地块作出的估价，是政府制定土地税（费）和调节、稳定房地产交易的依据。地理学家对地价的研究也基本上是从这两方面展开的。一类是从地价的内涵出发，通过对区位要素的综合分析来探讨地价的评估方法或从事地价的实例评估；另一类是通过分析市场地价资料，揭示地价空间分布规律及其与城市区位要素的关系，以完善地价空间理论。西方国家由于土地市场完善，土地交易十分活跃，这两方面的研究均十分盛行。有关地价和区位要素之间的关系，西方地理学家曾作过详尽的研究[2～5]。改革开放以来，随着我国土地有偿使用制度的推行，城市地价问题成为我国地理学家研究的热门课题，不少学者开展了大量城市基准地价评估的理论探讨和实例研究[6，7]。但是，由于我国以往不存在土地市场，缺乏系统的地价资料，因此尚无人研究市场地价与区位的关系。本文运用上海市土地批租地块的地价资料，采用GIS技术和多元回归分析方法，分析上海中心城区地价的空间分布与主要区位因子的线性关系，并分析其形成原因。
1 资料与研究方法
1.1 研究资料
1.1.1 研究样本
土地批租是我国目前最主要的土地交易形式。上海自1988年8月推出第一幅地块出让使用权之后，截至1995年底，共批租地块1054幅，出让土地面积约15×10[8]m[2]。批租的土地按用地性质分为综合楼、住宅、别墅和工业等类型。由于用地性质的不同，土地收益大不一样，因而制定批租价格的标准就不一样，为使地块间的价格具有可比性，本文仅选用商住综合楼地块作为研究对象。另外，为使研究样本在时间上相对集中并达到相当数量，本文从上海土地批租发展相对稳定的1993年和1994年两年间出让的地块中抽取166块综合楼地块作为研究样本。这166块样本均为协议批租地块。
1.1.2 地价资料
土地批租的地价可分为地面价与楼面价两种。地面价主要取决于规划允许的建筑容积率，其高低除受土地区位优劣影响外，更主要是受城市规划这一人为因素的影响。而楼面价的高低则主要取决于土地的地段等级。所以本文以土地批租的楼面价作为“地价值”。同时为了避免因通货膨胀造成的价格波动，并用1994年的通货膨胀率对两年间的地块原始价格进行校正。
1.1.3 区位因子
进行多元回归分析，各因子应是相互独立、互不相关的。基于此，本文选择下列区位因子与土地批租地价作多元线性回归分析。（1）与市中心的最短距离。取人民广场为城市中心。（2）与南京路的最短距离。该因子起自外滩，止于江苏路。（3）与淮海路的最短距离。包括淮海中路和华山路以东的淮海西路段。（4）与外滩的最短距离。取苏州河至十六铺码头段。（5）与次级商业中心的最短距离。本文选取徐家汇、中山公园、长寿路、四川北路—宝兴路、豫园商城、浦东大道—东昌路6个区域商业中心，南京路和淮海路周围地区仍取到这两条路的最短距离。（6）与主要交通结节点的最短距离。取上客量在15万人次／日以上的8个公共交通集散点，包括人民公园、北站、上海火车站、延安路外滩、五角场、静安寺、徐家汇、打浦桥。
1.2 研究方法
1.2.1 建立研究区域背景和研究样本的空间数据库
首先以空间处理复合－分解技术，以PC ARC/INFO的ARCEDIT空间数据编辑和OVERLAY叠置分析功能为手段，通过对上海中心城区1:10000土地利用空间数据库的数据提取、叠置、图形交互采样和编辑，生成中心城区主要交通道路、区际行政边界和批租地块点位。然后将每一地块编码。在FOXBASE关系数据库中建立批租地块价格数据库，并在PC ARC/INFO的地块点位图层库的属性表中，通过图形交互编辑，添加地块编码字段和属性值。最后运用PC ARC/INFO属性表连接功能，将地价数据等字段加入地块图层的属性表。
1.2.2 量算样本地块与各区位因子的最短距离
根据在矢量结构下，一条曲线由若干点连接的若干直线组成的原理，建立点到曲线距离的计算程序，量算样本地块到南京路、淮海路和外滩3个现状区位因子的最短距离。样本地块到市中心、次级商业中心和交通结节点3个点状因子的距离则直接通过坐标转换求得。
1.2.3 观察数据
令样本地块的地价值（￥／m[2]）为Y；样本地块到市中心、南京路、淮海路、外滩、区域商业中心和交通结节点的距离分别为X[,1]、X[,2]、X[,3]、X[,4]、X[,5]和X[,6]。得到一组地理数据
Y[,a] x[,a1] x[,a2] x[,a3] x[,a4]x[,a5] x[,a6]
（a＝1，2，……，166）
1.2.4 建立回归模型
假设地价Y受区位因子X[,1]、X[,2]、X[,3]、X[,4]、X[,5]、X[,6]的影响，其内在联系是线性的。设上述地理数据的数学结构模型为
Y[,a]＝β[,0]+β[,1]X[,a1]+β[,2]X[,a2]+β[,3]X[,a3]+β[,4]X[,a4]+β[,5]X[,a5]+β[,6]X[,a6]+ε[,a]（1-1）
式中β[,0]、β[,1]、β[,2]、β[,3]、β[,4]、β[,5]、β[,6]为待定参数，ε[,a]为随机变量。
采用最小二乘法估计参数β[,0]、β[,1]、β[,2]、β[,3]、β[,4]、β[,5]、β[,6]，得回归方程模型
Y＝b[,0]+b[,1]X[,1]+b[,2]X[,2]+b[,3]X[,3]+b[,4]X[,4]+b[,5]X[,5]+b[,6]X[,6]
式中b[,0]、b[,1]、b[,2]、b[,3]、b[,4]、b[,5]、b[,6]为偏回归系数。
最后通过计算，建立回归方程，并通过回归系数的检验，剔除不显著的因子，建立“最优”回归方程。
2 上海市地价空间分布格局
按选取的166幅样本地块批租的楼面价绘制上海市地价（楼面价）分布等值线图（图1）。从图中可以看出，上海中心城区土地批租的楼面价的空间差异十分明显。位于市中心“黄金地段”的价格接近1000／m[2]，而边缘区的价格最低不足100￥／m[2]。从整个城市来看，地价的空间分布具有以下特点：
图1 上海市地价（楼面价）分布等值线图
Fig.1 The isogram of Shanghai land values (floor value)
（1）地价峰值区域沿南京路、淮海路和外滩延伸。全市地价值在700￥／m[2]以上的区域除豫园、徐家汇两个极点外，都集中分布在南京路、淮海路两侧和外滩内侧，形成3个狭长的地价峰值区域。尤其南京路、淮海路两侧的地价犹如双峰对峙，两条峰脊平行延伸10余公里，两条路之间形成一条明显的由东往西倾斜的低谷。在外滩，从外白渡桥到十六浦码头，地价值明显地高于其南北两侧地区，并在福州路外滩附近形成一个地价值超过900￥／m[2]的极值区域。
（2）CBD及次级商业中心的地价突起不显著。从地价图上可以看出，位于北京路、两藏路、金陵路、外滩之间的CBD内的地价值的隆起并不十分突出，与西藏路以西的南京路、淮海路两侧区域的不相上下。外围次级商业中心除徐家汇和豫园外，其他地段均没有隆起。
（3）地价沿城市对外交通干道延伸较明显。在城市外围，地价等值线有沿主要交通干道向外延伸的势态。如在西南部从徐家汇开始，地价等值线明显地沿漕溪北路—漕溪路向西南方向突出。在西北部从曹家渡开始，等值线基本沿曹杨路—真北路向外突出。在东北部，则沿四平路和杨树浦路向外伸展。在西部，略有沿延安西路—虹桥路向外突出的趋势。
（4）浦西与浦东地价相差悬殊。浦东与浦西虽仅一江之隔，但浦东的地价大大低于对岸的浦西地区。从地价图上可以看出，浦东的地价除个别地方达到400￥／m[2]外，大部分地区均在200￥／m[2]左右，外围地区都在每平方米数十美元甚至更低。即便是离CBD很近的陆家嘴地区，地价也都在300￥／m[2]以下，而对岸的外滩沿线的地价都在700￥／m[2]～900￥／m[2]以上，与隔岸的外滩地区形成巨大落差。这种落差反映了浦东与浦西区位条件的巨大差异。
3 上海市地价与主要区位因子的线性关系
经计算，得到地价与样本地块到市中心、南京路、淮海路、外滩、次级商业中心和交通结节点等6个区位因子的最短距离X[,1]、X[,2]、X[,3]、X[,4]、X[,5]、X[,6]的线性关系的回归分析表（表1）和方差分析表（表2）。
表1 多元回归分析结果
Tab.1 The results of multiple regression analyses
表2 多元回归方差分析
Tab.2 Analyses of variances for multiple regression analyses
由回归分析表，可以得出的线性回归方程：
Y＝734.98－21.66X[,1]－36.34X[,2]－27.42X[,3]－4.61X[,4]－1.71X[,5]+0.18X[,6]（3-1）
从表2可知，回归方程（1）的显著性检验水平p值为0，说明回归方程（3-1）是高度显著的。表明区位因子X[,1]、X[,2]、X[,3]、X[,4]、X[,5]、X[,6]与地价Y之间的线性关系是非常密切的。从回归方程（3-1）可知，除X[,6]外，其余6个因子均与地价Y呈负相关，表明地块离市中心、南京路、淮海路、区域商业中心越远，地价越低；反之，地价越高。这与实际情况是基本一致的。同时，由各因子的系数绝对值的大小可知，6个区位因子对地价高低的影响程度大不一样。南京路、淮海路和市中心是影响上海市地价分布的3个主要区位因子，X[,4]的系数绝对值为4.61，说明外滩对上海市地价的分布的影响很小。X[,5]、X[,6]的系数绝对值仅为1.71和0.18，说明区域商业中心和交通结节点对地价的分布几乎没有影响。
进一步对各因子的回归系数作t检验，由表1可知，在显著性水平a＝0.03下，只有X[,2]、X[,3]是高度显著的，而其余变量均不显著。因此，可以剔除对回归方程不起作用的因子，建立更简单的线性回归方程。先剔除t值最小的X[,6]，重新作回归分析，建立新的回归方程：
Y＝735.04-21.57X[,1]-36.36X[,2]-27.41X[,3]-4.63X[,4]-1.67X[,5]
（3-2）
由表2可知，回归方程（3－2）本身是高度显著的。但从表1知到，在显著性水平a＝0.03下，X[,1]、X[,4]、X[,5]仍然不显著。剔除t值最小的X[,5]，再作回归分析，得回归方程：
Y＝735.22－21.89X[,1]－36.83X[,2]－27.78X[,3]－4.50X[,4] （3－3）
在显著性水平a＝0.22下，方程（3－3）中的X[,1]和X[,4]仍然不太显著，剔除X[,4]后继续作回归分析，建立新的更简短的回归方程：
Y＝732.09－28.70X[,1]－35.16X[,2]－25.17X[,3] （3－4）
方程（3-4）是高度显著的，且在显著性水平a＝0.02下，X[,1]、X[,2]、X[,3]均是高度显著的。因此，可以认为，回归方程（3-4）是上海市地价与城市区位因子之间的“最优”回归方程。比较4个方程的回归分析表和方差分析结果，回归方程（3-4）的复相关系数和方程（3-1）、方程（3-2）、方程（3-3）的复相关系数完全相等；而且方程（3-4）的估计标准误剩余均方和均比其他3个方程略小。可见，回归方程（3-4）的回归效果比其他3个方程回归效果好，但方程（3-4）的结构要比其他方程更简单，因而具有更高的预测价值。方程（3-4）的回归结果显示：对地价的影响程度最大的是南京路，其次是市中心，淮海路居第三。
4 对回归结果的解释
上海市地价与城市区位因子的这种空间关系是该市的商业集聚规模和分布格局、CBD的发展水平和功能结构以及城市的形态结构等因素决定的。
上海自开埠以来，一直是中国重要的通商口岸，商业历来发达。19世纪末期，以南京路为主轴的商业中心区已初步形成。20世纪30年代，上海的经济和城市建设进入辉煌的发展时期，以现今西藏路、北京路、金陵路和外滩环绕区域为“硬核”的CBD最终形成，其水平在当时堪称世界一流。其中南京路成为百货公司和众多特色商店云集的高职能零售商业街，构成“十里洋场”的繁荣景象。横贯法租界的霞飞路（今淮海中路）虽然游离于CBD之外，但由于附近是花园洋房集中的高级居住区，遂成为一条充满法兰西请调的高品位的购物、娱乐街。建国后，由于国际国内政治环境的改变，上海的金融和商业机构锐减，CBD中的商业街也从原来的10余条缩减为3条。随着CBD商务功能的衰落，商业活动却高度集中到南京路和淮海路等少数商业街，使整个城市的商业分布不断呈带状延伸。管10年来，这两条商业街经过不断的更新改造，商业活动密度进一步提高，成为全市商业集聚规模最大、商业档次最高、延伸范围最长的市级商业干道。由于这两条东西平行延伸的商业干道的存在，使得整个城市的商业布局呈东西方向伸展。因此，南京路和淮海路便成为影响上海中心城区地价分布的主要的区位因子。同时，近年来，上海正力图通过加速CBD的建设来重塑国际金融中心和贸易中心的地位，CBD的各种商务功能正在逐步得到恢复，尤其是零售商业的集聚规模越来越大。在CBD内及其附近地域，除南京路和淮海路外，还有西藏中路、金陵东路、河南中路等著名零售商业街，这些商业街连同南京路和淮海中路，一起构成发达的市中心商业网络，使上海的商业集聚具有很高的向心性。因此，市中心也成为影响城市地价分布的最主要区位因子。
与城市中心区域高度发达的商业网络相比，城市外围的次级商业中心除徐家汇和豫园商城外，无论规模或档次方面，都要大为逊色。徐家汇由于地处上海陆上交通门户，又有地铁车站经过，作为规划中的副都心，目前已初具规模。豫园是上海老城厢的发源地，商业历来兴旺，目前已基本形成一个以庙、市、园为特色的庭院式旅游商城。因而这两个次级商业中心具有较大的吸引力，地价大大高于周围地区。但其他次级商业中心由于规模较小，对地价几乎不产生影响。这样必然从总体上削弱次级商业中心对地价的影响。
一般来说，交通结节是城市商业集聚的必要条件之一，会对地价产生较大的影响。但是，上海市区的交通结节点分布与商业的分布很不一致。本文选取的上客量在15万人次／日的8个交通结节点中，只有人民广场、延安路外滩和静安寺位于地价峰值区域内，从地价分布图上可以看出，其他5个交通结节点除徐家汇外，对地价几乎没有影响。因此，就整个城市来说，交通结节点对地价分布的影响必然甚微。
外滩作为上海标志性的地段，是市内重要的标志性地段和规划中的金融街，又处在地价值峰值区域之内，但其对全市地价分布的影响程度为什么远不及南京路和淮海路？这与整个上海的城市形态结构有关。上海中心城区的城市结构是一个非对称性的扁园形态，城市内核区偏居东侧，黄浦江将城市分割为不对称性的东西两部分。由于黄埔江的阻隔，浦东的发展大大落后于浦西。浦东自开发开放以来，虽然城市化进程迅速加快，但其区位条件仍远逊于对岸的浦西地区。外滩与浦东虽然近在咫尺，但浦东的地价除个别点外，地价值均在300￥／m[,2]以下。加之外滩本身偏居城市东侧、延伸长度又沿不及南京路和淮海路，必然会降低外滩对全市地价分布的影响程度。
5 结论
本文通过多元回归分析，建立了上海市地价与市中心、南京路、淮海路、外滩、次级商业中心、交通结节点等区位因子的线性关系，发现南京路、市中心、淮海路是影响上海市地价空间分布的主要区位因子，表明上海市地价的空间分布具有很高的向心性。国外的许多研究实例表明，当城市发展处于不同阶段时，影响地价分布的区位因子是不一样的。城市的生长过程中总是受向心和离心两种力量的支配。一般来说，在城市发展的早期，向心力居主导地位。在向心力的作用下，城市中的金融、保险、批发以及企事业公司总部等智力密集性的各种高等级商务功能向CBD高度集聚，导致市中心的地价抬升。经时，市中心对地价的影响程度大大高于其他区位因子。当城市发展到一定阶段后，离心力开始居主导地位，人口和产业出现郊区化，在城市外围交通结节度较高的地段形成一些规模较大的区域商业中心，城市呈现多中心的格局，城市边缘地区的地价趋于上升，区域商业中心、重要交通设施及风景宜人地等区位因子对地价的影响开始居重要地位。本文的分析结果反映出上海城市发展目前尚处于向心聚集阶段。从上海的实际情况来看，虽然人口和工业已出现离心化倾向，但商业尚处于向心集聚集阶段。尤其是近年来市中心区掀起了城市更新改造的高潮，商业设施不断翻新，规模急剧扩大，档次不断提高，导致市中心商业繁华地段的地价大大高于外围地区。至于南京路对地价的影响的程度大于市中心，则与上海商业网络分布的特殊性和CBD发展的曲折性有关。
* 国家自然科学基金资助项目（49301008）。本文在写作中得到严重敏教授、汤建中教授的指导和帮助，在此深表感谢！
来稿日期：1995-12；收到修改稿日期：1996-05。
AN ANALYSIS ON LOCATION FACTORS AFFECTING
THE SPATIAL DISTRIBUTION OF SHANGHAI LAND VALUE
Du Debin
Xu Jiangang
(East China Normal University,Shanghai 200062)
Key words
Shanghai City,land value,location factors,multipleregression analysis,GIS
Abstract
With a technique of GIS and a method of multiple linear regressionanalysis,the spatial distribution of Shanghai land values and its relationship with some location factors are examined in this paper.The database of land values consists of 166 land parcels leased during 1993～1994.
The land value map of constructed from 155 sample land lots showsthat the spatial distribution of Shanghai land values has some distinctspatial features.First,the highest land value areas are located alongNanjin Road,Huaihai Road and Bund.From these high land value areasthere is sharp decline in all directions except in two regional shoppingcenters,Xujiahui and Yuyuan.Secondly,there is no conspiculus perk landvalue intersection within the CBD,which locates within Middle XizangRoad,East Beijing Road,Bund ad East Jinling Road.Finally,the landvalues of Pudong are much lower than that of Puxi and there is a sharpdrop along Puangpu River on the land value isogram map.
The multiple regression model between Shanghai land values andselected location factors calculated from the sample land lots is asfellow:
Y=734.98-21.66X[,1]-36.34X[,2]-27.42X[,3]-4.61X[,4]-1.71X[,5]+0.18X[,6]
where Y is the land value at any location,X[,1] is the distance of a land lot to the center of Shanghai (Renmin Square),X[,2] to Nanjin Road,X[,3] to Huaihai Road,X[,4] to Bund ,X[,5] to major outlying regionalshopping centers,X[,6] to some major transportaion nodes.
Three unimportant variables,X[,4],X[,5] and X[,6],being rejected,the model is simplified as:
Y=732.09-28.70X[,1]-35.16X[,2]-25.17X[,3]
The above two models indicate that Nanjin Road is the First important location factor affecting the spatial distribution of Shanghai land value,the city center is the second one and Huaihai Road is the thirdone.Bund,the regional shopping centers and the transportation nodeshave little influence on the spatial distribution of Shanghai landvalues.
The relationship between shanghai land values and the selected location factors is determined by the distribution of commercial activities,the characteristics of the CBD and the spatial form of the city.Nanjing Road and Huaihai Road,both of which strecth more than 5 kilometers,are traditional commercial ribbons and are more and more concentratedwith various commercial activities especially after large-scale redevelopment in recent years.In addition,there are many other commercialstreets,such as Middle Xizang Road,East Beijing Road,East Jinlin Road,Middle Henan Road,in the central area of the city.The great concentrationof commercial activities in the central area,especially along NanjingRoad and Huaihai Road,results in a steep rise of the land values.SoNanjing Road,the city center and Huaihai Road become the most improtantlocation factors affecting the distribution of Shanghai land values.Compared with the central area,the concentration of the outer areas ofthe city is very low.So the regional shopping centers and the transportation nodes nearly have no affection on the land values.Although Bundis an important sightseeing area and is becoming a major financialstreet of Shanghai it has little influence on the spatial distribution ofland values of the whole city because of its location on the east sideof city and adjacent to the low land value area of Pudong Bund.